鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７－５公Ｙ -6	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	北西11m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,400)
b	１１－５公Ｙ -19	板橋区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東23m都道、北西4.5m、北3.2m、三方路		商業高度地区最高45m 高度利用地区 (100,750)
c	１１－５公Ｙ -26	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東7.3m都道、南西25m、二方路		商業高度地区最高45m 高度地区 (100,500)
d	１７－５公 -24	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、東2.5m、角地		商業高度地区最高40m (100,400)
e	１１－５公Ｙ -30	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 909,993	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	937,293	100 [ 74.3]	1,261,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	1,240,000
b	(　 ) 733,749	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.3]	824,976	100 [ 64.0]	1,289,025		1,260,000
c	(　 ) 1,248,341	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,303,556	100 [ 117.0]	1,114,150		1,090,000
d	(　 ) 1,052,043	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.4]	1,159,069	100 [ 100.1]	1,157,911		1,130,000
e	(　 ) 763,774	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	835,569	100 [ 73.0]	1,144,615		1,120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.6	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.4	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 -6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +21.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.2	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,170,000 円／㎡]

板橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,848,868	6,874,061	25,974,807	19,028,400	6,946,407	（　0.9549） 6,633,124	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	161,783,512 円　　　　（　 821,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	124.80	ＲＣ8	987.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m	100 ％	500 ％	432 ％	197 ㎡	10.1 m x 19.5 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上は約３７㎡前後の１ＤＫタイプの賃貸住宅を想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

地域において標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.80	43.6	54.41	6,026	327,875	6.0	1,967,250
							1.0	327,875
2～ 3	住宅	123.22	91.3	112.56	3,013	339,143	1.0	339,143
							1.0	339,143
4～ 5	住宅	123.22	91.3	112.56	3,043	342,520	1.0	342,520
							1.0	342,520
6～ 7	住宅	123.22	91.3	112.56	3,073	345,897	1.0	345,897
							1.0	345,897
8～ 8	住宅	123.22	91.3	112.56	3,103	349,274	1.0	349,274
							1.0	349,274

計		987.34	85.3	842.33		2,732,269		4,371,644
								2,732,269

⑨年額支払賃料	2,732,269 円　×　12ヶ月　＝　 32,787,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 842.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,787,228 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,311,489 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,475,739 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,371,644 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,732,269 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,331,161 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,848,868 円　　　　（　 166,746 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２１－５公　　　　-31	3,131 ( 3,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,145 円/㎡　月額支払賃料（　 3,013 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２１－５公　　　　-32	3,218 ( 3,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,387
c	Ｒ２１－５公　　　　-33	2,930 ( 2,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,052

板橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,570,000 円	314,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,639,361 円	32,787,228　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 367,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,669,000 円	314,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,874,061 円　（　　　　　　 34,894 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	314,000,000 円	設計監理料率　 309,000 円／㎡　×　 987.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,028,400 円（　　　　　 96,591 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,848,868 円
②総費用	6,874,061 円
③純収益　①－②	25,974,807 円
④建物等に帰属する純収益	19,028,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,946,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,633,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,671 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,783,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 821,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
板橋 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 5-6

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　神川　清

TEL.

鑑定評価額

207,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,050,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	830,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区成増２丁目１６５番６外｢成増２－１９－２｣				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高45m (100,432)
	台形 1:2	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南7.2m区道	水道、ガス、下水	成増 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

７．２ｍ区道

交通

施設

成増駅北西方

100m

法令

規制

商業
(100,432)
防火
高度地区最高45m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、当面はおおむね現状のまま推移すると思われるが、徐々
に高層化が進むと思われる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼住宅地と判断した。

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 840,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として板橋区、北区、練馬区東部の範囲と判定した。土地の最終需要者は個人、法人の両方とも考えら
れる。成増駅の駅前商店街であり、店舗の集積、人通りとも十分で繁華性は高い。駅前商業地は希少であり需要は大き
いとみられる。比較的小規模な画地が多いため高層建物は少ない。駅前の店舗用地の取引はほとんど見られないので中
心価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域だが店舗の賃貸だけでなく、上層階を共同住宅とすることも多くみられ、多くは１ＬＤＫ、ワンルームタイプ
である。駅に近いため賃貸市場としての熟成度は高い。よって取引事例に基づく比準価格と賃貸による収益価格を比較
考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,070,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[101.2]

[ 98.0]
100

1,060,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。土地
取引件数は商業地は横這い。取引価格は上昇
。賃料はオフィス、店舗とも横這い。

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響
はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８－５公 -7	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、北西4m、準角地		商業高度地区最高40m (100,240)
b	１７－５公 -24	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、東2.5m、角地		商業高度地区最高40m (100,400)
c	１１－５公Ｙ -11	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	西6.1m区道、南4m、角地		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (100,300)
d	１１－５公 -17	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m道路、中間画地		商業高度地区最高45m 地区計画等 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 911,983	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	926,289	100 [ 80.2]	1,154,974	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 1,052,043	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.4]	1,159,069	100 [ 94.0]	1,233,052		1,210,000
c	(　 ) 975,404	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	972,617	100 [ 89.2]	1,090,378		1,070,000
d	(　 ) 788,807	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	811,682	100 [ 73.6]	1,102,829		1,080,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

板橋 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,942,076	6,442,700	25,499,376	18,403,200	7,096,176	（　0.9561） 6,784,654	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	165,479,366 円　　　　（　 840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	124.80	ＲＣ8	987.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m	100 ％	500 ％	432 ％	197 ㎡	10.1 m x 19.5 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～８階を１ＤＫ３戸とした。３階から８階の賃料は各階の平均金額である。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

廊下・階段等共用部があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.80	43.6	54.41	5,052	275,000	6.0	1,650,000
							1.0	275,000
2～ 2	住宅	123.22	91.3	112.50	2,972	334,000	1.0	334,000
							1.0	334,000
3～ 8	住宅	123.22	91.3	112.50	3,078	346,000	1.0	346,000
							1.0	346,000
～

～

計		987.34	85.3	841.91		2,685,000		4,060,000
								2,685,000

⑨年額支払賃料	2,685,000 円　×　12ヶ月　＝　 32,220,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 841.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,220,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,611,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,609,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,060,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,570 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,685,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,294,506 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,942,076 円　　　　（　 162,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－５公　　　　-16	2,960 ( 2,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,750	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,972 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３－５公　　　　-17	2,689 ( 2,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	2,782
c	Ｒ３－５公　　　　-18	2,737 ( 2,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.5]	100 [100.0]	100 [108.0]	3,188

板橋 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,440,000 円	288,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,611,000 円	32,220,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 367,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,448,000 円	288,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,442,700 円　（　　　　　　 32,704 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	288,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 987.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,403,200 円（　　　　　 93,417 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,942,076 円
②総費用	6,442,700 円
③純収益　①－②	25,499,376 円
④建物等に帰属する純収益	18,403,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,096,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,784,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,440 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,479,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 840,000 円／㎡）