鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０－５公 -18	板橋区		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,160)
b	１０－５公Ｙ -2	板橋区		更地	（　）	ほぼ台形	東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,160)
c	１７－５公Ｙ -10	板橋区		更地	（　）	長方形	北3.7m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,160)
d	１７－５公Ｙ -1	板橋区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m区道、西4m、角地		１中専高度2種最高22m (70,100)
e	８－５公Ｙ -9	板橋区		建付地	（　）	長方形	南西4m道路、中間画地		１中専高度2種最高22m 最低敷地６０㎡ (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 421,341	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	456,714	100 [ 100.0]	456,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	466,000
b	(　 ) 408,497	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	433,791	100 [ 96.0]	451,866		461,000
c	(　 ) 360,000	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	374,400	100 [ 96.0]	390,000		398,000
d	(　 ) 437,931	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	448,986	100 [ 95.0]	472,617		482,000
e	(　 ) 428,387	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	430,858	100 [ 98.9]	435,650		444,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 452,000 円／㎡]

板橋 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,446,509	1,291,963	5,154,546	3,505,600	1,648,946	（　0.9763） 1,609,866	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	39,265,024 円　　　　（　 309,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	Ｓ3	205.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 最低敷地６０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	127 ㎡	8.9 m x 14.3 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階は１ＤＫ程度の住戸２戸。３階は１戸。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域において標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.00	90.0	68.40	2,886	197,402	1.0	197,402
							1.0	197,402
2～ 2	住宅	76.00	90.0	68.40	3,006	205,610	1.0	205,610
							1.0	205,610
3～ 3	住宅	53.00	90.0	47.70	2,916	139,093	1.0	139,093
							1.0	139,093
～

～

計		205.00	90.0	184.50		542,105		542,105
								542,105

⑨年額支払賃料	542,105 円　×　12ヶ月　＝　 6,505,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,505,260 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 325,263 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,179,997 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	542,105 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 542,105 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 261,362 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,446,509 円　　　　（　 50,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１９－５公　　　　-21	2,945 ( 2,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	2,975	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,136 円/㎡　月額支払賃料（　 3,006 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１－５公　　　　-19	3,229 ( 3,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 98.0]	3,168
c	Ｒ３－５公　　　　-14	3,133 ( 3,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	3,265

板橋 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,000 円	56,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	325,263 円	6,505,260　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,000 円	56,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,291,963 円　（　　　　　　 10,173 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,505,600 円（　　　　　 27,603 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,446,509 円
②総費用	1,291,963 円
③純収益　①－②	5,154,546 円
④建物等に帰属する純収益	3,505,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,648,946 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,609,866 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,265,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
板橋 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -4

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　末原　伸隆

TEL.

鑑定評価額

55,600,000 円

１㎡当たりの価格

438,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区東新町１丁目３０番１９｢東新町１－３０－９｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高22m 最低敷地６０㎡ (70,200)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域	西6m区道	水道、ガス、下水	ときわ台 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　６ｍ
区道

交通

施設

ときわ台駅南西方

1.0km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の普通住宅地として熟成している。特段の開発動向等はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を板橋区内における東武東上線、東京メトロ有楽町線沿線の普通住宅地域と判定した。典型的な需要者は板
橋区及び周辺区内に居住する一次取得者層と想定される。画地分割が土地供給の中心であり、総額を抑えた戸建住宅の
取引が多い。最寄り駅からやや離れるが利便性が高く住宅需要は旺盛である。市場の中心となる価格帯としては、６０
～８０㎡程度の画地規模の新築戸建て住宅で５０００万円台前半～７０００万円台前半となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内にアパート等の収益物件も見られるが、地価に見合う賃料設定が難しく、収益価格は比準価格に比して低位に試
算された。また、対象標準地の立地や規模等を勘案すると、需要の中心となるのは自己使用目的の最終需要者と判断さ
れ、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総
額の関係も留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    421,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　板橋 -8                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    430,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加
傾向、住宅地の取引件数はほぼ横ばいで推移
している。金融政策やウクライナ情勢等に注
視が必要である。

特段の開発動向等はなく、地域要因に変動は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

+1.9 ％

３　試算価格算定内訳

板橋 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７－５公Ｙ -7	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m区道、東5m、角地		１中専高度2種最高22m (80,200)
b	１０－５公 -18	板橋区		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m (60,160)
c	１７－５公 -9	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m区道、北4m、角地		１中専高度2種最高22m (80,200)
d	１７－５公 -21	板橋区		建付地	（　）	台形	南西6m区道、中間画地		１住居高度2種最高22m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 513,327	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	513,327	100 [ 105.4]	487,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	497,000
b	(　 ) 421,341	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	454,781	100 [ 100.0]	454,781		464,000
c	(　 ) 437,641	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	420,887	100 [ 103.2]	407,836		416,000
d	(　 ) 549,971	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	540,981	100 [ 106.5]	507,963		518,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

板橋 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,277,066	1,199,814	5,077,252	3,386,660	1,690,592	（　0.9763） 1,650,525	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	40,256,707 円　　　　（　 317,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	Ｓ3	205.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 最低敷地６０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	127 ㎡	8.9 m x 14.3 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階は各階に３４㎡程度の居室２戸、３階に４８㎡程度の居室１戸からなる共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.00	90.0	68.40	2,847	194,735	1.0	194,735
							1.0	194,735
2～ 2	住宅	76.00	90.0	68.40	2,905	198,702	1.0	198,702
							1.0	198,702
3～ 3	住宅	53.00	90.0	47.70	2,818	134,419	1.0	134,419
							1.0	134,419
～

～

計		205.00	90.0	184.50		527,856		527,856
								527,856

⑨年額支払賃料	527,856 円　×　12ヶ月　＝　 6,334,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等によって担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,334,272 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 316,714 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,017,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	527,856 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,015 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 527,856 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 254,493 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,277,066 円　　　　（　 49,426 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１９－５公　　　　-20	3,053 ( 2,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	2,996	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,030 円/㎡　月額支払賃料（　 2,905 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１９－５公　　　　-18	2,998 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 97.9]	100 [ 99.0]	3,033
c	Ｒ１９－５公　　　　-14	2,877 ( 2,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.9]	100 [ 94.0]	3,126

板橋 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,400 円	54,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	316,714 円	6,334,272　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 459,800 円	54,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,100 円	54,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,100 円	54,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,199,814 円　（　　　　　　 9,447 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,100,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,386,660 円（　　　　　 26,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,277,066 円
②総費用	1,199,814 円
③純収益　①－②	5,077,252 円
④建物等に帰属する純収益	3,386,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,690,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,650,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,996 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,256,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317,000 円／㎡）