鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５－５公 -12	荒川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.2m区道、西4.2m、角地		準工高度地区3種最低敷地６０㎡ (80,252)
b	７－５公 -16	荒川区		建付地	（　）	長方形	東5.3m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,212)
c	７－５公Ｙ -10	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.9m私道、東3.9m、角地		１住居高度地区3種最低敷地６０㎡ (90,160)
d	１２－５公Ｙ -37	荒川区		建付地	（　）	袋地等	東3.8m区道、中間画地		１住居高度地区3種最低敷地６０㎡ (90,160)
e	１２－５公 -7	荒川区		建付地	（　）	長方形	北西4m区道、北東4m、準角地		１住居高度地区3種最低敷地６０㎡ (100,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 499,063	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	469,082	100 [ 93.2]	503,307	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	528,000
b	(　 ) 534,172	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	536,267	100 [ 96.0]	558,611		587,000
c	(　 ) 542,485	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	512,904	100 [ 91.2]	562,395		591,000
d	(　 ) 391,326	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	446,112	100 [ 92.1]	484,378		509,000
e	(　 ) 418,759	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	419,991	100 [ 87.6]	479,442		503,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 534,000 円／㎡]

荒川 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,615,228	1,292,876	5,322,352	3,536,900	1,785,452	（　0.9763） 1,743,137	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	42,515,537 円　　　　（　 429,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	Ｓ3	207.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種最低敷地６０㎡	70 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.6 m x 12.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも約３１㎡の１ＤＫタイプが２戸

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域において標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.00	90.0	62.10	2,926	181,705	1.0	181,705
							1.0	181,705
2～ 2	住宅	69.00	90.0	62.10	3,016	187,294	1.0	187,294
							1.0	187,294
3～ 3	住宅	69.00	90.0	62.10	3,016	187,294	1.0	187,294
							1.0	187,294
～

～

計		207.00	90.0	186.30		556,293		556,293
								556,293

⑨年額支払賃料	556,293 円　×　12ヶ月　＝　 6,675,516 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 186.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,675,516 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 333,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,341,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	556,293 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 556,293 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 268,203 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,615,228 円　　　　（　 66,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１９－５公　　　　-6	2,947 ( 2,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	3,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,146 円/㎡　月額支払賃料（　 3,016 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１３－５公　　　　-22	2,489 ( 2,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	3,064
c	Ｒ１９－５公　　　　-8	2,856 ( 2,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	3,007

荒川 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,500 円	56,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	333,776 円	6,675,516　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 480,200 円	56,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,292,876 円　（　　　　　　 13,059 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,500,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 207.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,536,900 円（　　　　　 35,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,615,228 円
②総費用	1,292,876 円
③純収益　①－②	5,322,352 円
④建物等に帰属する純収益	3,536,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,785,452 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,743,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,607 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,515,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 429,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
荒川 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 -13

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　佐藤　麗司朗

TEL.

鑑定評価額

51,800,000 円

１㎡当たりの価格

523,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区西尾久７丁目２４１番７｢西尾久７－３８－５｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種最低敷地６０㎡ (70,300)
	1:2	住宅ＬＳ3	一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	荒川車庫前 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 25 ｍ、南 40 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ区
道

交通

施設

荒川車庫前駅南東方

270m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受け
られず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 533,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 451,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は荒川区及び隣接区内のＪＲ東北本線、京浜東北線、都電荒川線沿線の工業的な用途も残る混在地域であり
、需要者は同一需給圏内の居住者、事業者等が中心的である。工業系用途の需要は減少傾向にあるが、区画整然とした
街区が形成され、都心へのアクセスも良好であり、コロナ禍にあっても住宅需要は安定している。土地の場合１平米あ
たり４８０，０００円～５６０，０００円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は区内北西部に位置する一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域であるが、地域内の土地利用は自用
の住宅が中心である。アパート等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性はやや低い。したがって、比
準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 519,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[106.0]

[105.0]
100

520,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    507,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は横ばい、世帯数はやや増加傾向
にある。コロナ禍による停滞感は解消されつ
つあり、取引件数はほぼ横ばい、取引価格は
上昇傾向にある。

街路条件等が良好な住工混在地域であるが、
工業系用途は減少している。地価はやや上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５－５公 -12	荒川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.2m区道、西4.2m、角地		準工高度地区3種最低敷地６０㎡ (80,252)
b	１２－５公Ｙ -39	荒川区		建付地	（　）	長方形	東7.5m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	１３－５公 -23	北区		更地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	１３－５公 -2	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 499,063	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	469,082	100 [ 91.2]	514,344	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	540,000
b	(　 ) 606,480	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	623,128	100 [ 118.5]	525,846		552,000
c	(　 ) 431,755	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	451,837	100 [ 91.2]	495,435		520,000
d	(　 ) 413,520	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	423,031	100 [ 80.8]	523,553		550,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 533,000 円／㎡]

荒川 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,089,346	1,008,225	5,081,121	3,205,120	1,876,001	（　0.9763） 1,831,540	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	44,671,707 円　　　　（　 451,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	Ｓ3	207.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種最低敷地６０㎡	70 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.6 m x 12.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１フロアにつき１ＤＫタイプの住戸２戸、平均専有面積約３１㎡を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.00	90.0	62.10	2,690	167,049	1.0	167,049
							1.0	167,049
2～ 2	住宅	69.00	90.0	62.10	2,720	168,912	1.0	168,912
							1.0	168,912
3～ 3	住宅	69.00	90.0	62.10	2,750	170,775	1.0	170,775
							1.0	170,775
～

～

計		207.00	90.0	186.30		506,736		506,736
								506,736

⑨年額支払賃料	506,736 円　×　12ヶ月　＝　 6,080,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 186.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されていると判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,080,832 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,233 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,837,599 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	506,736 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,865 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 506,736 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 246,882 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,089,346 円　　　　（　 61,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５－５公　　　　-10	2,495 ( 2,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,837 円/㎡　月額支払賃料（　 2,720 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１３－５公　　　　-23	2,538 ( 2,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	2,782
c	Ｒ１９－５公　　　　-6	2,947 ( 2,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,069

荒川 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,800 円	51,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	182,425 円	6,080,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 435,200 円	51,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,008,225 円　（　　　　　　 10,184 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 207.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,205,120 円（　　　　　 32,375 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,089,346 円
②総費用	1,008,225 円
③純収益　①－②	5,081,121 円
④建物等に帰属する純収益	3,205,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,876,001 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,831,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,500 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,671,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 451,000 円／㎡）