別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 板橋 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   板橋 5-17 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　置鮎　謙治   TEL.

鑑定評価額 41,800,000 円  １㎡当たりの価格 580,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 450,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板橋区弥生町２７番３ ｢弥生町２７－１４｣ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (90,300) 1:2 店舗、住宅兼倉庫 ＳＲＣ5F1B 中低層の店舗兼住宅 の多い商業地域 北8m区道 水道、ガス、下水 中板橋 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        72 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ区道 交通 施設 中板橋駅南西方 200m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ ⑤地域要因の将 　来予測 中板橋駅までは徒歩圏の中小規模の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、特段の変動要因はなく、 当面は現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗、事務所付共同住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    594,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    501,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、最寄駅から徒歩圏の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ板橋区内の近隣商業地域である。商業用途での 取引がみられる一方、住宅用途を前提とした取引もみられるようになってきている。需要者の中心は地縁的選好性を有 する個人事業主やマンション業者などであると考えられる。不動産需要は堅調に推移しており増加傾向であるが、供給 は少ない。中心となる価格帯は１００㎡前後の土地で５，５００万円～６，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗付共同住宅、小規模店舗などが建ち並ぶ近隣商業地域である。それぞれの不動産においては収益物件も多く、収益 性も重視されるが、従来からある建物を中心に経営者自らが不動産を所有しているケースも多いと考えられ、自用目的 の取引も多い。よって、本件においては市場の動向を的確に反映し、適正に補修正されている比準価格を標準とし、収 益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　板橋 5-16                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    887,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [160.6] [100.0] 100 580,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    564,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加 している。不動産の取引価格は上昇、商業地 の取引件数は横ばい、店舗賃料も横ばいであ る。 中板橋駅から連なる中小規模の店舗付共同住 宅等が建ち並ぶ近隣商業地域　で、地域要因 に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％