鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４－５公 -33	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	１３－５公Ｙ -8	北区		更地	（　）	長方形	北2.5m道路、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
c	１３－５公 -9	北区		更地	（　）	長方形	南1.8m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	４－５公 -27	北区		建付地	（　）	不整形	南西9.7m区道、南東7.2m、角地		１中専高度地区2種 (80,150)
e	４－５公 -28	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 447,071	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	492,166	100 [ 95.1]	517,525	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	528,000
b	(　 ) 456,950	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	482,539	100 [ 91.5]	527,365		538,000
c	(　 ) 565,565	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	563,410	100 [ 88.4]	637,342		650,000
d	(　 ) 486,083	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	504,705	100 [ 101.5]	497,246		507,000
e	(　 ) 556,631	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	564,271	100 [ 94.6]	596,481		608,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.7	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 544,000 円／㎡]

北 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,383,377	1,146,762	5,236,615	3,130,000	2,106,615	（　0.9763） 2,056,688	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	50,163,122 円　　　　（　 386,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.91	Ｓ3	220.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	130 ㎡	9.3 m x 14.3 m	前面道路：区道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約３０～３５㎡前後の１ＬＤＫを想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	76.91	86.1	66.21	2,730	180,753	1.0	180,753
							1.0	180,753
2～ 2	居宅	75.42	87.8	66.21	2,780	184,064	1.0	184,064
							1.0	184,064
3～ 3	居宅	68.37	88.9	60.77	2,830	171,979	1.0	171,979
							1.0	171,979
～

～

計		220.70	87.5	193.19		536,796		536,796
								536,796

⑨年額支払賃料	536,796 円　×　12ヶ月　＝　 6,441,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 193.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,441,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 322,078 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,119,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	536,796 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 536,796 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 258,803 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,383,377 円　　　　（　 49,103 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１８－５公　　　　-1	3,521 ( 3,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１８－５公　　　　-2	2,860 ( 2,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	2,811
c	Ｒ１８－５公　　　　-3	3,088 ( 2,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,941

北 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	250,000 円	50,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	257,662 円	6,441,552　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 425,000 円	50,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,000 円	50,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,000 円	50,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,146,762 円　（　　　　　　 8,821 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 220.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,130,000 円（　　　　　 24,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,383,377 円
②総費用	1,146,762 円
③純収益　①－②	5,236,615 円
④建物等に帰属する純収益	3,130,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,106,615 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,056,688 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,821 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,163,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 386,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
北 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -1

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　末原　伸隆

TEL.

鑑定評価額

68,600,000 円

１㎡当たりの価格

528,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区滝野川５丁目４８番１９｢滝野川５－４８－１２｣				②地積　(㎡)	130 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.5	共同住宅Ｓ2	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	東5.7m区道	水道、ガス、下水	西巣鴨 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５．７
ｍ区道

交通

施設

西巣鴨駅北西方

600m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

西巣鴨駅徒歩圏の住宅地として熟成しており、周辺に特段の開発動向もないため、当面は現状のまま推移するも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 542,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 363,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を、北区及び周辺区内の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域と判断した。都心部へのアクセスの良さ
から、他地域からの転入需要も底堅い。取引の中心価格帯は、標準規模７０～８０㎡の土地で３，５００万円～５，０
００万円、新築戸建て総額で５，０００万円台半ば～７，０００万円台半ば程度が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内に収益物件も見られるが、地価に見合う賃料設定が難しく、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。対
象標準地の規模等を考慮すると、需要の中心は自己利用を目的とする最終需要者と判断され、収益性よりも居住の快適
性、利便性等が重視される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び単価と総額
の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 587,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[102.0]

100
[116.2]

[102.0]
100

530,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    506,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増傾向、世帯数はやや増加傾
向、住宅地の取引件数はほぼ横ばいで推移し
ている。金融政策やウクライナ情勢等に注視
が必要である。

住宅地域として成熟した地域であり、地域要
因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.4
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３－５公Ｙ -6	北区		貸家建付地	（　）	長方形	南西1.9m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	４－５公Ｙ -17	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	５－５公Ｙ -2	北区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)
d	４－５公 -27	北区		建付地	（　）	不整形	南西9.7m区道、南東7.2m、角地		１中専高度地区2種 (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 451,661	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	459,044	100 [ 80.1]	573,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	585,000
b	(　 ) 502,564	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	512,418	100 [ 100.6]	509,362		520,000
c	(　 ) 479,351	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	496,405	100 [ 84.4]	588,158		600,000
d	(　 ) 486,083	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	504,705	100 [ 103.5]	487,638		497,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.1	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 542,000 円／㎡]

北 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,097,739	1,056,599	5,041,140	3,061,140	1,980,000	（　0.9763） 1,933,074	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	47,148,146 円　　　　（　 363,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.91	Ｓ3	220.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	130 ㎡	9.3 m x 14.3 m	前面道路：区道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建、専有面積３０～３５㎡程度の１ＬＤＫタイプからなる住戸を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.91	86.1	66.21	2,585	171,153	1.0	171,153
							1.0	171,153
2～ 2	住宅	75.42	87.8	66.21	2,665	176,450	1.0	176,450
							1.0	176,450
3～ 3	住宅	68.37	88.9	60.77	2,718	165,173	1.0	165,173
							1.0	165,173
～

～

計		220.70	87.5	193.19		512,776		512,776
								512,776

⑨年額支払賃料	512,776 円　×　12ヶ月　＝　 6,153,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 193.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,153,312 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,666 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,845,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	512,776 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,871 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 512,776 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 247,222 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,097,739 円　　　　（　 46,906 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１８－５公　　　　-1	3,521 ( 3,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.1]	100 [111.0]	2,962	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,780 円/㎡　月額支払賃料（　 2,665 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１８－５公　　　　-3	3,088 ( 2,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.2]	100 [ 98.0]	3,065
c	Ｒ１８－５公　　　　-2	2,860 ( 2,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [104.0]	2,644

北 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,500 円	48,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	184,599 円	6,153,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 415,600 円	48,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,900 円	48,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,900 円	48,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,056,599 円　（　　　　　　 8,128 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,900,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 220.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,061,140 円（　　　　　 23,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,097,739 円
②総費用	1,056,599 円
③純収益　①－②	5,041,140 円
④建物等に帰属する純収益	3,061,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,980,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,933,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,148,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 363,000 円／㎡）