鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３－５公 -3	北区		建付地	（　）	長方形	南東3.2m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)
b	４－５公 -21	北区		更地	（　）	ほぼ整形	南東2.8m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)
c	４－５公 -20	北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西3.4m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	１３－５公Ｙ -7	北区		建付地	（　）	長方形	南西3.6m区道、中間画地		１中専高度地区2種新防火 (70,160)
e	１６－５公Ｙ -12	北区		底地	（　）	不整形	北西10m区道、西4m、二方路		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 522,300	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	516,273	100 [ 96.9]	532,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	554,000
b	(　 ) 430,014	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	423,398	100 [ 83.4]	507,671		528,000
c	(　 ) 532,518	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	542,536	100 [ 93.7]	579,014		602,000
d	(　 ) 571,021	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	584,747	100 [ 100.0]	584,747		608,000
e	(　 143,414) 478,047	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	537,867	100 [ 116.0]	463,678		482,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 560,000 円／㎡]

北 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,613,951	767,340	3,846,611	2,080,120	1,766,491	（　0.9753） 1,722,859	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	42,020,951 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	150 ％	150 ％	127 ㎡	8.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫを中心とした各階２戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,715	190,000	1.0	190,000
							1.0	190,000
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,828	198,000	1.0	198,000
							1.0	198,000
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		388,000		388,000
								388,000

⑨年額支払賃料	388,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている為計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,656,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 232,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,423,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	388,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,686 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 187,065 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,613,951 円　　　　（　 36,330 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１６－５公　　　　-3	2,879 ( 2,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,031	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,950 円/㎡　月額支払賃料（　 2,828 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１６－５公　　　　-1	2,433 ( 2,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,862
c	Ｒ１６－５公　　　　-2	2,653 ( 2,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,103

北 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,800 円	32,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	186,240 円	4,656,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 273,700 円	32,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 767,340 円　（　　　　　　 6,042 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,080,120 円（　　　　　 16,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,613,951 円
②総費用	767,340 円
③純収益　①－②	3,846,611 円
④建物等に帰属する純収益	2,080,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,766,491 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,722,859 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,020,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
北 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -17

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　小林　利美

TEL.

鑑定評価額

69,700,000 円

１㎡当たりの価格

549,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区西ケ原３丁目４０番９｢西ケ原３－４０－１２｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度地区2種 (70,150)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域	南東4m区道	水道、ガス、下水	西ケ原 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ区道

交通

施設

西ケ原駅南西方

520m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏の、戸建住宅を中心とした住宅地域である。特段の変動要因は見られず当面は現状のまま推移
するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 561,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、北区内及び隣接区内の、都心への接近性に優れる住宅地域と判定した。需要者の中心は、自用住
宅を求める地縁を有する個人等であり、細分可能な土地については不動産業者等である。継続するコロナ禍においても
利便性の高い住宅地域における戸建住宅需要は堅調である。新築戸建住宅の中心価格帯は、土地規模等により異なるが
総額６０００万円台から７０００万円台と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が建ち並ぶ中にアパート等もみられる従来からの住宅地域である。対象標準地に係る典型的な需要者は自用目
的の個人と思料されるので、市場の特性に適合した手法は、代替競争関係にある不動産との比較検討のプロセスを反映
した取引事例比較法である。本件では実証的な比準価格を重視し、理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との検討
をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 587,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[102.0]

100
[115.2]

[104.0]
100

545,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区の人口は微増、世帯数はやや増加してい
る。住宅地の取引件数はほぼ横ばいであり、
取引価格は上昇している。

画地に細分化傾向がみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３－５公 -3	北区		建付地	（　）	長方形	南東3.2m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)
b	１３－５公 -26	北区		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	１３－５公 -7	北区		建付地	（　）	台形	北東5m区道、東3.4m、角地		１中専高度地区2種 (80,150)
d	１６－５公Ｙ -11	北区		建付地	（　）	不整形	北東2m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 522,300	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	516,273	100 [ 95.9]	538,345	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	560,000
b	(　 ) 493,712	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	531,533	100 [ 98.3]	540,725		562,000
c	(　 ) 528,412	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 91.5]	100 [ 103.0]	583,667	100 [ 109.9]	531,089		552,000
d	(　 ) 367,100	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.2]	411,377	100 [ 78.1]	526,731		548,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 561,000 円／㎡]

北 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,744,759	769,640	3,975,119	2,280,380	1,694,739	（　0.9753） 1,652,879	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	40,314,122 円　　　　（　 317,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	150 ％	150 ％	127 ㎡	8.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１ＤＫタイプ２戸、計４戸、平均専有面積３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,800	196,000	1.0	196,000
							1.0	196,000
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,900	203,000	1.0	203,000
							1.0	203,000
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		399,000		399,000
								399,000

⑨年額支払賃料	399,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,788,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,788,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 239,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,548,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	399,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,791 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 399,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 192,368 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,744,759 円　　　　（　 37,360 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１６－５公　　　　-2	2,653 ( 2,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,850	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,004 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１６－５公　　　　-9	2,750 ( 2,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,056
c	Ｒ１６－５公　　　　-6	2,330 ( 2,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,107

北 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,200 円	35,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	143,640 円	4,788,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,000 円	35,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 769,640 円　（　　　　　　 6,060 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,280,380 円（　　　　　 17,956 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,744,759 円
②総費用	769,640 円
③純収益　①－②	3,975,119 円
④建物等に帰属する純収益	2,280,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,694,739 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,652,879 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,314,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317,000 円／㎡）