鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－５公Ｙ -4	北区		更地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
b	１４－５公Ｙ -4	北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m私道、北西4m、二方路		１中専高度地区2種 (70,160)
c	１９－５公 -13	北区		建付地	（　）	長方形	西11.7m区道、北4m、準角地		準工高度地区2種 (80,200)
d	３－５公 -23	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、北4m、角地		準工高度2種最高22m 特別用途地区 (80,200)
e	３－５公 -22	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度2種最高22m 最低敷地７０㎡ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,294	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	364,848	100 [ 101.3]	360,166	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	367,000
b	(　 ) 324,722	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	320,351	100 [ 92.4]	346,700		354,000
c	(　 ) 414,526	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	410,501	100 [ 112.9]	363,597		371,000
d	(　 ) 405,613	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	389,018	100 [ 95.5]	407,349		415,000
e	(　 ) 341,116	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	330,395	100 [ 93.1]	354,882		362,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.9	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 370,000 円／㎡]

北 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,018,764	672,262	3,346,502	1,925,080	1,421,422	（　0.9753） 1,386,313	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	33,812,512 円　　　　（　 256,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.20	ＬＳ2	134.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	9.1 m x 14.5 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建て、各階に１Ｋタイプ、１ＤＫタイプ各１戸の計４戸をを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	67.20	100.0	67.20	2,489	167,261	1.0	167,261
							1.0	167,261
2～ 2	住宅	67.20	100.0	67.20	2,540	170,688	1.0	170,688
							1.0	170,688
～

～

～

計		134.40	100.0	134.40		337,949		337,949
								337,949

⑨年額支払賃料	337,949 円　×　12ヶ月　＝　 4,055,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 134.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,055,388 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 202,769 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,852,619 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	337,949 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 337,949 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 162,934 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,018,764 円　　　　（　 30,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１３－５公　　　　-6	2,748 ( 2,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.9]	100 [103.0]	2,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１７－５公　　　　-1	2,463 ( 2,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	2,593
c	Ｒ１３－５公　　　　-7	2,605 ( 2,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,635

北 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,000 円	29,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,662 円	4,055,388　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,300 円	29,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,800 円	29,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,262 円　（　　　　　　 5,093 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,800,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 134.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,925,080 円（　　　　　 14,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,018,764 円
②総費用	672,262 円
③純収益　①－②	3,346,502 円
④建物等に帰属する純収益	1,925,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,421,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,386,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,812,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
北 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -24

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　神川　清

TEL.

鑑定評価額

48,200,000 円

１㎡当たりの価格

365,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区浮間１丁目１５番１４｢浮間１－１５－１３｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	西7m区道	水道、ガス、下水	北赤羽 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北７ｍ区
道

交通

施設

北赤羽駅北西方

750m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化は予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地と判断した。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 373,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に環七以北の北区内と判定した。概ね埼京線の北赤羽駅、赤羽駅、南北線の赤羽岩淵、志茂駅を最寄駅
とする範囲である。供給の中心は戸建住宅で、最終需要者は主に個人である。標準地周辺は中小規模の低層建物主体の
住宅地域で、マンションや事業所も見られる。ハザードマップの影響も限定的なようである。駅徒歩圏にあり、需要は
比較的安定的で、建売住宅の供給も散見される。新築戸建住宅では５０００～５５００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層住宅地だが、共同住宅も多くみられる。しかし賃貸市場としての熟成度は低い。現在の市況では戸建住宅等自用で
の需要が中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考とし、単価と総額
との関連、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 534,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[102.0]

100
[152.5]

[102.0]
100

365,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微増、世帯数はやや増加。土地取引件
数は住宅地はほぼ横ばい。取引価格は上昇。
賃料はマンションはやや上昇。

地域要因に特段の変化はない。ハザードマッ
プへの関心から浸水を懸念する需要者もいる
ようだが、新築住宅の取引価格には影響は感
じられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－５公 -25	北区		建付地	（　）	長方形	東7m区道、南4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	１９－５公 -16	北区		建付地	（　）	長方形	西9m区道、南6m、北4m、三方路		１中専高度地区2種 (80,200)
c	１９－５公 -13	北区		建付地	（　）	長方形	西11.7m区道、北4m、準角地		準工高度地区2種 (80,200)
d	１４－５公 -18	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 506,644	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	477,144	100 [ 100.0]	477,144	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	487,000
b	(　 ) 506,929	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	474,602	100 [ 124.8]	380,290		388,000
c	(　 ) 414,526	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	410,501	100 [ 111.2]	369,156		377,000
d	(　 ) 417,202	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	421,791	100 [ 121.2]	348,012		355,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 373,000 円／㎡]

北 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,078,828	745,500	3,333,328	1,879,860	1,453,468	（　0.9753） 1,417,567	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	34,574,805 円　　　　（　 262,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.20	ＬＳ2	134.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	9.1 m x 14.5 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１Ｋ・１ＤＫタイプ各１戸、計４戸とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	67.20	100.0	67.20	2,510	169,000	1.0	169,000
							1.0	169,000
2～ 2	住宅	67.20	100.0	67.20	2,588	174,000	1.0	174,000
							1.0	174,000
～

～

～

計		134.40	100.0	134.40		343,000		343,000
								343,000

⑨年額支払賃料	343,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,116,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 134.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,116,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 205,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,910,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	343,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,259 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 343,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 165,369 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,078,828 円　　　　（　 30,900 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１４－５公　　　　-16	3,296 ( 3,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [104.0]	100 [ 97.0]	3,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,700 円/㎡　月額支払賃料（　 2,588 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１４－５公　　　　-15	2,235 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.5]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,519
c	Ｒ１４－５公　　　　-17	2,912 ( 2,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,161

北 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,500 円	29,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	205,800 円	4,116,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,300 円	29,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 745,500 円　（　　　　　　 5,648 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,100,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 134.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,879,860 円（　　　　　 14,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,078,828 円
②総費用	745,500 円
③純収益　①－②	3,333,328 円
④建物等に帰属する純収益	1,879,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,453,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,417,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,739 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,574,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,000 円／㎡）