鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４－５公 -24	北区		更地	（　）	ほぼ整形	南西22m都道、北東6m、二方路		商業都市計画道路 (100,500)
b	７－５公 -17	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m都道、中間画地		近商特別用途地区高度地区 (100,400)
c	７－５公Ｙ -25	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m都道、西2.3m、二方路		商業地区計画等 (100,500)
d	１２－５公 -3	荒川区		建付地	（　）	長方形	東15m都道、中間画地		近商高度地区最低7m 最低敷地６０㎡ (100,400)
e	１５－５公Ｙ -4	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西25m都道、北5.5m、角地		商業地区計画等最低敷地６０㎡ (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,109,233	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,138,310	100 [ 98.0]	1,161,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,160,000
b	(　 ) 558,579	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	568,633	100 [ 71.9]	790,866		791,000
c	(　 ) 705,716	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	709,142	100 [ 93.6]	757,630		758,000
d	(　 ) 607,134	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	626,562	100 [ 74.4]	842,153		842,000
e	(　 ) 848,299	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	840,220	100 [ 93.7]	896,713		897,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 822,000 円／㎡]

北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,696,308	10,770,130	40,926,178	32,205,600	8,720,578	（　0.9561） 8,337,745	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	203,359,634 円　　　　（　 739,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	162.81	ＲＣ10	1,467.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	275 ㎡	13.5 m x 19.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は約４７㎡ファミリータイプの共同住宅

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	27.00

1～ 1	店舗	138.87	56.2	78.00	3,600	280,800	6.0	1,684,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	144.59	98.1	141.80	2,950	418,310	1.0	418,310
							1.0	418,310
3～ 6	住宅	144.59	98.1	141.80	3,150	446,670	1.0	446,670
							1.0	446,670
7～10	住宅	144.59	98.1	141.80	3,300	467,940	1.0	467,940
							1.0	467,940

計		1,467.18	92.3	1,354.20		4,357,550		5,761,550
								4,076,750

⑨年額支払賃料	4,357,550 円　×　12ヶ月　＝　 52,290,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,354.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,290,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,614,530 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,676,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,761,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,076,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,965,503 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,696,308 円　　　　（　 187,987 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４－５公　　　　-8	2,572 ( 2,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	2,941	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,077 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４－５公　　　　-9	2,783 ( 2,668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,032
c	Ｒ４－５公　　　　-10	2,869 ( 2,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	3,258

北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,520,000 円	504,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,614,530 円	52,290,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 343,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,284,000 円	504,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	504,000 円	504,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	504,000 円	504,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,770,130 円　（　　　　　　 39,164 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	504,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,467.18 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,205,600 円（　　　　　 117,111 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,696,308 円
②総費用	10,770,130 円
③純収益　①－②	40,926,178 円
④建物等に帰属する純収益	32,205,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,720,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,337,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,359,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 739,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-3

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　置鮎　謙治

TEL.

鑑定評価額

216,000,000 円

１㎡当たりの価格

785,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区田端新町３丁目７０番３外｢田端新町３－６－１１｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.5	事務所、住宅兼倉庫ＲＣ7	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北東22m都道	水道、ガス、下水	田端 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

田端駅北東方

650m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

明治通り沿いの商業地域であるが、緩やかに高層化、住宅地化が進みつつある。都市計画道路の計画決定がなさ
れているが、今のところ事業化は未定である。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ高層店舗付共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 805,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 674,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は明治通り等幹線道路沿いの地域であり、北区を中心として荒川区、豊島区などで、店舗付共同住
宅、事業所ビルなどが建ち並ぶ商業地域である。最寄駅への接近性も高いが、沿道型の商業地域であり、自社ビルを所
有する法人や、マンション業者などが需要の中心となると考えられる。不動産需要は堅調に推移しており増加傾向であ
るが、供給は少ない。中心となる価格帯は土地で２億円～２億５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗付共同住宅、事業所ビルなどが建ち並ぶ商業地域である。それぞれの不動産においては収益物件も多く、収益性も
重視されるが、従来からある建物を中心に経営者自らが不動産を所有しているケースも多いと考えられ、自用目的の取
引も多い。よって、本件においては市場の動向を的確に反映し、適正に補修正されている比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 993,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[134.0]

[100.0]
100

783,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    742,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増、世帯数はやや増加してい
る。不動産の取引価格は上昇、商業地の取引
件数は横ばい、店舗賃料も横ばいである。

幹線道路沿いの商業地域であるが、商業用途
よりも住宅用途としての需要が増加している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４－５公 -15	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、南4m、角地		商業高度地区最低7m (100,500)
b	４－５公 -30	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21.8m都道、中間画地		商業都市計画道路 (100,500)
c	５－５公 -6	北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東18m都道、南東3.6m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
d	５－５公 -8	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、東6m、角地		商業高度地区最低7m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 637,944	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	641,041	100 [ 89.1]	719,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	719,000
b	(　 ) 1,024,574	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,051,213	100 [ 117.3]	896,175		896,000
c	(　 ) 706,291	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.8]	876,690	100 [ 102.6]	854,474		854,000
d	(　 ) 787,567	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	802,860	100 [ 106.8]	751,742		752,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 805,000 円／㎡]

北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,661,500	10,020,277	39,641,223	31,694,400	7,946,823	（　0.9561） 7,597,957	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	185,316,024 円　　　　（　 674,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	162.81	ＲＣ10	1,467.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	275 ㎡	13.5 m x 19.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上戸当たり平均専有面積４７㎡前後のファミリータイプ住戸の１０階建てを想定。

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

地域において標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	27.00

1～ 1	店舗	138.87	56.2	78.00	3,650	284,700	6.0	1,708,200
							0.0	0
2～ 4	住宅	144.59	98.1	141.80	2,980	422,564	1.0	422,564
							1.0	422,564
5～ 7	住宅	144.59	98.1	141.80	3,020	428,236	1.0	428,236
							1.0	428,236
8～10	住宅	144.59	98.1	141.80	3,070	435,326	1.0	435,326
							1.0	435,326

計		1,467.18	92.3	1,354.20		4,143,078		5,566,578
								3,858,378

⑨年額支払賃料	4,143,078 円　×　12ヶ月　＝　 49,716,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,354.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,716,936 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,988,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,728,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,566,578 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,858,378 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,879,802 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,661,500 円　　　　（　 180,587 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６－５公　　　　-24	2,891 ( 2,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,180	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,109 円/㎡　月額支払賃料（　 2,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１－５公　　　　-13	2,805 ( 2,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,953
c	Ｒ２－５公　　　　-3	3,188 ( 3,056)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,188

北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,480,000 円	496,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,988,677 円	49,716,936　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 343,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,216,000 円	496,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,020,277 円　（　　　　　　 36,437 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	496,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 1,467.18 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,694,400 円（　　　　　 115,252 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,661,500 円
②総費用	10,020,277 円
③純収益　①－②	39,641,223 円
④建物等に帰属する純収益	31,694,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,946,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,597,957 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,629 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,316,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 674,000 円／㎡）