鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１－５公Ｙ -13	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		工業最低敷地６０㎡ (70,200)
b	７－５公Ｙ -2	荒川区		貸家建付地	（　）	長方形	南5.2m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (90,300)
c	７－５公 -6	荒川区		更地	（　）	不整形	南2.9m私道、中間画地		近商高度地区3種最低敷地６０㎡ (90,240)
d	１２－５公Ｙ -43	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.9m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (90,240)
e	７－５公Ｙ -7	荒川区		更地	（　）	不整形	西6.4m区道、北3.6m、二方路		近商高度地区最低7m 特別用途地区 (100,384)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,709	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	317,707	100 [ 79.3]	400,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	409,000
b	(　 ) 540,000	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	564,840	100 [ 126.1]	447,930		457,000
c	(　 ) 439,848	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	441,575	100 [ 103.1]	428,298		437,000
d	(　 ) 457,307	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	460,894	100 [ 112.8]	408,594		417,000
e	(　 ) 509,662	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	562,785	100 [ 129.7]	433,913		443,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 433,000 円／㎡]

荒川 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,206,092	6,898,424	25,307,668	20,967,600	4,340,068	（　0.9549） 4,144,331	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	101,081,244 円　　　　（　 289,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.40	ＲＣ9	1,177.41
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高7m 特別用途地区	100 ％	300 ％	300 ％	350 ㎡	20.5 m x 17.2 m	前面道路：区道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階駐車場、２～９階を１住戸約５０㎡前後の２ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	168.92

2～ 2	住宅	156.50	96.3	150.71	2,632	396,669	1.0	396,669
							1.0	396,669
3～ 5	住宅	156.50	96.3	150.71	2,662	401,190	1.0	401,190
							1.0	401,190
6～ 8	住宅	109.25	94.7	103.46	2,682	277,480	1.0	277,480
							1.0	277,480
9～ 9	住宅	54.74	89.5	48.99	2,702	132,371	1.0	132,371
							1.0	132,371

計		1,177.41	81.7	962.21		2,565,050		2,565,050
								2,565,050

⑨年額支払賃料	2,565,050 円　×　12ヶ月　＝　 30,780,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 962.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,780,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,288,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,931,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,565,050 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,565,050 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,249,692 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,206,092 円　　　　（　 92,017 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２０－５公　　　　-14	2,532 ( 2,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.3]	100 [100.0]	2,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,746 円/㎡　月額支払賃料（　 2,632 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２０－５公　　　　-15	2,841 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.5]	100 [100.0]	2,992
c	Ｒ２０－５公　　　　-16	2,409 ( 2,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.1]	100 [100.0]	2,547

荒川 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,730,000 円	346,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,288,824 円	32,220,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 246,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,941,000 円	346,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,898,424 円　（　　　　　　 19,710 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	346,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 1,177.41 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,967,600 円（　　　　　 59,907 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,206,092 円
②総費用	6,898,424 円
③純収益　①－②	25,307,668 円
④建物等に帰属する純収益	20,967,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,340,068 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,144,331 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,081,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 289,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
荒川 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 -16

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　小林　利美

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

416,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区南千住３丁目１４１番２６｢南千住３－３１－５｣				②地積　(㎡)	355 ( 5)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (80,300) 防火（その他）特別用途地区高度地区最低7m (100,300)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ6	一般住宅、中層マンション等が建ち並ぶ住宅地域	東5.9m区道、背面道	水道、ガス、下水	南千住 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．９ｍ区道

交通

施設

南千住駅南東方

1.4km

法令

規制

準工
(100,300)
防火
特別用途地区
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

中層共同住宅や一般住宅等が見られる地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移するも
のと思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 435,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は荒川区内等の一般住宅、共同住宅等がみられる住宅地域と判定した。市場参加者は自用目的の個人、収益
目的の個人または法人投資家、マンション開発目的の不動産業者等が想定される。コロナ禍においても規模大の土地に
ついての需要は根強く、立地等によっては需要が競合する可能性がある。対象標準地について市場での中心となる価格
帯は、㎡あたり４０万円台と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場参加者は、自用または収益目的の個人ないし法人等であり、収益性を念頭に置きつつ、市場の動向に着目して取引
意思を決定する。よって、市場の特性に適合した手法は取引事例比較法である。同一需給圏内の類似地域等に所在する
規模大の取引事例に基づいた比準価格は実証的であり、相対的に説得力を有する。よって、比準価格を重視し、理論的
な収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 519,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[128.8]

[102.0]
100

415,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

荒川区の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増
加している。住宅地の取引件数はほぼ横ばい
、取引価格は上昇している。　

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  +7.7
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２－５公Ｙ -43	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.9m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (90,240)
b	２－５公Ｙ -5	荒川区		更地	（　）	長方形	南4m区道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,200)
c	７－５公 -26	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.1m区道、南4.1m、角地		準工高度地区3種地区計画等 (100,246)
d	７－５公Ｙ -13	荒川区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.1m区道、南3.7m、角地		準工高度地区3種最低敷地６０㎡ (100,246)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 457,307	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	460,894	100 [ 107.6]	428,340	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	437,000
b	(　 ) 317,704	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	318,612	100 [ 76.8]	414,859		423,000
c	(　 ) 642,136	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	601,186	100 [ 136.5]	440,429		449,000
d	(　 ) 509,259	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.7]	530,201	100 [ 125.9]	421,129		430,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +9.2	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 435,000 円／㎡]

荒川 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,909,560	7,319,551	25,590,009	21,149,400	4,440,609	（　0.9549） 4,240,338	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	103,422,878 円　　　　（　 295,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.40	ＲＣ9	1,177.41
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火特別用途地区高度地区最低7m	100 ％	300 ％	300 ％	350 ㎡	20.5 m x 17.2 m	前面道路：区道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階駐車場、２階以上は２ＤＫタイプ、平均専有面積約５０㎡、１９戸

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

同種建物について標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	168.92

2～ 2	住宅	156.50	96.3	150.76	2,650	399,514	1.0	399,514
							1.0	399,514
3～ 5	住宅	156.50	96.3	150.76	2,750	414,590	1.0	414,590
							1.0	414,590
6～ 8	住宅	109.25	94.7	103.51	2,800	289,828	1.0	289,828
							1.0	289,828
9～ 9	住宅	54.74	89.5	49.00	2,850	139,650	1.0	139,650
							1.0	139,650

計		1,177.41	81.8	962.57		2,652,418		2,652,418
								2,652,418

⑨年額支払賃料	2,652,418 円　×　12ヶ月　＝　 31,829,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 962.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,829,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,663,451 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,605,565 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,652,418 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,652,418 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,278,797 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,909,560 円　　　　（　 94,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２０－５公　　　　-14	2,532 ( 2,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,731	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,790 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２０－５公　　　　-15	2,841 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,065
c	Ｒ２０－５公　　　　-16	2,409 ( 2,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,574

荒川 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,745,000 円	349,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,663,451 円	33,269,016　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 246,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,966,500 円	349,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,319,551 円　（　　　　　　 20,913 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	349,000,000 円	設計監理料率　 288,000 円／㎡　×　 1,177.41 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,149,400 円（　　　　　 60,427 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,909,560 円
②総費用	7,319,551 円
③純収益　①－②	25,590,009 円
④建物等に帰属する純収益	21,149,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,440,609 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,240,338 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,422,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295,000 円／㎡）