鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２－５公 -16	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m 最低敷地７０㎡ (70,200)
b	９－５公 -14	板橋区		建付地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		準工高度3種最高30m (70,300)
c	１２－５公 -13	板橋区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		準工高度2種最高22m 最低敷地７０㎡ (70,200)
d	３－５公 -6	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１中専高度2種最高30m 最低敷地７０㎡ (70,160)
e	１８－５公 -23	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度2種最高30m 最低敷地７０㎡ (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 356,514	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	352,669	100 [ 101.0]	349,177	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	349,000
b	(　 ) 362,998	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	346,404	100 [ 101.9]	339,945		340,000
c	(　 ) 298,695	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	376,729	100 [ 104.9]	359,132		359,000
d	(　 ) 352,637	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	368,996	100 [ 104.6]	352,769		353,000
e	(　 ) 369,235	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	392,555	100 [ 106.7]	367,905		368,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 354,000 円／㎡]

板橋 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,218,355	3,133,284	13,085,071	8,665,800	4,419,271	（　0.9549） 4,219,962	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	102,925,902 円　　　　（　 274,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	154.42	ＲＣ5	616.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 最低敷地７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	375 ㎡	18.0 m x 21.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域における賃貸需要を考慮、戸当たり平均専有面積４６㎡前後のファミリータイプ住戸等からなる５階建てを想定。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

地域において標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	134.98	68.2	92.00	2,400	220,800	1.0	220,800
							1.0	220,800
2～ 3	住宅	143.43	96.2	138.00	2,450	338,100	1.0	338,100
							1.0	338,100
4～ 4	住宅	143.43	96.2	138.00	2,460	339,480	1.0	339,480
							1.0	339,480
5～ 5	住宅	51.43	89.4	46.00	2,460	113,160	1.0	113,160
							1.0	113,160
～

計		616.70	89.5	552.00		1,349,640		1,349,640
								1,349,640

⑨年額支払賃料	1,349,640 円　×　12ヶ月　＝　 16,195,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 552.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,195,680 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 647,827 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,547,853 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,349,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,349,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 657,545 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,218,355 円　　　　（　 43,249 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１８－５公　　　　-27	2,556 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	2,612	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,556 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２０－５公　　　　-19	2,674 ( 2,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	2,578
c	Ｒ２－５公　　　　-17	2,537 ( 2,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	2,369

板橋 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	572,000 円	143,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	809,784 円	16,195,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,215,500 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,133,284 円　（　　　　　　 8,355 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 616.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,665,800 円（　　　　　 23,109 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,218,355 円
②総費用	3,133,284 円
③純収益　①－②	13,085,071 円
④建物等に帰属する純収益	8,665,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,419,271 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,219,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,253 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,925,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
板橋 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -43

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　須藤　雅章

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

346,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区高島平７丁目２９番９｢高島平７－２９－１３｣				②地積　(㎡)	375 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高22m 最低敷地７０㎡ (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ4	中規模中層共同住宅が多い区画整理済の住宅地域	北6m区道	水道、ガス、下水	新高島平 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

新高島平駅北東方

480m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高22m
最低敷地７０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

中規模中層共同住宅が多い区画整理済の住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は概ね現状と同様に推
移していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 353,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 253,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都営三田線沿線の板橋区北部を主として、東武東上線沿線及び埼玉県の一部を含む地域。需要者の中心
は、共同住宅を求める事業者、建売目的の不動産業者、戸建住宅を求める個人等で、同一需給圏外からの転入も見られ
る。共同住宅が多いほか戸建分譲での細分化も進みつつあるが、需給は概ね均衡程度の状況にある。需要の中心は、３
００㎡程度の住宅用地で１億円以上、小規模な新築戸建住宅では４５００万円～５５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格においては、標準地の取引で想定される需要者の属性に留意し、標準地の規模と類似する取引事例を採用して
いることから、信頼性は高い。収益価格は、賃貸事例に基づく収益等により試算したが、最有効使用を想定した建物に
は容積率未消化部分もあり、低位に求められたことから、相対的な規範性は劣るものと判断した。よって、比準価格を
重視し、収益価格をも比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 -31 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 409,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[120.6]

[100.0]
100

346,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は横這いで高齢化率が高い。住宅
需要は底堅く取引件数は前年比で横這いだが
、取引価格は前年比で上昇。賃料は前年比で
横這い程度。

共同住宅が多い住宅地域である。地域要因に
特段の変動は見られない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８－５公 -18	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)
b	３－５公 -20	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m区道、南東6m、角地		１住居高度2種最高17m (80,200)
c	１６－５公Ｙ -42	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		２中専高度2種最高22m (70,200)
d	２０－５公Ｙ -1	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	北西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 342,171	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	345,251	100 [ 104.0]	331,972	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 341,112	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	335,151	100 [ 98.0]	341,991		342,000
c	(　 ) 349,155	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	354,043	100 [ 96.0]	368,795		369,000
d	(　 ) 284,550	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	301,149	100 [ 81.9]	367,703		368,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 353,000 円／㎡]

板橋 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,611,801	3,050,163	12,561,638	8,484,000	4,077,638	（　0.9549） 3,893,737	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	94,969,195 円　　　　（　 253,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	154.42	ＲＣ5	616.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 最低敷地７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	375 ㎡	18.0 m x 21.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階平均専有面積４６㎡程度の小家族向けを想定。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

地域における同種の建物として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	134.98	68.2	92.00	2,320	213,440	1.0	213,440
							1.0	213,440
2～ 3	住宅	143.43	96.2	138.00	2,370	327,060	1.0	327,060
							1.0	327,060
4～ 4	住宅	143.43	96.2	138.00	2,420	333,960	1.0	333,960
							1.0	333,960
5～ 5	住宅	51.43	89.4	46.00	2,420	111,320	1.0	111,320
							1.0	111,320
～

計		616.70	89.5	552.00		1,312,840		1,312,840
								1,312,840

⑨年額支払賃料	1,312,840 円　×　12ヶ月　＝　 15,754,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 552.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,754,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 787,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,966,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,312,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,472 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,312,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 632,953 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,611,801 円　　　　（　 41,631 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２－５公　　　　-18	2,385 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	2,641	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,475 円/㎡　月額支払賃料（　 2,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１１－５公　　　　-18	2,026 ( 2,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	2,495
c	Ｒ１１－５公　　　　-19	1,804 ( 1,802)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,288

板橋 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	700,000 円	140,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	630,163 円	15,754,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,190,000 円	140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,050,163 円　（　　　　　　 8,134 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	140,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 616.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,484,000 円（　　　　　 22,624 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,611,801 円
②総費用	3,050,163 円
③純収益　①－②	12,561,638 円
④建物等に帰属する純収益	8,484,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,077,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,893,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,383 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,969,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 253,000 円／㎡）