鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７－５公 -1	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、東3.4m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
b	１６－５公 -20	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.3m区道、南4m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,258)
c	１６－５公 -15	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東2.8m私道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,240)
d	１６－５公 -12	荒川区		更地	（　）	長方形	北11m区道、東4.3m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,400)
e	７－５公 -3	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、東4m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 586,904	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	574,048	100 [ 100.9]	568,928	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	569,000
b	(　 ) 489,232	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	471,992	100 [ 83.7]	563,909		564,000
c	(　 ) 406,393	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	415,740	100 [ 73.6]	564,864		565,000
d	(　 ) 589,503	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	603,062	100 [ 99.7]	604,877		605,000
e	(　 ) 620,066	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	606,484	100 [ 100.1]	605,878		606,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.4	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 582,000 円／㎡]

荒川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,537,566	1,410,370	6,127,196	4,244,400	1,882,796	（　0.9771） 1,839,680	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	44,870,244 円　　　　（　 488,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	66.52	Ｓ4	242.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種最低敷地６０㎡	90 ％	300 ％	300 ％	92 ㎡	9.0 m x 10.3 m	前面道路：区道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要等を勘案し、１階はフロアー貸店舗、２～３階は単身者向けの住宅、４階は小家族向け住宅を想定

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.72	75.5	49.62	4,100	203,442	6.0	1,220,652
							0.0	0
2～ 3	住宅	65.72	89.0	58.46	2,850	166,611	1.0	166,611
							1.0	166,611
4～ 4	住宅	45.24	90.5	40.95	2,700	110,565	1.0	110,565
							1.0	110,565
～

～

計		242.40	85.6	207.49		647,229		1,664,439
								443,787

⑨年額支払賃料	647,229 円　×　12ヶ月　＝　 7,766,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,766,748 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 388,337 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,378,411 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,664,439 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,812 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 443,787 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 143,343 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,537,566 円　　　　（　 81,930 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１２－５公　　　　-4	4,134 ( 4,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	4,144	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,121 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１２－５公　　　　-5	5,488 ( 5,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	4,065
c	Ｒ１２－５公　　　　-6	3,666 ( 3,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,062

荒川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,000 円	64,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	310,670 円	7,766,748　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 550,800 円	64,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,800 円	64,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,800 円	64,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,410,370 円　（　　　　　　 15,330 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,800,000 円	設計監理料率　 257,000 円／㎡　×　 242.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0620 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,244,400 円（　　　　　 46,135 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,537,566 円
②総費用	1,410,370 円
③純収益　①－②	6,127,196 円
④建物等に帰属する純収益	4,244,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,882,796 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,839,680 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,870,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 488,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
荒川 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 5-3

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　須藤　雅章

TEL.

鑑定評価額

51,900,000 円

１㎡当たりの価格

564,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区南千住１丁目５０番２９外｢南千住１－３１－８｣				②地積　(㎡)	92 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種最低敷地６０㎡ (90,300)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗が建ち並ぶアーケード内の商業地域	南西5.6m区道	水道、ガス、下水	三ノ輪 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層店舗付住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 95 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．６ｍ区道

交通

施設

三ノ輪駅北方

330m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 579,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 491,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、荒川区を主として周辺区に存する近隣商業地域又は商住混在地域。需要者の中心は、荒川区及び同一需
給圏内に地縁性を有する個人又は法人事業者等のほか、同一需給圏外からの転入も見られる。近隣型のアーケード商店
街で繁華性はさほど高くなく、近年やや衰退気味に推移しているが、近隣地域及び周辺では住宅系用途への転換も見ら
れ、需給は概ね安定的である。需要の中心は、規模により異なるも土地で５０００万～７０００万円前後と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣型のアーケード商店街で、収益性及び投資採算性に着目して容積率を消化
する取引も想定されるが、これら収益性等を考慮した上で成約に至った類似の取引価格から試算した比準価格は、商業
地においても規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いものと思料する。よって、比準価格を標
準として収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    553,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　荒川 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    557,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は横這いで高齢化率は高い。商業
地の取引は少なく前年比で横這い程度、取引
価格は前年比で上昇。賃料は概ね横這い程度
の推移。

店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣型の商店街であ
るが、新規出店やチェーン店舗が少なく繁華
性はやや低下気味に推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

荒川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６－５公 -15	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東2.8m私道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,240)
b	１２－５公Ｙ -36	荒川区		建付地	（　）	長方形	東4m区道、中間画地		近商高度地区3種最低敷地６０㎡ (90,240)
c	１５－５公 -13	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、東4.2m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
d	１６－５公 -20	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.3m区道、南4m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,258)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 406,393	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	415,740	100 [ 72.4]	574,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	574,000
b	(　 ) 558,726	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	578,840	100 [ 95.7]	604,848		605,000
c	(　 ) 413,223	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	401,417	100 [ 98.0]	409,609		410,000
d	(　 ) 489,232	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	471,992	100 [ 84.8]	556,594		557,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 579,000 円／㎡]

荒川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,509,141	1,401,379	6,107,762	4,211,650	1,896,112	（　0.9771） 1,852,691	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	45,187,585 円　　　　（　 491,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	66.52	Ｓ4	242.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種最低敷地６０㎡	90 ％	300 ％	300 ％	92 ㎡	9.0 m x 10.3 m	前面道路：区道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は各階２戸の単身者向け、４階は１戸の小家族向け住宅を想定。

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

地域における同種の建物として概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.72	75.5	49.62	4,050	200,961	6.0	1,205,766
							0.0	0
2～ 2	住宅	65.72	89.0	58.46	2,850	166,611	1.0	166,611
							1.0	166,611
3～ 3	住宅	65.72	89.0	58.46	2,850	166,611	1.0	166,611
							1.0	166,611
4～ 4	住宅	45.24	90.5	40.95	2,700	110,565	1.0	110,565
							1.0	110,565
～

計		242.40	85.6	207.49		644,748		1,649,553
								443,787

⑨年額支払賃料	644,748 円　×　12ヶ月　＝　 7,736,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,736,976 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 386,849 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,350,127 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,649,553 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 443,787 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 143,343 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,509,141 円　　　　（　 81,621 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１２－５公　　　　-4	4,134 ( 4,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,218	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,074 円/㎡　月額支払賃料（　 4,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１２－５公　　　　-5	5,488 ( 5,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [131.0]	100 [100.0]	4,067
c	Ｒ１２－５公　　　　-6	3,666 ( 3,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,938

荒川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	321,500 円	64,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	309,479 円	7,736,976　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 546,500 円	64,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,401,379 円　（　　　　　　 15,232 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,300,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 242.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0620 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,211,650 円（　　　　　 45,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,509,141 円
②総費用	1,401,379 円
③純収益　①－②	6,107,762 円
④建物等に帰属する純収益	4,211,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,896,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,852,691 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,138 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,187,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 491,000 円／㎡）