鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８－５公Ｙ -1	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、北西4m、角地		近商高度3種最高30m 最低敷地７０㎡ (100,240)
b	１１－５公 -20	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	北4.5m区道、中間画地		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (83,240)
c	１１－５公 -16	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m私道、中間画地		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (90,240)
d	１１－５公Ｙ -13	板橋区		貸家建付地	（　）	不整形	南6.8m区道、東2.9m、西1.6m、三方路		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (100,300)
e	１－５公Ｙ -5	板橋区		貸家建付地	（　）	不整形	北7.3m区道、北東3.6m、角地		近商高度3種最高35m 地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 599,087	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	600,799	100 [ 82.2]	730,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	731,000
b	(　 ) 662,347	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	683,542	100 [ 93.7]	729,501		730,000
c	(　 ) 692,064	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	699,609	100 [ 95.4]	733,343		733,000
d	(　 ) 637,425	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	669,999	100 [ 92.2]	726,680		727,000
e	(　 ) 493,448	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	520,666	100 [ 71.5]	728,204		728,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 731,000 円／㎡]

板橋 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,931,435	1,460,836	5,470,599	3,812,100	1,658,499	（　0.9549） 1,583,701	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	38,626,854 円　　　　（　 515,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	55.00	Ｓ4	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m	100 ％	400 ％	360 ％	75 ㎡	6.0 m x 12.4 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗２階以上はフロア貸しの事務所

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種建物として標準的。共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	50.00	80.0	40.00	4,100	164,000	6.0	984,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	50.00	84.0	42.00	3,500	147,000	3.0	441,000
							1.0	147,000
3～ 3	事務所	50.00	84.0	42.00	3,300	138,600	3.0	415,800
							1.0	138,600
4～ 4	事務所	50.00	84.0	42.00	3,300	138,600	3.0	415,800
							1.0	138,600
～

計		200.00	83.0	166.00		588,200		2,256,600
								424,200

⑨年額支払賃料	588,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,058,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,058,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 352,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,705,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,256,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,438 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 424,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 204,517 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,931,435 円　　　　（　 92,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－５公　　　　-19	3,295 ( 3,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	4,576	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,121 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ３－５公　　　　-20	4,732 ( 4,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,507
c	Ｒ３－５公　　　　-21	3,805 ( 3,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,805

板橋 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	232,800 円	58,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	282,336 円	7,058,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 334,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 494,700 円	58,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,460,836 円　（　　　　　　 19,478 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,200,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0620 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,812,100 円（　　　　　 50,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,931,435 円
②総費用	1,460,836 円
③純収益　①－②	5,470,599 円
④建物等に帰属する純収益	3,812,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,658,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,583,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,626,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 515,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
板橋 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 5-3

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　長岡　正明

TEL.

鑑定評価額

52,200,000 円

１㎡当たりの価格

696,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区赤塚２丁目８０４番３｢赤塚２－２－６｣				②地積　(㎡)	75 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高40m (100,360)
	1:2	店舗兼事務所Ｗ3	小規模な店舗、飲食店が多い駅前の商業地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	下赤塚 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 75 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

下赤塚駅北方

80m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
高度地区最高40m

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地として安定しており、当面、現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 723,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 542,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区内の駅周辺の近隣商業地域で、路面店舗が中心の地域と判定した。需要者は当該地域に地縁を有する個
人、法人、飲食チェーン等が主流と思料される。比較的小規模な画地が多く、多様性は劣るものの、人通りが多く、店
舗需要は十分見込める。中心価格帯は、規模により様々だが、個人でも資金調達可能な１億円以下が主流と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前立地で、地積規模が小さく、取引市場は希少性から強い引き合いが予想される。一方、賃貸市場は、路面店舗以外
の上層階に弱さがみられ、テナントが安定しない。よって収益価格はやや低位に求められたものと思料される。したが
って比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 887,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[133.9]

[100.0]
100

696,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    673,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加
、取引件数はほぼ横ばいの状況で推移してい
る。商業地価には上昇の傾向がみられる。

店舗需要に弱さがみられる。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８－５公 -7	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、北西4m、準角地		商業高度地区最高40m (100,240)
b	１１－５公 -26	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m道路、中間画地		２住居高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (70,160)
c	１１－５公 -7	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m私道、西6.2m、角地		商業高度地区最高40m 地区計画等 (100,400)
d	１８－５公 -26	板橋区		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、北東2m、準角地		準工高度2種最高30m 最低敷地７０㎡ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 911,983	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	926,289	100 [ 99.2]	933,759	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	934,000
b	(　 ) 502,934	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	508,969	100 [ 81.0]	628,357		628,000
c	(　 ) 472,500	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	462,150	100 [ 72.1]	640,985		641,000
d	(　 ) 606,844	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	602,084	100 [ 86.3]	697,664		698,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 723,000 円／㎡]

板橋 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,569,163	1,419,250	5,149,913	3,406,000	1,743,913	（　0.9549） 1,665,263	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	40,616,171 円　　　　（　 542,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	55.00	Ｓ4	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m	100 ％	400 ％	360 ％	75 ㎡	6.0 m x 12.4 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は事務所

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同等規模・用途の建物の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	50.00	80.0	40.00	4,013	160,520	6.0	963,120
							0.0	0
2～ 2	事務所	50.00	84.0	42.00	3,600	151,200	3.0	453,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	50.00	84.0	42.00	3,200	134,400	3.0	403,200
							0.0	0
4～ 4	事務所	50.00	84.0	42.00	3,200	134,400	3.0	403,200
							0.0	0
～

計		200.00	83.0	166.00		580,520		2,223,120
								0

⑨年額支払賃料	580,520 円　×　12ヶ月　＝　 6,966,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,966,240 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 417,974 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,548,266 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,223,120 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,897 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,569,163 円　　　　（　 87,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－５公　　　　-19	3,295 ( 3,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	4,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,211 円/㎡　月額支払賃料（　 4,013 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ３－５公　　　　-20	4,732 ( 4,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,302
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

板橋 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	260,000 円	52,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	278,650 円	6,966,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 334,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 442,000 円	52,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,000 円	52,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,419,250 円　（　　　　　　 18,923 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0620 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,406,000 円（　　　　　 45,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,569,163 円
②総費用	1,419,250 円
③純収益　①－②	5,149,913 円
④建物等に帰属する純収益	3,406,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,743,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,665,263 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,204 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,616,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 542,000 円／㎡）