鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５－５公Ｙ -4	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西25m都道、北5.5m、角地		商業地区計画等最低敷地６０㎡ (100,500)
b	２－５公Ｙ -7	荒川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東16m都道、北西4m、二方路		商業 (100,500)
c	１６－５公Ｙ -40	荒川区		更地	（　）	不整形	南東15m都道、西3.5m、角地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,500)
d	４－５公Ｙ -4	北区		建付地	（　）	台形	北東22m都道、東2.2m、角地		近商高度地区最低7m 高度地区 (100,400)
e	４－５公Ｙ -11	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 848,299	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	840,220	100 [ 79.6]	1,055,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,070,000
b	(　 ) 806,610	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	839,889	100 [ 80.8]	1,039,467		1,050,000
c	(　 ) 808,800	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	872,013	100 [ 86.7]	1,005,782		1,020,000
d	(　 ) 703,930	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.4]	914,096	100 [ 86.0]	1,062,902		1,070,000
e	(　 ) 949,347	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	994,916	100 [ 85.2]	1,167,742		1,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

北 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,305,041	4,962,602	20,342,439	15,336,000	5,006,439	（　0.9349） 4,680,520	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	114,159,024 円　　　　（　 871,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	98.40	ＲＣ9	794.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火土地区画整理事業	100 ％	500 ％	516 ％	131 ㎡	9.2 m x 14.5 m	前面道路：都道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸店舗、２階～７階を各フロアにつき１ＬＤＫタイプの住戸２戸、８、９階は各階１戸を想定。

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.84	55.4	55.31	4,200	232,302	6.0	1,393,812
							0.0	0
2～ 3	住宅	91.72	89.6	82.18	3,100	254,758	1.0	254,758
							1.0	254,758
4～ 7	住宅	91.72	89.6	82.18	3,160	259,689	1.0	259,689
							1.0	259,689
8～ 8	住宅	74.50	87.2	64.96	2,800	181,888	1.0	181,888
							1.0	181,888
9～ 9	住宅	69.54	86.3	60.00	2,900	174,000	1.0	174,000
							1.0	174,000

計		794.20	84.8	673.35		2,136,462		3,297,972
								1,904,160

⑨年額支払賃料	2,136,462 円　×　12ヶ月　＝　 25,637,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 673.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されていると判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,637,544 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,281,877 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,355,667 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,297,972 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,331 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,904,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 918,043 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,305,041 円　　　　（　 193,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１０－５公　　　　-7	3,134 ( 3,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,234 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１０－５公　　　　-5	3,012 ( 2,888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,270
c	Ｒ２－５公　　　　-3	3,188 ( 3,056)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	3,221

北 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,025,502 円	25,637,544　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,040,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,962,602 円　（　　　　　　 37,882 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9349

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 794.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,336,000 円（　　　　　 117,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,305,041 円
②総費用	4,962,602 円
③純収益　①－②	20,342,439 円
④建物等に帰属する純収益	15,336,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,006,439 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,680,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,729 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,159,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 871,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
北 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-23

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　齊藤　政治

TEL.

鑑定評価額

134,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	770,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区田端１丁目２２２番５｢田端１－４－５｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）土地区画整理事業 (100,516)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西14.5m都道	水道、ガス、下水	田端 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 5 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ都道

交通

施設

田端駅南西方

670m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
土地区画整理事業

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商業地
域として推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,050,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 991,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区及びその周辺区等における商業地域であり、特に代替性が高いのは、高い容積率が指定されている
幹線道路沿いの商業地域である。近隣地域は最寄り駅徒歩圏であり、安定した賃料収入を享受できる地域であることか
ら、収益目的の法人等が需要者の中心である。近隣地域は需要が比較的旺盛であることから、取引市場における需給は
安定している。市場での価格帯は土地で１００～１１０万円／㎡程度が中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は収益性を指標として市場参入するこ
とが想定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引市場において売買が成立した
ものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、且つ代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 993,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[103.5]

[101.0]
100

1,020,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    958,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増傾向で推移している。景気
は緩やかに持ち直しており、地価水準は上昇
傾向で推移している。

中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
であり、近隣地域及びその周辺地域における
地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.6
交通・接近　　　 +10.2
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４－５公 -24	北区		更地	（　）	ほぼ整形	南西22m都道、北東6m、二方路		商業都市計画道路 (100,500)
b	４－５公 -30	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21.8m都道、中間画地		商業都市計画道路 (100,500)
c	１－５公Ｙ -15	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、中間画地		商業高度地区最低7m 最低敷地６０㎡ (100,600)
d	２－５公 -19	荒川区		更地	（　）	不整形	北東31m都道、中間画地		商業最低敷地６０㎡ (98,484)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,109,233	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,138,310	100 [ 107.6]	1,057,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,070,000
b	(　 ) 1,024,574	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,051,213	100 [ 101.9]	1,031,612		1,040,000
c	(　 ) 1,015,228	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,089,340	100 [ 108.1]	1,007,715		1,020,000
d	(　 ) 966,968	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	1,062,546	100 [ 101.1]	1,050,985		1,060,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 +5.4	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 +9.6	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 +10.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

北 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,518,488	5,105,067	21,413,421	15,719,400	5,694,021	（　0.9349） 5,323,340	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	129,837,561 円　　　　（　 991,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	98.40	ＲＣ9	794.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火土地区画整理事業	100 ％	500 ％	516 ％	131 ㎡	9.2 m x 14.5 m	前面道路：都道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗。２～７階は４０㎡程度（各階２戸）、８～９階は６０～６５㎡程度（各階１戸）の共同住宅を想定

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

地域における店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.84	55.4	55.31	4,700	259,957	6.0	1,559,742
							0.0	0
2～ 4	住宅	91.72	89.6	82.18	3,220	264,620	1.0	264,620
							1.0	264,620
5～ 7	住宅	91.72	89.6	82.18	3,320	272,838	1.0	272,838
							1.0	272,838
8～ 8	住宅	74.50	87.2	64.96	2,900	188,384	1.0	188,384
							1.0	188,384
9～ 9	住宅	69.54	86.3	60.00	2,980	178,800	1.0	178,800
							1.0	178,800

計		794.20	84.8	673.35		2,239,515		3,539,300
								1,979,558

⑨年額支払賃料	2,239,515 円　×　12ヶ月　＝　 26,874,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 673.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,874,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,343,709 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,530,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,539,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,979,558 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 954,394 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,518,488 円　　　　（　 202,431 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１０－５公　　　　-4	3,025 ( 2,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	3,031	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,220 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１０－５公　　　　-5	3,012 ( 2,888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	3,441
c	Ｒ１０－５公　　　　-7	3,134 ( 3,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	3,475

北 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,230,000 円	246,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,074,967 円	26,874,180　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 217,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,091,000 円	246,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	246,000 円	246,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	246,000 円	246,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,105,067 円　（　　　　　　 38,970 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9349

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	246,000,000 円	設計監理料率　 298,000 円／㎡　×　 794.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,719,400 円（　　　　　 119,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,518,488 円
②総費用	5,105,067 円
③純収益　①－②	21,413,421 円
④建物等に帰属する純収益	15,719,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,694,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,323,340 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,837,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 991,000 円／㎡）