鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７－５公Ｙ -7	荒川区		更地	（　）	不整形	西6.4m区道、北3.6m、二方路		近商高度地区最低7m 特別用途地区 (100,384)
b	１６－５公 -15	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東2.8m私道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,240)
c	７－５公 -1	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、東3.4m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
d	７－５公 -6	荒川区		更地	（　）	不整形	南2.9m私道、中間画地		近商高度地区3種最低敷地６０㎡ (90,240)
e	２－５公Ｙ -15	荒川区		建付地	（　）	不整形	南3.6m区道、中間画地		近商高度地区3種新防火 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 509,662	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	562,785	100 [ 98.5]	571,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	571,000
b	(　 ) 406,393	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	415,740	100 [ 73.3]	567,176		567,000
c	(　 ) 586,904	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	574,048	100 [ 100.5]	571,192		571,000
d	(　 ) 439,848	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	441,575	100 [ 76.6]	576,469		576,000
e	(　 ) 466,179	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	490,936	100 [ 85.8]	572,186		572,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 571,000 円／㎡]

荒川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,924,895	830,271	4,094,624	2,744,450	1,350,174	（　0.9771） 1,319,255	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	32,176,951 円　　　　（　 435,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	59.10	Ｓ3	161.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	74 ㎡	5.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗２階以上は２ＬＤＫタイプ（５０㎡程度）の賃貸住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	56.40	100.0	56.40	2,800	157,920	6.0	947,520
							0.0	0
2～ 2	住宅	51.20	100.0	51.20	2,500	128,000	1.0	128,000
							1.0	128,000
3～ 3	住宅	53.60	100.0	53.60	2,500	134,000	1.0	134,000
							1.0	134,000
～

～

計		161.20	100.0	161.20		419,920		1,209,520
								262,000

⑨年額支払賃料	419,920 円　×　12ヶ月　＝　 5,039,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,039,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,787,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,209,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,490 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 262,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,317 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,924,895 円　　　　（　 66,553 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－５公　　　　-10	2,306 ( 2,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,608 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３－５公　　　　-11	2,437 ( 2,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,645
c	Ｒ３－５公　　　　-12	2,556 ( 2,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,458

荒川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,600 円	41,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	151,171 円	5,039,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 356,100 円	41,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 830,271 円　（　　　　　　 11,220 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0620 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,744,450 円（　　　　　 37,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,924,895 円
②総費用	830,271 円
③純収益　①－②	4,094,624 円
④建物等に帰属する純収益	2,744,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,350,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,319,255 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,828 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,176,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 435,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
荒川 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 5-11

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　青山　弘平

TEL.

鑑定評価額

41,000,000 円

１㎡当たりの価格

554,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区東尾久５丁目２４００番１０６｢東尾久５－１９－５｣				②地積　(㎡)	74 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (90,300)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	西8.2m区道	水道、ガス、下水	熊野前 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 83 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．２ｍ区道

交通

施設

熊野前駅南西方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 566,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 436,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は荒川区及び隣接区の商業地域の存する圏域と判断する。需要者の中心は荒川区在住者及び同一需給圏内に
地縁性を有する事業者、不動産業者等が中心となり、実需、投資用、両面からの需要が想定される。市況は堅調であり
、地価は持直しを継続している。同一需給圏内の近隣商業地域における新規の土地供給は、住宅用途前提の取引も見受
けられる。市場における中心価格帯は１００㎡程度の土地であれば、５０００万円から８０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低層店舗併用住宅等を中心とする地域であるが、主たる需要者は代替競争関係にある他の不動産との比較検
討により、取引意思を決定するものと思料されることから、比準価格が主導的役割を果たすものと判断される。よって
本件では、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 553,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[101.9]

[100.0]
100

554,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    538,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口はほぼ横這い、世帯数は微増傾向
で推移。取引件数はほぼ横這いで推移してい
る。

成熟した近隣商業地域であり、地域要因に大
きな変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７－５公 -17	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m都道、中間画地		近商特別用途地区高度地区 (100,400)
b	２－５公 -2	荒川区		貸家建付地	（　）	台形	南7.3m区道、西1.5m、角地		商業最低敷地６０㎡ (100,438)
c	１２－５公 -3	荒川区		建付地	（　）	長方形	東15m都道、中間画地		近商高度地区最低7m 最低敷地６０㎡ (100,400)
d	７－５公Ｙ -22	荒川区		更地	（　）	長方形	南11.3m区道、中間画地		準工高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 558,579	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	568,633	100 [ 105.2]	540,526	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	541,000
b	(　 ) 627,657	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	643,815	100 [ 112.2]	573,810		574,000
c	(　 ) 607,134	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	626,562	100 [ 116.9]	535,981		536,000
d	(　 ) 733,812	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	764,632	100 [ 133.4]	573,187		573,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 566,000 円／㎡]

荒川 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,747,707	793,098	3,954,609	2,600,350	1,354,259	（　0.9771） 1,323,246	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	32,274,293 円　　　　（　 436,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	59.10	Ｓ3	161.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	74 ㎡	5.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２階以上は平均専有面積約５０㎡程度のファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積に算入しない外階段を設置

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	56.40	100.0	56.40	2,800	157,920	4.0	631,680
							0.0	0
2～ 2	住宅	51.20	100.0	51.20	2,350	120,320	1.0	120,320
							1.0	120,320
3～ 3	住宅	53.60	100.0	53.60	2,370	127,032	1.0	127,032
							1.0	127,032
～

～

計		161.20	100.0	161.20		405,272		879,032
								247,352

⑨年額支払賃料	405,272 円　×　12ヶ月　＝　 4,863,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,863,264 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,163 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,620,101 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	879,032 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,352 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,255 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,747,707 円　　　　（　 64,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－５公　　　　-10	2,306 ( 2,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,451 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３－５公　　　　-11	2,437 ( 2,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,591
c	Ｒ３－５公　　　　-12	2,556 ( 2,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,386

荒川 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,800 円	39,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	145,898 円	4,863,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 337,400 円	39,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,700 円	39,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 793,098 円　（　　　　　　 10,718 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,700,000 円	設計監理料率　 237,000 円／㎡　×　 161.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0620 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,600,350 円（　　　　　 35,140 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,747,707 円
②総費用	793,098 円
③純収益　①－②	3,954,609 円
④建物等に帰属する純収益	2,600,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,354,259 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,323,246 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,274,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436,000 円／㎡）