鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－５公 -3	北区		更地	（　）	長方形	南西12m区道、中間画地		近商高度地区3種都計道予定地 (90,300)
b	４－５公Ｙ -15	北区		更地	（　）	不整形	南18m都道、北西3.2m、角地		１住居高度地区最低7m 地区計画等 (80,400)
c	４－５公 -5	北区		更地	（　）	長方形	北4.8m区道、中間画地		近商高度地区3種都市計画道路 (90,288)
d	７－５公Ｙ -18	荒川区		更地	（　）	長方形	南6m区道、西5.5m、角地		近商地区計画等高度地区 (100,300)
e	１２－５公Ｙ -40	荒川区		更地	（　）	長方形	南5.2m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 675,300	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	714,467	100 [ 92.0]	776,595	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	777,000
b	(　 ) 574,147	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	676,830	100 [ 94.6]	715,465		715,000
c	(　 ) 534,433	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	545,656	100 [ 65.9]	828,006		828,000
d	(　 ) 667,408	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	652,153	100 [ 84.8]	769,048		769,000
e	(　 ) 614,910	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	637,047	100 [ 79.7]	799,306		799,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.4	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 778,000 円／㎡]

北 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,960,463	5,399,570	19,560,893	15,272,100	4,288,793	（　0.9561） 4,100,515	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	100,012,561 円　　　　（　 658,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	108.69	ＲＣ9	753.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	152 ㎡	7.7 m x 21.6 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階から７階は４０㎡程度の単身者向け１ＤＫ、８階及び９階はファミリータイプ、計１４戸

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同種建物において標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.69	45.0	48.91	6,000	293,460	10.0	2,934,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	81.09	96.4	78.21	2,950	230,720	1.0	230,720
							1.0	230,720
3～ 7	住宅	81.09	96.4	78.21	3,000	234,630	1.0	234,630
							1.0	234,630
8～ 8	住宅	88.29	96.7	85.41	2,700	230,607	1.0	230,607
							1.0	230,607
9～ 9	住宅	69.86	95.9	66.98	2,700	180,846	1.0	180,846
							1.0	180,846

計		753.38	89.0	670.56		2,108,783		4,749,923
								1,815,323

⑨年額支払賃料	2,108,783 円　×　12ヶ月　＝　 25,305,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,305,396 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,265,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,040,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,749,923 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,815,323 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 875,213 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,960,463 円　　　　（　 164,214 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７－５公　　　　-4	3,505 ( 3,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	3,075	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,061 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ７－５公　　　　-5	3,924 ( 3,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [103.0]	3,175
c	Ｒ７－５公　　　　-6	3,625 ( 3,475)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [103.0]	2,933

北 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,434,000 円	239,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,265,270 円	25,305,396　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,031,500 円	239,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,399,570 円　（　　　　　　 35,523 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	239,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 753.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,272,100 円（　　　　　 100,474 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,960,463 円
②総費用	5,399,570 円
③純収益　①－②	19,560,893 円
④建物等に帰属する純収益	15,272,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,288,793 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,100,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,012,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 658,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
北 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-21

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　長岡　正明

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

756,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区赤羽１丁目３６番２４｢赤羽１－３６－７｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,480)
	1:3	店舗Ｓ8	飲食店、中高層マンション等が多い商業地域	北西8m区道	水道、ガス、下水	赤羽 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

赤羽駅北方

400m

法令

規制

商業
(100,480)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地域の外周部に所在し、商業用途と住宅用途の混在性が見られる地域で、当面、現在の地域性を維持す
るものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 792,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 687,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及びその隣接区に存する駅周辺の商業地域で、繁華性の程度がやや低い地域と判定した。需要者の中
心は各種法人に加え、投資者、不動産業者、個人事業者等多岐に及ぶものと考えられる。多様な用途が想定され、価格
帯は用途、規模によりまちまちだが、個人事業者でも資金調達可能な２億円以下が主流と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ赤羽駅勢圏の商業地域で、人気が高く、取引は強気の相場が続いている。一方、賃貸需要も十分見込めることから
、収益物件としても安定している。強気な取引市場に比べ、賃貸市場の収益採算性は改善されていないため、収益価格
はやや低位に求められたものと思料される。よって比準価格と収益価格を関連付け、さらに、代表標準地との検討を踏
まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 993,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[139.4]

[100.0]
100

753,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    715,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。商業地価には上昇
の傾向がみられる。

店舗需要に弱さがみられる。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－５公Ｙ -11	北区		底地	（　）	長方形	南13m区道、西8m、北4m、三方路		商業 (100,500)
b	１４－５公 -15	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、南4m、角地		商業高度地区最低7m (100,500)
c	５－５公 -10	北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北30m国道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,500)
d	５－５公 -8	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、東6m、角地		商業高度地区最低7m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 1,359,890) 1,359,890	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,349,529	100 [ 160.7]	839,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	840,000
b	(　 ) 637,944	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	641,041	100 [ 89.9]	713,060		713,000
c	(　 ) 1,553,108	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,622,998	100 [ 170.1]	954,143		954,000
d	(　 ) 787,567	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	802,860	100 [ 121.3]	661,880		662,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 792,000 円／㎡]

北 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,101,965	4,996,179	20,105,786	15,527,700	4,578,086	（　0.9349） 4,280,053	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	104,391,537 円　　　　（　 687,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	108.69	ＲＣ9	753.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	152 ㎡	7.7 m x 21.6 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階から上は４０㎡前後のファミリータイプの住宅を想定

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同等規模・用途の建物の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.69	45.0	48.95	4,700	230,065	8.0	1,840,520
							0.0	0
2～ 2	住宅	81.09	96.4	78.21	3,094	241,982	1.0	241,982
							1.0	241,982
3～ 7	住宅	81.09	96.4	78.21	3,100	242,451	1.0	242,451
							1.0	242,451
8～ 8	住宅	88.29	96.7	85.41	3,150	269,042	1.0	269,042
							1.0	269,042
9～ 9	住宅	69.86	95.9	66.98	3,150	210,987	1.0	210,987
							1.0	210,987

計		753.38	89.0	670.60		2,164,331		3,774,786
								1,934,266

⑨年額支払賃料	2,164,331 円　×　12ヶ月　＝　 25,971,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,971,972 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,818,038 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,153,934 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,774,786 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,934,266 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 912,925 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,101,965 円　　　　（　 165,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７－５公　　　　-5	3,924 ( 3,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	3,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,292 円/㎡　月額支払賃料（　 3,094 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ７－５公　　　　-4	3,505 ( 3,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	3,219
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,215,000 円	243,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,038,879 円	25,971,972　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,065,500 円	243,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,996,179 円　（　　　　　　 32,870 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9349

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 753.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,527,700 円（　　　　　 102,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,101,965 円
②総費用	4,996,179 円
③純収益　①－②	20,105,786 円
④建物等に帰属する純収益	15,527,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,578,086 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,280,053 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,391,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 687,000 円／㎡）