鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２－５公 -30	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m区道、南3.3m、角地		準工特別用途地区高度地区 (100,240)
b	２－５公Ｙ -8	荒川区		建付地	（　）	台形	北4.6m区道、東4m、角地		準工高度地区3種新防火 (100,276)
c	１２－５公 -11	荒川区		建付地	（　）	台形	南東4m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (90,240)
d	１２－５公Ｙ -33	荒川区		建付地	（　）	袋地等	東3.5m私道、中間画地		準工高度地区3種特別工業地区 (70,240)
e	２－５公 -27	荒川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4.4m区道、南西2m、角地		準工高度地区3種地区計画等 (100,264)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 480,433	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	458,004	100 [ 97.9]	467,828	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	477,000
b	(　 ) 495,402	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	499,644	100 [ 106.4]	469,590		479,000
c	(　 ) 448,781	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	438,425	100 [ 93.6]	468,403		478,000
d	(　 ) 339,107	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	416,104	100 [ 88.7]	469,114		478,000
e	(　 ) 484,756	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	463,739	100 [ 98.3]	471,759		481,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.5
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 478,000 円／㎡]

荒川 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,402,603	969,174	4,433,429	2,860,820	1,572,609	（　0.9763） 1,535,338	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	37,447,268 円　　　　（　 323,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	185.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種特別用途地区	90 ％	300 ％	240 ％	116 ㎡	8.8 m x 13.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は３１．５㎡（各階２戸）の１ＤＫタイプ、３階は４０㎡程度の１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域における類似共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	90.0	63.00	2,740	172,620	1.0	172,620
							1.0	172,620
2～ 2	住宅	70.00	90.0	63.00	2,800	176,400	1.0	176,400
							1.0	176,400
3～ 3	住宅	45.00	90.0	40.50	2,600	105,300	1.0	105,300
							1.0	105,300
～

～

計		185.00	90.0	166.50		454,320		454,320
								454,320

⑨年額支払賃料	454,320 円　×　12ヶ月　＝　 5,451,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 166.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,451,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 272,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,179,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	454,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 454,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 219,039 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,402,603 円　　　　（　 46,574 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ８－５公　　　　-18	2,920 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,920	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,930 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ８－５公　　　　-22	2,704 ( 2,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,885
c	Ｒ８－５公　　　　-24	2,797 ( 2,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,976

荒川 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,800 円	45,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	218,074 円	5,451,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 388,400 円	45,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 969,174 円　（　　　　　　 8,355 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,700,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,860,820 円（　　　　　 24,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,402,603 円
②総費用	969,174 円
③純収益　①－②	4,433,429 円
④建物等に帰属する純収益	2,860,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,572,609 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,535,338 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,236 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,447,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
荒川 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 -11

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　末原　伸隆

TEL.

鑑定評価額

55,000,000 円

１㎡当たりの価格

474,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区荒川３丁目２８番１０｢荒川３－２８－５｣				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (80,300) 準防（その他）高度地区3種特別用途地区 (90,240)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	東4m区道	水道、ガス、下水	三河島 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４ｍ
区道

交通

施設

三河島駅東方

350m

法令

規制

準工
(90,240)
準防
高度地区3種
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、共同住宅、中小工場、事業所等が混在する地域である。倉庫や工場については住宅系用途への移行が
進み、住宅地域として熟成度を増している。特段の開発動向もなく当面は現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 318,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内を荒川区内の住宅地域及び住商混在地域と判定した。敷地の細分化が進んでいるが、令和３年１１月より
最低敷地面積６０㎡の制限が追加された。需要の中心は荒川区内の居住者が中心となるが、周辺区からの転入も見られ
る。需要の中心となる価格帯は画地規模６０㎡程度、新築戸建て総額で４０００万円台後半から６０００万円台半ば程
度であり、需給は堅調に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周囲にはアパート等も見られるが、低層の戸建住宅が主体の地域である。土地値に見合う賃料設定が難しく、収益価格
は比準価格に比して低位に試算された。需要の中心は自己使用目的の最終需要者であると判断され、収益性よりも市場
性が重視される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び単価と総額の関係も留
意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 519,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[113.1]

[102.0]
100

473,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    455,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加
傾向、住宅地の取引件数はほぼ横ばいで推移
している。金融政策やウクライナ情勢等に注
視が必要である。

令和３年１１月に敷地面積の最低限度が導入
されたが、既存の小規模住宅の取引件数は依
然として多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.1
交通・接近　　　  -1.8
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +2.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６－５公Ｙ -31	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		準工高度地区3種 (90,240)
b	２－５公 -30	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m区道、南3.3m、角地		準工特別用途地区高度地区 (100,240)
c	２－５公 -27	荒川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4.4m区道、南西2m、角地		準工高度地区3種地区計画等 (100,264)
d	２－５公Ｙ -10	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 385,636	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	386,738	100 [ 86.4]	447,613	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	457,000
b	(　 ) 480,433	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	458,004	100 [ 98.9]	463,098		472,000
c	(　 ) 484,756	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	463,739	100 [ 102.4]	452,870		462,000
d	(　 ) 474,507	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	511,578	100 [ 94.2]	543,076		554,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

荒川 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,306,708	952,303	4,354,405	2,804,480	1,549,925	（　0.9763） 1,513,192	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	36,907,122 円　　　　（　 318,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	185.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種特別用途地区	90 ％	300 ％	240 ％	116 ㎡	8.8 m x 13.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は各階３０～３２㎡程度の１ＤＫタイプ２戸、３階は１ＬＤＫタイプ１戸を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物における標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	90.0	63.00	2,680	168,840	1.0	168,840
							1.0	168,840
2～ 2	住宅	70.00	90.0	63.00	2,732	172,116	1.0	172,116
							1.0	172,116
3～ 3	住宅	45.00	90.0	40.50	2,600	105,300	1.0	105,300
							1.0	105,300
～

～

計		185.00	90.0	166.50		446,256		446,256
								446,256

⑨年額支払賃料	446,256 円　×　12ヶ月　＝　 5,355,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 166.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,355,072 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 267,754 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,087,318 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	446,256 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 446,256 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 215,151 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,306,708 円　　　　（　 45,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ８－５公　　　　-18	2,920 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,980	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,850 円/㎡　月額支払賃料（　 2,732 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ８－５公　　　　-22	2,704 ( 2,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	2,652
c	Ｒ８－５公　　　　-24	2,797 ( 2,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,825

荒川 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,200 円	44,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	214,203 円	5,355,072　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 380,800 円	44,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 952,303 円　（　　　　　　 8,210 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,800,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,804,480 円（　　　　　 24,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,306,708 円
②総費用	952,303 円
③純収益　①－②	4,354,405 円
④建物等に帰属する純収益	2,804,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,549,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,513,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,907,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318,000 円／㎡）