鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－５公 -12	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m 宅造工事規制区域 (70,160)
b	９－５公 -16	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m区道、中間画地		１住居高度2種最高17m (70,200)
c	６－５公 -31	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m私道、中間画地		１中専高度2種最高17m 宅造規制 (70,160)
d	１８－５公 -31	板橋区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.5m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m 最低敷地６０㎡ (70,180)
e	１８－５公Ｙ -9	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.3m区道、北東4m、角地		１住居高度2種最高22m 最低敷地６０㎡ (80,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,379	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	326,170	100 [ 97.8]	333,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	350,000
b	(　 ) 376,074	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,202	100 [ 106.1]	355,516		373,000
c	(　 ) 311,501	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	319,383	100 [ 91.4]	349,434		367,000
d	(　 ) 351,388	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	349,666	100 [ 98.1]	356,438		374,000
e	(　 ) 385,386	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	382,051	100 [ 101.0]	378,268		397,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.1	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 366,000 円／㎡]

板橋 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,692,778	1,561,960	7,130,818	4,982,960	2,147,858	（　0.9763） 2,096,954	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	51,145,220 円　　　　（　 232,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	Ｓ3	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高17m 最低敷地７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	220 ㎡	12.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、５０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	125.00	85.0	106.25	2,183	232,000	1.0	232,000
							1.0	232,000
2～	居宅	125.00	90.0	112.50	2,205	248,000	1.0	248,000
							1.0	248,000
3～	居宅	125.00	90.0	112.50	2,227	251,000	1.0	251,000
							1.0	251,000
～

～

計		375.00	88.3	331.25		731,000		731,000
								731,000

⑨年額支払賃料	731,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,772,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,772,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 438,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,333,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	731,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,945 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 731,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 352,433 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,692,778 円　　　　（　 39,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１６－５公　　　　-19	2,857 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	2,694	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,205 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１４－５公　　　　-23	2,084 ( 1,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,966
c	Ｒ１０－５公　　　　-12	2,347 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	100 [ 99.0]	2,130

板橋 -42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,400 円	79,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	263,160 円	8,772,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 676,600 円	79,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,600 円	79,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,600 円	79,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,561,960 円　（　　　　　　 7,100 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,600,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,982,960 円（　　　　　 22,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,692,778 円
②総費用	1,561,960 円
③純収益　①－②	7,130,818 円
④建物等に帰属する純収益	4,982,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,147,858 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,096,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,532 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,145,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
板橋 -42　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -42

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　長岡　正明

TEL.

鑑定評価額

79,600,000 円

１㎡当たりの価格

362,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区徳丸６丁目２７番２外｢徳丸６－２７－１｣				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高17m 最低敷地　７０㎡ (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほか空地も残る区画整理済の住宅地域	南8m区道	水道、ガス、下水	東武練馬 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　８
ｍ区道

交通

施設

東武練馬駅北方

1.3km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高17m
最低敷地　７０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

画地規模の大きな住宅が多いが、今後、細分化が進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 369,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 277,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は板橋区北西部の高台を中心に、隣接する周辺部の良好な住環境にある住宅地域と判定した。需要者は当該
地域の地縁者及び周辺の居住者で、専用住宅を求める者が中心である。一次取得者が購入可能な価格水準にあり、需要
は比較的堅調である。中心価格帯は、土地値で３千万円から５千万円前後、新築戸建住宅で４千万円から５千万円台が
主流である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

閑静な高台の住宅地だが、駅から距離があり、賃貸住宅の人気は弱い。アパート等の収益物件も見られるが、土地所有
者の有効活用が主流であり、新規土地取得を前提とする収益事業の合理性は低い。一方、住宅実需は対象地域でも旺盛
である。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 436,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[101.0]

100
[128.0]

[105.0]
100

362,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加
、取引件数はほぼ横ばいの状況で推移してい
る。住宅地価には上昇の傾向がみられる。

地域要因に特段の変動はみられない。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１－５公Ｙ -37	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東11m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)
b	９－５公 -8	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14.9m区道、中間画地		近商高度2種最高30m (90,300)
c	３－５公 -17	板橋区		建付地	（　）	長方形	南西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,160)
d	１８－５公 -10	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西3.8m区道、北東4m、角地		１中専高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 385,092	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	389,290	100 [ 111.4]	349,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	367,000
b	(　 ) 397,445	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	385,216	100 [ 116.8]	329,808		346,000
c	(　 ) 365,255	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	355,421	100 [ 96.0]	370,230		389,000
d	(　 ) 382,510	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	373,315	100 [ 94.0]	397,144		417,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 369,000 円／㎡]

板橋 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,239,899	1,603,199	7,636,700	5,076,860	2,559,840	（　0.9763） 2,499,172	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	60,955,415 円　　　　（　 277,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	Ｓ3	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高17m 最低敷地　７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	220 ㎡	12.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階５５㎡前後のファミリータイプを想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同等規模・用途の建物の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	125.00	85.0	106.25	2,300	244,375	1.0	244,375
							1.0	244,375
2～ 2	住宅	125.00	90.0	112.50	2,404	270,450	1.0	270,450
							1.0	270,450
3～ 3	住宅	125.00	90.0	112.50	2,404	270,450	1.0	270,450
							1.0	270,450
～

～

計		375.00	88.3	331.25		785,275		785,275
								785,275

⑨年額支払賃料	785,275 円　×　12ヶ月　＝　 9,423,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,423,300 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 565,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,857,902 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	785,275 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,382 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 785,275 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 374,615 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,239,899 円　　　　（　 42,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１６－５公　　　　-21	2,864 ( 2,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	2,557	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,532 円/㎡　月額支払賃料（　 2,404 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５－５公　　　　-19	2,758 ( 2,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,507
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

板橋 -42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,400 円	81,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	282,699 円	9,423,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 689,300 円	81,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,100 円	81,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,100 円	81,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,603,199 円　（　　　　　　 7,287 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,100,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,076,860 円（　　　　　 23,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,239,899 円
②総費用	1,603,199 円
③純収益　①－②	7,636,700 円
④建物等に帰属する純収益	5,076,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,559,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,499,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,360 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,955,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,000 円／㎡）