鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４－５公Ｙ -17	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	４－５公 -33	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	１３－５公Ｙ -6	北区		貸家建付地	（　）	長方形	南西1.9m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	４－５公 -27	北区		建付地	（　）	不整形	南西9.7m区道、南東7.2m、角地		１中専高度地区2種 (80,150)
e	４－５公 -31	北区		底地	（　）	長方形	南東2.4m私道、北東2.4m、角地		１住居高度地区3種 (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 502,564	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	512,418	100 [ 102.7]	498,946	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	504,000
b	(　 ) 447,071	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	492,166	100 [ 94.1]	523,024		528,000
c	(　 ) 451,661	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	459,044	100 [ 89.3]	514,047		519,000
d	(　 ) 486,083	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	504,705	100 [ 102.3]	493,358		498,000
e	(　 141,463) 471,543	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	475,757	100 [ 92.8]	512,669		518,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.9	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.2	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.9	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -6.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 517,000 円／㎡]

北 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,012,546	826,347	4,186,199	2,504,000	1,682,199	（　0.9533） 1,603,640	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	39,113,171 円　　　　（　 337,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.55	Ｓ3	159.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	180 ％	116 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２階１ＤＫタイプ２戸、３階１ＤＫタイプ１戸、計５戸、平均専有面積約２８㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.55	90.0	57.20	2,900	165,880	1.0	165,880
							1.0	165,880
2～ 2	住宅	63.55	90.0	57.20	2,950	168,740	1.0	168,740
							1.0	168,740
3～ 3	住宅	32.08	90.0	28.87	3,010	86,899	1.0	86,899
							1.0	86,899
～

～

計		159.18	90.0	143.27		421,519		421,519
								421,519

⑨年額支払賃料	421,519 円　×　12ヶ月　＝　 5,058,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,058,228 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 252,911 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,805,317 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	421,519 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,004 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 421,519 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 203,225 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,012,546 円　　　　（　 43,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７－５公　　　　-1	2,726 ( 2,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,928	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ７－５公　　　　-2	2,875 ( 2,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,194
c	Ｒ７－５公　　　　-3	2,874 ( 2,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,259

北 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,000 円	40,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	151,747 円	5,058,228　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 340,000 円	40,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 826,347 円　（　　　　　　 7,124 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 159.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,504,000 円（　　　　　 21,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,012,546 円
②総費用	826,347 円
③純収益　①－②	4,186,199 円
④建物等に帰属する純収益	2,504,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,682,199 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,603,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,113,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 337,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
北 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -11

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　長沢　二郎

TEL.

鑑定評価額

57,700,000 円

１㎡当たりの価格

497,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区滝野川６丁目１７番７｢滝野川６－１６－９｣				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,180)
	1:1.2	住宅ＲＣ3	中小規模一般住宅を中心とした住宅地域	北東4.5m区道	水道、ガス、下水	西巣鴨 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 50 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ区道

交通

施設

西巣鴨駅西方

300m

法令

規制

１住居
(70,180)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅からほど近い交通利便性に恵まれた地域である。今後も戸建住宅を主とした住宅地として推移していく
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 504,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 321,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、北区南部及びその周辺区の、駅から徒歩圏内にある交通利便性が高い住宅地域である。主たる需
要者は都心へ通勤している比較的高所得な会社員等であり、需要者の重視する点は通勤の利便性や居住環境の良否であ
る。新型コロナウィルスの影響はほぼ無く、当該地域の住宅需要は底堅い。供給については乏しく、細分化されて売買
される傾向にあるため、単価での傾向把握は困難であるが、新築建売住宅では概ね６～７千万円で売買されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は戸建住宅を中心とした住宅地域にあり、主として自己利用目的で住宅を購入する個人が主たる需要者であ
る。アパート等の収益目的で土地を購入する需要者は相対的に乏しい。したがって、比準価格を標準として、収益価格
を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 587,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[102.0]

100
[122.6]

[101.0]
100

497,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    476,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増、世帯数もやや増加傾向に
ある。取引件数はほぼ横這い傾向にあるが、
取引価格は上昇傾向，賃料も上昇傾向にある
。

画地の細分化が進行しているが、大きな地域
要因の変化はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.8
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -1.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４－５公 -33	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	４－５公 -12	北区		建付地	（　）	長方形	北東3.4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	４－５公 -8	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.2m区道、南西6.1m、角地		１住居高度地区3種 (80,300)
d	４－５公 -4	北区		建付地	（　）	不整形	北東3.2m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 447,071	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	492,166	100 [ 94.1]	523,024	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	528,000
b	(　 ) 481,492	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	499,131	100 [ 92.5]	539,601		545,000
c	(　 ) 413,994	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	402,011	100 [ 107.4]	374,312		378,000
d	(　 ) 460,267	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	530,097	100 [ 94.7]	559,765		565,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.7	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 504,000 円／㎡]

北 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,720,976	809,420	3,911,556	2,309,940	1,601,616	（　0.9533） 1,526,821	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	37,239,537 円　　　　（　 321,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.55	Ｓ3	159.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	180 ％	116 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の共同住宅（１～２階はファミリータイプ、３階は単身用）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域における標準的な数値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	63.55	90.0	57.20	2,752	157,000	1.0	157,000
							1.0	157,000
2～ 2	居宅	63.55	90.0	57.20	2,780	159,000	1.0	159,000
							1.0	159,000
3～ 3	居宅	32.08	90.0	28.87	2,808	81,000	1.0	81,000
							1.0	81,000
～

～

計		159.18	90.0	143.27		397,000		397,000
								397,000

⑨年額支払賃料	397,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,764,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,764,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 238,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,525,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	397,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 397,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 191,404 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,720,976 円　　　　（　 40,698 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７－５公　　　　-2	2,875 ( 2,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,847	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ７－５公　　　　-3	2,874 ( 2,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,963
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,500 円	36,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,920 円	4,764,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 313,600 円	36,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 809,420 円　（　　　　　　 6,978 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,900,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 159.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,309,940 円（　　　　　 19,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,720,976 円
②総費用	809,420 円
③純収益　①－②	3,911,556 円
④建物等に帰属する純収益	2,309,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,601,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,526,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,239,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 321,000 円／㎡）