鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－５公 -17	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.2m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	１９－５公Ｙ -8	北区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
c	１９－５公 -4	北区		建付地	（　）	長方形	北15m区道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,200)
d	１４－５公 -6	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
e	１４－５公 -5	北区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、南3.8m、二方路		１住居高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 443,842	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	457,754	100 [ 96.5]	474,356	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	493,000
b	(　 ) 534,199	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	529,111	100 [ 94.3]	561,093		584,000
c	(　 ) 434,753	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	444,752	100 [ 96.1]	462,801		481,000
d	(　 ) 446,040	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	453,623	100 [ 95.6]	474,501		493,000
e	(　 ) 376,457	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	368,569	100 [ 82.0]	449,474		467,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.9	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 483,000 円／㎡]

北 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,236,688	381,442	1,855,246	1,001,300	853,946	（　0.9753） 832,854	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	20,313,512 円　　　　（　 303,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	ＬＳ2	70.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	67 ㎡	7.7 m x 8.8 m	前面道路：区道　 3.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１住戸約３５㎡の１ＬＤＫタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.00	100.0	35.00	2,634	92,190	1.0	92,190
							1.0	92,190
2～ 2	住宅	35.00	100.0	35.00	2,684	93,940	1.0	93,940
							1.0	93,940
～

～

～

計		70.00	100.0	70.00		186,130		186,130
								186,130

⑨年額支払賃料	186,130 円　×　12ヶ月　＝　 2,233,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,233,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 89,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,144,218 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	186,130 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 186,130 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,236,688 円　　　　（　 33,383 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２０－５公　　　　-7	2,726 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.2]	100 [100.0]	2,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,684 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２０－５公　　　　-8	2,807 ( 2,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.7]	100 [100.0]	2,844
c	Ｒ２０－５公　　　　-9	2,748 ( 2,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.8]	100 [100.0]	2,781

北 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,500 円	15,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,342 円	2,233,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 131,700 円	15,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 381,442 円　（　　　　　　 5,693 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,500,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,001,300 円（　　　　　 14,945 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,236,688 円
②総費用	381,442 円
③純収益　①－②	1,855,246 円
④建物等に帰属する純収益	1,001,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	853,946 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	832,854 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,431 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,313,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
北 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -26

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　長岡　正明

TEL.

鑑定評価額

31,200,000 円

１㎡当たりの価格

465,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区赤羽３丁目２１２番１８｢赤羽３－１１－３｣				②地積　(㎡)	67 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東3.9m区道	水道、ガス、下水	赤羽岩淵 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 72 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　３
．９ｍ区道

交通

施設

赤羽岩淵駅北西方

350m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域的変化に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 474,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区北部とこれに隣接する周辺区で、主に荒川流域低地エリアにある住宅地域と判定した。主たる需要者
は当該地域の地縁者及び周辺の居住者並びに、埼玉方面からの転入者と思われる。住宅実需は旺盛な反面、水害リスク
の高い河川近くの低地はやや人気が落ちている。中心価格帯は、土地値で３～４千万円台、新築戸建住宅で５千万円台
が主流である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ赤羽駅と地下鉄赤羽岩淵駅が利用でき、交通至便な立地で、アパート等の収益物件も見られる。画地条件によって
は収益目的にも合理性が認められるが、対象標準地の規模では、自用目的の取引が主流であり、市場性を反映した比準
価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 534,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[102.0]

100
[122.0]

[104.0]
100

465,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    447,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。住宅地価には上昇
の傾向がみられる。

河川近くの低地は、人気がやや落ちている。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－５公 -17	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.2m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	１９－５公 -22	北区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
c	１９－５公 -4	北区		建付地	（　）	長方形	北15m区道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,200)
d	１４－５公 -7	北区		更地	（　）	長方形	北2m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 443,842	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	457,754	100 [ 96.0]	476,827	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	496,000
b	(　 ) 471,147	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	475,766	100 [ 100.9]	471,522		490,000
c	(　 ) 434,753	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	444,752	100 [ 100.5]	442,539		460,000
d	(　 ) 354,112	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	362,965	100 [ 83.7]	433,650		451,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 474,000 円／㎡]

北 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,260,100	329,949	1,930,151	930,240	999,911	（　0.9753） 975,213	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	23,785,683 円　　　　（　 355,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	ＬＳ2	70.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	67 ㎡	7.7 m x 8.8 m	前面道路：区道　 3.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸の１ＤＫを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.00	100.0	35.00	2,700	94,500	1.0	94,500
							1.0	94,500
2～ 2	住宅	35.00	100.0	35.00	2,788	97,580	1.0	97,580
							1.0	97,580
～

～

～

計		70.00	100.0	70.00		192,080		192,080
								192,080

⑨年額支払賃料	192,080 円　×　12ヶ月　＝　 2,304,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,304,960 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 138,298 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,166,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	192,080 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 192,080 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,632 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,260,100 円　　　　（　 33,733 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２０－５公　　　　-8	2,807 ( 2,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	2,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,852 円/㎡　月額支払賃料（　 2,788 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２－５公　　　　-11	3,098 ( 2,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,129
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	57,600 円	14,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	69,149 円	2,304,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 122,400 円	14,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 329,949 円　（　　　　　　 4,925 円／㎡）　　（経費率　　 14.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	930,240 円（　　　　　 13,884 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,260,100 円
②総費用	329,949 円
③純収益　①－②	1,930,151 円
④建物等に帰属する純収益	930,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	999,911 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	975,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,785,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 355,000 円／㎡）