鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２－５公 -19	荒川区		更地	（　）	不整形	北東31m都道、中間画地		商業最低敷地６０㎡ (98,484)
b	１－５公Ｙ -15	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、中間画地		商業高度地区最低7m 最低敷地６０㎡ (100,600)
c	１６－５公Ｙ -40	荒川区		更地	（　）	不整形	南東15m都道、西3.5m、角地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
d	２－５公Ｙ -7	荒川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東16m都道、北西4m、二方路		商業 (100,500)
e	７－５公Ｙ -25	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m都道、西2.3m、二方路		商業地区計画等 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 966,968	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	1,062,546	100 [ 123.0]	863,859	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	847,000
b	(　 ) 1,015,228	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,089,340	100 [ 122.2]	891,440		874,000
c	(　 ) 808,800	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	872,013	100 [ 99.2]	879,045		861,000
d	(　 ) 806,610	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	839,889	100 [ 98.5]	852,679		836,000
e	(　 ) 705,716	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	709,142	100 [ 79.5]	892,003		874,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 860,000 円／㎡]

荒川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	87,072,791	18,364,000	68,708,791	55,145,700	13,563,091	（　0.9349） 12,680,134	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	309,271,561 円　　　　（　 709,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	229.06	ＲＣ13	2,722.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 都市計画道路	100 ％	600 ％	550 ％	436 ㎡	10.8 m x 38.4 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上はファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	209.40	31.5	66.00	5,000	330,000	6.0	1,980,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	209.40	90.7	190.00	2,800	532,000	1.0	532,000
							1.0	532,000
5～ 7	住宅	209.40	90.7	190.00	2,900	551,000	1.0	551,000
							1.0	551,000
8～10	住宅	209.40	90.7	190.00	3,000	570,000	1.0	570,000
							1.0	570,000
11～13	住宅	209.40	90.7	190.00	3,150	598,500	1.0	598,500
							1.0	598,500

計		2,722.20	86.2	2,346.00		7,084,500		8,734,500
								6,754,500

⑨年額支払賃料	7,084,500 円　×　12ヶ月　＝　 85,014,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,346.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,014,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,300,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 4,580,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	83,733,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,734,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,754,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,256,513 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	87,072,791 円　　　　（　 199,708 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６－５公　　　　-1	3,327 ( 3,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,018	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６－５公　　　　-2	3,666 ( 3,514)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,174
c	Ｒ６－５公　　　　-5	2,955 ( 2,953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	2,880

荒川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,315,000 円	863,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,415,700 円	88,314,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 571,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,335,500 円	863,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	863,000 円	863,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	863,000 円	863,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,364,000 円　（　　　　　　 42,119 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9349

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	863,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 2,722.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	55,145,700 円（　　　　　 126,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	87,072,791 円
②総費用	18,364,000 円
③純収益　①－②	68,708,791 円
④建物等に帰属する純収益	55,145,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,563,091 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,680,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309,271,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 709,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
荒川 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 5-5

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　長岡　正明

TEL.

鑑定評価額

358,000,000 円

１㎡当たりの価格

820,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区南千住５丁目１０９番１外｢南千住５－６－１３｣				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最低7m 都市計画道路 (100,550)
	1:3.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ13	中高層店舗兼マンションが多い商業地域	北西25m国道	水道、ガス、下水	三ノ輪 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

三ノ輪駅北東方

350m

法令

規制

商業
(100,550)
防火
高度地区最低7m
都市計画道路

⑤地域要因の将
　来予測

建物の高層化がすすみ、上層階は住宅用途の利用が増えるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 853,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 708,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は荒川区及びその隣接区に存する、幹線道路沿いで、高度利用の見込める地域と判定した。路線沿いはマン
ション適地となりやすく、開発業者の強い引き合いが予想される。需要者はマンション開発業者を中心に、各種法人、
投資者、個人事業者等多岐に及ぶものと考えられる。価格帯は規模によりまちまちだが、２～５億円程度が主流と思わ
れる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗需要は減退しているものの、堅調な住宅需要が収益性の悪化を下支えしている。一方、マンション適地としての引
き合いは強く、強気の相場が続いている。堅調な取引市場に比べ、賃貸市場の収益採算性は改善されていないため、収
益価格はやや低位に求められたものと思料される。以上から比準価格を重視し、収益価格も関連付け、さらに、代表標
準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 831,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[100.0]

100
[105.1]

[ 98.0]
100

821,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    774,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加
、取引件数はほぼ横ばいの状況で推移してい
る。商業地価には上昇の傾向がみられる。

店舗需要に弱さがみられる。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２－５公 -19	荒川区		更地	（　）	不整形	北東31m都道、中間画地		商業最低敷地６０㎡ (98,484)
b	１－５公 -23	荒川区		貸家建付地	（　）	長方形	北東11.3m区道、中間画地		商業 (100,400)
c	１５－５公Ｙ -2	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m区道、中間画地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
d	１５－５公Ｙ -4	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西25m都道、北5.5m、角地		商業地区計画等最低敷地６０㎡ (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 966,968	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	1,062,546	100 [ 123.2]	862,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	845,000
b	(　 ) 884,382	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	930,370	100 [ 109.7]	848,104		831,000
c	(　 ) 761,035	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	790,715	100 [ 92.0]	859,473		842,000
d	(　 ) 848,299	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	840,220	100 [ 92.1]	912,291		894,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 853,000 円／㎡]

荒川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	85,914,704	18,126,848	67,787,856	54,251,100	13,536,756	（　0.9349） 12,655,513	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	308,671,049 円　　　　（　 708,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	229.06	ＲＣ13	2,722.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 都市計画道路	100 ％	600 ％	550 ％	436 ㎡	10.8 m x 38.4 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、上階は各階３戸６０㎡程度のファミリータイプを想定

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

同等規模・用途の建物の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	209.40	31.5	66.00	5,200	343,200	6.0	2,059,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	209.40	90.7	190.00	2,752	522,880	1.0	522,880
							1.0	522,880
3～ 7	住宅	209.40	90.7	190.00	2,850	541,500	1.0	541,500
							1.0	541,500
8～10	住宅	209.40	90.7	190.00	3,000	570,000	1.0	570,000
							1.0	570,000
11～13	住宅	209.40	90.7	190.00	3,100	589,000	1.0	589,000
							1.0	589,000

計		2,722.20	86.2	2,346.00		7,050,580		8,766,580
								6,707,380

⑨年額支払賃料	7,050,580 円　×　12ヶ月　＝　 84,606,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,346.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	84,606,960 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,300,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 5,274,418 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,632,542 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,766,580 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,707,380 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,199,756 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	85,914,704 円　　　　（　 197,052 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６－４公　　　　-2	3,666 ( 3,514)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,333	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,871 円/㎡　月額支払賃料（　 2,752 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２０－５公　　　　-16	2,409 ( 2,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,409
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

荒川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,245,000 円	849,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,395,348 円	87,906,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 572,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,216,500 円	849,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	849,000 円	849,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	849,000 円	849,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,126,848 円　（　　　　　　 41,575 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9349

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	849,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,722.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,251,100 円（　　　　　 124,429 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	85,914,704 円
②総費用	18,126,848 円
③純収益　①－②	67,787,856 円
④建物等に帰属する純収益	54,251,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,536,756 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,655,513 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,026 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 308,671,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 708,000 円／㎡）