鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１－５公 -18	板橋区		更地	（　）	正方形	北8.2m区道、中間画地		商業高度地区最高45m (100,500)
b	１１－５公 -23	板橋区		更地	（　）	長方形	南6.2m区道、中間画地		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (90,300)
c	１７－５公 -13	板橋区		更地	（　）	長方形	北10m区道、中間画地		近商高度3種最高35m (90,300)
d	１８－５公 -7	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、北西4m、準角地		商業高度地区最高40m (100,240)
e	１７－５公Ｙ -6	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	北西11m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 793,572	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	830,076	100 [ 98.0]	847,016	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	847,000
b	(　 ) 907,357	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	931,856	100 [ 92.3]	1,009,595		1,010,000
c	(　 ) 797,612	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	827,921	100 [ 91.1]	908,805		909,000
d	(　 ) 911,983	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	926,289	100 [ 87.5]	1,058,616		1,060,000
e	(　 ) 909,993	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	937,293	100 [ 104.5]	896,931		897,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 957,000 円／㎡]

板橋 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,666,528	3,986,896	15,679,632	10,926,900	4,752,732	（　0.9561） 4,544,087	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	110,831,390 円　　　　（　 809,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	88.63	ＲＣ7	557.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	137 ㎡	8.5 m x 18.2 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造７階建ての店舗・事務所兼共同住宅の建物を想定。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

地域及び同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.80	73.7	58.85	6,149	361,869	6.0	2,171,214
							0.0	0
2～ 2	事務所	87.26	88.6	77.27	3,197	247,032	3.0	741,096
							0.0	0
3～ 4	居宅	82.04	93.0	76.27	2,890	220,420	1.0	220,420
							1.0	220,420
5～ 5	居宅	78.53	93.6	73.52	2,952	217,031	1.0	217,031
							1.0	217,031
6～ 7	居宅	73.79	92.2	68.02	3,013	204,944	1.0	204,944
							1.0	204,944

計		557.25	89.4	498.22		1,676,660		3,980,069
								1,067,759

⑨年額支払賃料	1,676,660 円　×　12ヶ月　＝　 20,119,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 498.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,119,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,005,996 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,113,924 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,980,069 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,067,759 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 514,793 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,666,528 円　　　　（　 143,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１６－５公　　　　-23	7,901 ( 6,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	8,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,180 円/㎡　月額支払賃料（　 6,149 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１６－５公　　　　-25	4,559 ( 4,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	5,699
c	Ｒ１６－５公　　　　-27	3,166 ( 3,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 70.0]	4,711

板橋 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	855,000 円	171,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,005,996 円	20,119,920　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 330,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,453,500 円	171,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,986,896 円　（　　　　　　 29,101 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 557.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,926,900 円（　　　　　 79,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,666,528 円
②総費用	3,986,896 円
③純収益　①－②	15,679,632 円
④建物等に帰属する純収益	10,926,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,752,732 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,544,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,831,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 809,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
板橋 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 5-16

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　小林　利美

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

931,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区大山東町５２番２１｢大山東町５２－１｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高40m 地区計画等 (100,400)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ3	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	南7m区道	水道、ガス、下水	大山 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ区道

交通

施設

大山駅　北東方

160m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高40m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大山駅東側の成熟した商店街である。大山駅西側では再開発が進行中であり、来街者の増加、人口の増加などが
予測され、将来的には東側商店街にも影響が及ぶものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 974,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 807,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、板橋区内の商業地域であり、特に東武東上線沿線等を中心とする圏域と判定した。市場参加者は
地縁を有する個人または法人等が中心であり、自用目的の需要、収益目的の需要ともにみられる。同一需給圏内の商店
街は近隣住民による利用が主であり、コロナ禍による影響は小さい。市場における中心価格帯は市場参加者、個別性、
立地等により幅を有しており把握が困難であるが、土地については㎡あたり５０万円台～１００万円台と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場参加者は、自用または収益目的の個人または法人であり、収益性を念頭に置きつつ、市場の動向に着目して取引意
思を決定するため、市場の特性に適合した手法は取引事例比較法である。同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事
例に基づいた比準価格は実証的であり、その説得力は相対的に高い。本件では比準価格を重視し、理論的な収益価格を
比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    887,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

板橋区の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増
加している。商業地の取引件数は横ばい、取
引価格は上昇している。

大山駅西口での市街地再開発事業は令和３年
９月に本体工事が着工されており、令和６年
１２月に工事完了予定である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１－５公 -17	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m道路、中間画地		商業高度地区最高45m 地区計画等 (100,240)
b	１７－５公 -13	板橋区		更地	（　）	長方形	北10m区道、中間画地		近商高度3種最高35m (90,300)
c	１１－５公Ｙ -26	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東7.3m都道、南西25m、二方路		商業高度地区最高45m 高度地区 (100,500)
d	１１－５公Ｙ -13	板橋区		貸家建付地	（　）	不整形	南6.8m区道、東2.9m、西1.6m、三方路		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 788,807	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	811,682	100 [ 85.1]	953,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	954,000
b	(　 ) 797,612	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	827,921	100 [ 82.0]	1,009,660		1,010,000
c	(　 ) 1,248,341	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,303,556	100 [ 134.5]	969,187		969,000
d	(　 ) 637,425	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	669,999	100 [ 69.6]	962,642		963,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 974,000 円／㎡]

板橋 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,904,424	4,045,470	15,858,954	11,118,600	4,740,354	（　0.9561） 4,532,252	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	110,542,732 円　　　　（　 807,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	88.63	ＲＣ7	557.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	137 ㎡	8.5 m x 18.2 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階は事務所フロア貸し、３階以上は単身者向け住戸、計１０戸、平均専有面積約３６㎡

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.80	73.7	58.85	6,200	364,870	6.0	2,189,220
							0.0	0
2～ 2	事務所	87.26	88.6	77.27	3,200	247,264	3.0	741,792
							0.0	0
3～ 4	住宅	82.04	93.0	76.27	2,900	221,183	1.0	221,183
							1.0	221,183
5～ 5	住宅	78.53	93.6	73.52	3,000	220,560	1.0	220,560
							1.0	220,560
6～ 7	住宅	73.79	92.2	68.02	3,100	210,862	1.0	210,862
							1.0	210,862

計		557.25	89.4	498.22		1,696,784		4,015,662
								1,084,650

⑨年額支払賃料	1,696,784 円　×　12ヶ月　＝　 20,361,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 498.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,361,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,018,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,343,338 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,015,662 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,149 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,084,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 522,937 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,904,424 円　　　　（　 145,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１１－５公　　　　-14	6,769 ( 5,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,125	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,318 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１６－５公　　　　-25	4,559 ( 4,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	6,665
c	Ｒ１１－５公　　　　-13	4,415 ( 3,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,164

板橋 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	174,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,018,070 円	20,361,408　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 330,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	174,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,045,470 円　（　　　　　　 29,529 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 301,000 円／㎡　×　 557.25 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,118,600 円（　　　　　 81,158 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,904,424 円
②総費用	4,045,470 円
③純収益　①－②	15,858,954 円
④建物等に帰属する純収益	11,118,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,740,354 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,532,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,542,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 807,000 円／㎡）