鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６－５公Ｙ -13	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、北4m、角地		１住居高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (80,160)
b	１１－５公 -10	板橋区		更地	（　）	不整形	北3.4m私道、中間画地		１住居高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (70,160)
c	１１－５公Ｙ -28	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.2m区道、南西2.3m、角地		１住居高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (80,288)
d	１２－５公Ｙ -30	板橋区		建付地	（　）	長方形	東3.4m私道、中間画地		１住居高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (70,160)
e	１１－５公Ｙ -24	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	東3.4m私道、中間画地		１住居高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 577,927	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	573,528	100 [ 102.3]	560,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	561,000
b	(　 ) 547,079	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	578,899	100 [ 86.5]	669,247		669,000
c	(　 ) 511,354	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	533,198	100 [ 101.4]	525,836		526,000
d	(　 ) 451,798	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	461,986	100 [ 91.5]	504,903		505,000
e	(　 ) 475,221	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	481,744	100 [ 91.2]	528,228		528,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 535,000 円／㎡]

板橋 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,898,127	1,064,394	4,833,733	2,923,420	1,910,313	（　0.9763） 1,865,039	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	45,488,756 円　　　　（　 437,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.00	Ｓ3	162.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高35m 最低敷地６０㎡	70 ％	300 ％	240 ％	104 ㎡	8.0 m x 11.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約２７㎡前後の１Ｋタイプの賃貸住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	54.00	100.0	54.00	3,041	164,214	1.0	164,214
							1.0	164,214
2～ 2	住宅	54.00	100.0	54.00	3,072	165,888	1.0	165,888
							1.0	165,888
3～ 3	住宅	54.00	100.0	54.00	3,072	165,888	1.0	165,888
							1.0	165,888
～

～

計		162.00	100.0	162.00		495,990		495,990
								495,990

⑨年額支払賃料	495,990 円　×　12ヶ月　＝　 5,951,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,951,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 297,594 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,654,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	495,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 495,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 239,129 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,898,127 円　　　　（　 56,713 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２１－５公　　　　-25	3,043 ( 2,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	3,450	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,205 円/㎡　月額支払賃料（　 3,072 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２１－５公　　　　-26	3,141 ( 3,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,272
c	Ｒ２１－５公　　　　-27	2,892 ( 2,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,892

板橋 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	186,800 円	46,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	297,594 円	5,951,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 396,900 円	46,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,064,394 円　（　　　　　　 10,235 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,700,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,923,420 円（　　　　　 28,110 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,898,127 円
②総費用	1,064,394 円
③純収益　①－②	4,833,733 円
④建物等に帰属する純収益	2,923,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,910,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,865,039 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,933 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,488,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
板橋 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -20

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　神川　清

TEL.

鑑定評価額

50,000,000 円

１㎡当たりの価格

481,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区大和町３５番３１｢大和町３５－１５｣				②地積　(㎡)	104 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (70,240)
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北西5.5m区道、背面道	水道、ガス、下水	板橋本町 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ区道

交通

施設

板橋本町駅南西方

220m

法令

規制

１住居
(70,240)
準防
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 494,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 450,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として区内東部の地域と判定した。生活道路に面した小規模な土地の最終需要者は個人が主体である。
標準地周辺は中小規模の低層の戸建住宅、共同住宅、事業所が建ち並ぶ地域である。駅に近いことから需要は大きく競
争力は高いと見られる。建売住宅では総額５０００～７０００万円程度が中心水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層住宅地だが、共同住宅もみられる。駅には近いが、幅員が十分広くなく小規模な画地が多いので容積率を活用する
ような建築は一般的ではなく、賃貸市場としての熟成度は高くはない。現在の市況では戸建住宅等自用での需要が中心
なので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格は参考とし、単価と総額との関連、代表標準地
との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　板橋 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 564,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[102.0]

100
[120.0]

[100.0]
100

481,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    463,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。土地
取引件数は住宅地はほぼ横ばい。取引価格は
上昇。賃料はマンションは横這い。

すでに市街地として成熟した地域であり、周
辺の状況にも変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１－５公 -10	板橋区		更地	（　）	不整形	北3.4m私道、中間画地		１住居高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (70,160)
b	１１－５公 -11	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.1m区道、南4m、角地		準工高度2種最高30m 最低敷地７０㎡ (80,200)
c	１１－５公Ｙ -24	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	東3.4m私道、中間画地		１住居高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (70,160)
d	１２－５公 -29	板橋区		建付地	（　）	不整形	南6m区道、北6.2m、二方路		１住居高度3種最高30m 最低敷地６０㎡ (70,248)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 547,079	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	578,899	100 [ 88.5]	654,123	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	654,000
b	(　 ) 477,783	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	451,289	100 [ 94.1]	479,584		480,000
c	(　 ) 475,221	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	481,744	100 [ 92.9]	518,562		519,000
d	(　 ) 443,966	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	445,276	100 [ 92.1]	483,470		483,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 494,000 円／㎡]

板橋 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,874,463	1,085,100	4,789,363	2,823,260	1,966,103	（　0.9763） 1,919,506	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	46,817,220 円　　　　（　 450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.00	Ｓ3	162.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高35m 最低敷地６０㎡	70 ％	300 ％	240 ％	104 ㎡	8.0 m x 11.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２７㎡の１Ｋタイプとした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	54.00	100.0	54.00	2,976	161,000	1.0	161,000
							1.0	161,000
2～ 2	居宅	54.00	100.0	54.00	3,068	166,000	1.0	166,000
							1.0	166,000
3～ 3	居宅	54.00	100.0	54.00	3,099	167,000	1.0	167,000
							1.0	167,000
～

～

計		162.00	100.0	162.00		494,000		494,000
								494,000

⑨年額支払賃料	494,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,928,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,928,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 296,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,631,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	494,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,693 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 494,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 238,170 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,874,463 円　　　　（　 56,485 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５－５公　　　　-28	3,301 ( 3,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,200 円/㎡　月額支払賃料（　 3,068 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ８－５公　　　　-37	3,110 ( 2,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,946
c	Ｒ２１－５公　　　　-26	3,141 ( 3,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.5]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,072

板橋 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,500 円	45,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	296,400 円	5,928,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 383,300 円	45,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,085,100 円　（　　　　　　 10,434 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,100,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,823,260 円（　　　　　 27,147 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,874,463 円
②総費用	1,085,100 円
③純収益　①－②	4,789,363 円
④建物等に帰属する純収益	2,823,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,966,103 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,919,506 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,817,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 450,000 円／㎡）