鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７－５公 -16	板橋区		更地	（　）	台形	北西25m都道、北東6m、角地		近商高度3種最高35m 高度地区 (100,300)
b	１３（公）５ -28	江東区		貸家建付地	（　）	不整形	東22m都道、中間画地		準住居 (70,380)
c	Ｒ５公７ -11	練馬区		建付地	（　）	台形	北西7.9m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,200)
d	１７－５公 -20	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、南東4m、二方路		１中専高度2種最高22m (80,200)
e	０２（公）５ -6	江東区		建付地	（　）	ほぼ整形	西10m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 814,476	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	783,267	100 [ 95.7]	818,461	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	810,000
b	(　 ) 514,557	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	546,060	100 [ 94.6]	577,230		571,000
c	(　 ) 376,470	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 99.5]	100 [ 100.0]	393,118	100 [ 68.7]	572,224		567,000
d	(　 ) 441,431	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 106.1]	448,022	100 [ 81.6]	549,047		544,000
e	(　 ) 531,474	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	558,853	100 [ 72.7]	768,711		761,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.1	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

板橋 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションの敷地と判定し、開発法を適用するため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,503,791,923	1,052,880,315	13	863,000	2,084.40	404,000	2,436.00
⑧開発法による価格	450,911,608 円　　　　（　 617,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -46　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
731 ㎡	㎡		㎡		㎡	731.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
285.00 ㎡	2,436.00 ㎡	2,193.00 ㎡	243.00 ㎡	2,084.40 ㎡	ＲＣ・10F ( 27 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 39.0 ％）	（ 333.2 ％）	（ 300.0 ％）	（ 33.2 ％）	（ 85.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高35m 高度地区最低7m	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	36.6 ｍ 24.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

863,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 863,000 円／㎡　　×　　 2,084.40 ㎡　　＝　　　　 1,798,837,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,798,837,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 404,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 416,120 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 416,120 円／㎡　　×　　　 2,436.00 ㎡　　＝　　　　 1,013,668,320 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,798,837,200 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 179,883,720 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,193,552,040 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	143,906,976 円	( 8 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 126,062,511 円
	販売総額(2期)	1,295,162,784 円	( 72 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,078,223,018 円
	販売総額(3期)	359,767,440 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 299,506,394 円
収入合計		－	－	－	－	1,503,791,923 円
支出	建築工事費(1期)	304,100,496 円	( 30 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 286,067,337 円
	建築工事費(2期)	304,100,496 円	( 30 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 269,128,939 円
	建築工事費(3期)	405,467,328 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 337,551,551 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	89,941,860 円	( 50 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 82,908,407 円
	販売管理費(2期)	53,965,116 円	( 30 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 47,273,442 円
	販売管理費(3期)	35,976,744 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 29,950,639 円
支出合計		－	－	－	－	1,052,880,315 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,503,791,923 円　　－　　　　　　 1,052,880,315 円　　＝　　　　　 450,911,608 円 617,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
板橋 -46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -46

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　置鮎　謙治

TEL.

鑑定評価額

461,000,000 円

１㎡当たりの価格

630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区小茂根１丁目１９５番１外｢小茂根１－３２－２２｣				②地積　(㎡)	731 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度3種最高35m 高度地区最低7m (100,300)
	不整形 1.5:1	共同住宅ＳＲＣ10	中規模マンション、事業所が混在する住宅地域	北西25m都道	水道、ガス、下水	小竹向原 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 735 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

小竹向原駅北西方

410m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度3種最高35m
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模マンション、事業所が混在する住宅地域であるが、今後はマンション等への建て替えによる住宅地として
の純化が徐々に進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 646,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 614,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、板橋区、練馬区など東京メトロ有楽町線・副都心線および東武東上線沿線で、幹線道路沿いを中
心に事業所やマンションが混在する地域である。需要者はマンションデベロッパーや不動産業者などであり、最寄駅か
ら近いこともあり、比較的多くの需要が見込まれる。不動産需要は堅調に推移しており、供給に比して需要はより多く
なっている。取引される不動産の中心価格帯は土地で４億円～５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模マンション、事業所が混在する住宅地域であるが、分譲マンションを建設し、販売するマンション業者による取
引があると同時に、事業者等による自用目的の取引もある。つまり、開発に基づく収益性が重視されていると同時に市
場性についても重視されている。以上より、本件においては開発法による価格と比準価格を関連付け、代表標準地との
検討を踏まえ、単価と総額との関連にも配慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 -31 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 409,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[ 65.6]

[ 99.0]
100

630,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    594,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加
している。不動産の取引価格は上昇、住宅地
の取引件数はほぼ横ば　い、マンション賃料
は横ばいである。

小竹向原駅を最寄駅とし、幹線道路沿いに共
同住宅が建ち並ぶ地域であり、地域要因に特
段の変動はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８－５公 -1	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東12.8m区道、北西4m、角地		近商高度3種最高30m 最低敷地７０㎡ (100,300)
b	１７－５公 -7	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北23m国道、東6m、角地		近商高度3種最高35m (100,300)
c	１８－５公 -14	板橋区		更地	（　）	長方形	南11m区道、中間画地		近商高度3種最高30m 最低敷地７０㎡ (90,300)
d	１１－５公 -15	板橋区		更地	（　）	不整形	南西25m国道、北6.2m、角地		商業高度地区最高45m 高度地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 591,981	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	574,503	100 [ 90.3]	636,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	630,000
b	(　 ) 689,791	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	676,652	100 [ 99.0]	683,487		677,000
c	(　 ) 508,547	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	548,695	100 [ 95.0]	577,574		572,000
d	(　 ) 828,937	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	904,375	100 [ 127.4]	709,870		703,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 646,000 円／㎡]

板橋 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,526,444,640	1,077,390,224	13	876,000	2,084.40	414,000	2,436.00
⑧開発法による価格	449,054,416 円　　　　（　 614,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -46　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
731 ㎡	㎡		㎡		㎡	731.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
285.00 ㎡	2,436.00 ㎡	2,193.00 ㎡	243.00 ㎡	2,084.40 ㎡	ＲＣ・10F ( 27 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 39.0 ％）	（ 333.2 ％）	（ 300.0 ％）	（ 33.2 ％）	（ 85.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高35m 高度地区最低7m	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	36.6 ｍ 24.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		25.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

876,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 876,000 円／㎡　　×　　 2,084.40 ㎡　　＝　　　　 1,825,934,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,825,934,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 414,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 426,420 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 426,420 円／㎡　　×　　　 2,436.00 ㎡　　＝　　　　 1,038,759,120 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,825,934,400 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 182,593,440 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,221,352,560 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	146,074,752 円	( 8 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 127,961,483 円
	販売総額(2期)	1,314,672,768 円	( 72 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,094,465,079 円
	販売総額(3期)	365,186,880 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 304,018,078 円
収入合計		－	－	－	－	1,526,444,640 円
支出	建築工事費(1期)	311,627,736 円	( 30 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 293,148,211 円
	建築工事費(2期)	311,627,736 円	( 30 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 275,790,546 円
	建築工事費(3期)	415,503,648 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 345,906,787 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	91,296,720 円	( 50 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 84,157,316 円
	販売管理費(2期)	54,778,032 円	( 30 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 47,985,556 円
	販売管理費(3期)	36,518,688 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 30,401,808 円
支出合計		－	－	－	－	1,077,390,224 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,526,444,640 円　　－　　　　　　 1,077,390,224 円　　＝　　　　　 449,054,416 円 614,000 円／㎡