別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
板橋 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -5 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　片岡　哲也   TEL.
鑑定評価額 59,900,000 円  １㎡当たりの価格 475,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区小茂根４丁目１１８番４
｢小茂根４－１３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

(70,200)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模住宅とマンシ
ョンが建ち並ぶ住宅
地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 小竹向原

730m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．０
ｍ　区道		 交通

施設		 小竹向原駅　北西方

730m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中規模住宅とマンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    487,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区を中心に隣接区周辺を含む住宅地域の圏域。主な需要者は、当該地域の居住者を中心に圏域外か
らの転入者も見られる。法人需要者では中規模以上の画地の分割販売を目的とする建売業者が多い。需給は概ね安定し
ている。土地の細分化傾向が見られ、２０～２５坪程度の土地で３，０００～４，０００万円前後程度、新築戸建住宅
では５，０００～６，０００万円台前後程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層の共同住宅等も散見されるが収益物件の取引は少なく、自己使用を目的とする取引が支配的である。収益性よりも
居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域であり、土地の経済価値に見合った賃料水準が形成されていないこと等か
ら収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    421,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 91.2]		 [100.0]
100		 471,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    456,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は略横這い傾向。不動産市場は一
時的に停滞したが、徐々に回復傾向で推移し
ており、区内の住宅地需要は依然底堅い。


中規模住宅とマンションが建ち並ぶ住宅地域
であり、上記一般的要因を反映して、地価は
強含み傾向にある。その他特に地域要因に変
化はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７－５公
Ｙ
-1		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m区道、
西4m、角地
１中専
高度2種最高22m
(70,100)
b ８－５公Ｙ

-9		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m道路、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,160)
c １７－５公

-17		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
d １７－５公
Ｙ
-17		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
e １７－５公

-5		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,931  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
448,986 		 100
[  92.2]
486,970 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
487,000 
b (　           ) 
428,387  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
430,858 		 100
[  88.5]
486,845 
487,000 
c (　           ) 
468,151  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
472,741 		 100
[  96.8]
488,369 
488,000 
d (　           ) 
467,752  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
506,492 		 100
[ 104.8]
483,294 
483,000 
e (　           ) 
436,779  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
442,239 		 100
[  91.3]
484,380 
484,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    487,000 円／㎡]  



板橋 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,832,307 
1,043,364 
4,788,943 
3,280,240 
1,508,703 		 （　0.9763）
1,472,947 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     35,925,537 円　　　　（　    285,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.00 Ｓ3 189.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   126 ㎡     11.6 m x   11.2 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 タイプ：１ＤＫ専有面積：２８㎡程度 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物として標準的。共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
63.00 
90.0 
56.70 
2,850 
161,595 		 1.0  161,595 
1.0  161,595 

 2～ 2		 住宅
63.00 
90.0 
56.70 
2,900 
164,430 		 1.0  164,430 
1.0  164,430 

 3～ 3		 住宅
63.00 
90.0 
56.70 
2,900 
164,430 		 1.0  164,430 
1.0  164,430 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
189.00 
90.0 
170.10 

490,455 		 490,455 
490,455 
⑨年額支払賃料        490,455 円　×　12ヶ月　＝　       5,885,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,885,460 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       294,273 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,591,187 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           490,455 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,659 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          490,455 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         236,461 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,832,307 円　　　　（　        46,288 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ３－５公
　　　　-13		 2,523  
(   2,418) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,656 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ３－５公
　　　　-14		 3,133  
(   3,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,045 
c Ｒ３－５公
　　　　-15		 3,569  
(   3,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,332 
板橋 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 209,600 円  　　　　     52,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 176,564 円  　　　        5,885,460　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      445,400 円  　　　　     52,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,400 円  　　　　     52,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,400 円  　　　　     52,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,043,364 円　（　　　　　　         8,281 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 269,000 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,280,240 円  
（　　　　　        26,034 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,832,307 円      
②総費用 1,043,364 円      
③純収益　①－② 4,788,943 円      
④建物等に帰属する純収益 3,280,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,508,703 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,472,947 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,690 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,925,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     285,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
板橋 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -5 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神岡　禎高   TEL.
鑑定評価額 59,600,000 円  １㎡当たりの価格 473,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区小茂根４丁目１１８番４
｢小茂根４－１３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

(70,200)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模住宅とマンシ
ョンが建ち並ぶ住宅
地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 小竹向原

730m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ区道		 交通

施設		 小竹向原駅北西方

730m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    484,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    339,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄有楽町線小竹向原駅を中心とした沿線及び東武東上線沿線の各駅を最寄駅とする住宅地。需要者は
区内及び隣接区の都心通勤者・自営業者等が中心で、一部埼玉県内の転入者も見られる。利便性や住環境の比較的良好
な地域で供給はそれ程多くないが需要は比較的旺盛である。細分化されたミニ開発が多く、市場の中心価格帯は、土地
で３千万円～４千万円程度、新築の建売住宅では総額５千万円～６千万円が中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に共同住宅等も見受けられるが、自用の一般住宅としての利用を前提とした取引が中心の地域である。以上により
、収益性の価格形成に対する影響がやや希薄な地域であるため、取引の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も
比較考量のうえ、単価と総額との関連、地域の動向等を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    421,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 91.2]		 [100.0]
100		 471,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    456,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや
増加。住宅地の取引件数はほぼ横ばいで取引
価格は上昇傾向。各種賃料は概ね横ばい傾向
で推移している。

利便性・住環境が比較的良好な旧来からの住
宅地で特に地域要因に変動はないが、一般的
要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８－５公Ｙ

-9		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m道路、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,160)
b １７－５公

-17		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
c １７－５公

-25		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.7m区道、
西4m、角地
１中専
高度1種最高10m
(70,100)
d １７－５公
Ｙ
-9		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
428,387  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
430,858 		 100
[  91.3]
471,915 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
472,000 
b (　           ) 
468,151  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
472,741 		 100
[  95.8]
493,467 
493,000 
c (　           ) 
574,677  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
532,996 		 100
[ 102.6]
519,489 
519,000 
d (　           ) 
456,917  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
467,220 		 100
[ 103.9]
449,682 
450,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    484,000 円／㎡]  



板橋 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,313,131 
879,747 
4,433,384 
2,641,720 
1,791,664 		 （　0.9763）
1,749,202 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     42,663,463 円　　　　（　    339,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.00 Ｓ3 189.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   126 ㎡     11.6 m x   11.2 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２８㎡程度の１ＤＫの共同住宅 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
63.00 
90.0 
56.70 
2,600 
147,420 		 1.0  147,420 
1.0  147,420 

 2～ 2		 住宅
63.00 
90.0 
56.70 
2,630 
149,121 		 1.0  149,121 
1.0  149,121 

 3～ 3		 住宅
63.00 
90.0 
56.70 
2,650 
150,255 		 1.0  150,255 
1.0  150,255 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
189.00 
90.0 
170.10 

446,796 		 446,796 
446,796 
⑨年額支払賃料        446,796 円　×　12ヶ月　＝　       5,361,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,361,552 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       268,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,093,474 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           446,796 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,245 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          446,796 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         215,412 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,313,131 円　　　　（　        42,168 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ３－５公
　　　　-13		 2,523  
(   2,418) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,656 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,743 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ３－５公
　　　　-14		 3,133  
(   3,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,780 
c Ｒ３－５公
　　　　-15		 3,569  
(   3,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[115.0]		 100
[ 97.0]
2,782 
板橋 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,800 円  　　　　     42,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 160,847 円  　　　        5,361,552　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      358,700 円  　　　　     42,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         879,747 円　（　　　　　　         6,982 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 217,000 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,641,720 円  
（　　　　　        20,966 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,313,131 円      
②総費用 879,747 円      
③純収益　①－② 4,433,384 円      
④建物等に帰属する純収益 2,641,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,791,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,749,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,883 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,663,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     339,000 円／㎡）