鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０５ -19	豊島区		更地	（　）	ほぼ整形	西9.7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
b	６９３１公０５ -39	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東3.3m区道、北東2.2m、角地		近商高度地区3種 (100,240)
c	６７１８公０５ -22	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (86,295)
d	４３４９公０５ -22	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
e	４３４９公０５ -44	豊島区		更地	（　）	不整形	西9m区道、中間画地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 753,390	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	789,553	100 [ 108.7]	726,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	726,000
b	(　 ) 523,128	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.5]	615,479	100 [ 86.7]	709,895		710,000
c	(　 ) 598,680	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	623,825	100 [ 92.3]	675,867		676,000
d	(　 ) 770,667	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	807,659	100 [ 104.8]	770,667		771,000
e	(　 ) 687,883	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	909,725	100 [ 128.1]	710,168		710,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -10.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 719,000 円／㎡]

豊島 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,817,361	1,547,164	4,270,197	2,943,180	1,327,017	（　0.9554） 1,267,832	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	33,364,000 円　　　　（　 451,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	49.93	Ｓ4	169.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	74 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 9.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上は３８㎡程度の単身者向け住宅想定

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

同種建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	44.26	53.2	23.56	3,990	94,004	5.0	470,020
							0.0	0
2～ 2	居宅	41.80	91.8	38.38	3,330	127,805	1.0	127,805
							1.0	127,805
3～ 3	居宅	41.80	91.8	38.38	3,380	129,724	1.0	129,724
							1.0	129,724
4～ 4	居宅	41.80	91.8	38.38	3,430	131,643	1.0	131,643
							1.0	131,643
～

計		169.66	81.8	138.70		483,176		859,192
								389,172

⑨年額支払賃料	483,176 円　×　12ヶ月　＝　 5,798,112 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 138.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 249,660 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例の共益費水準を勘案の上査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,047,772 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 362,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,684,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	859,192 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,076 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 389,172 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 124,379 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,817,361 円　　　　（　 78,613 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１６９公０５賃　　　　-17	2,643 ( 2,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 91.8]	100 [103.0]	3,176	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,427 円/㎡　月額支払賃料（　 3,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１６９公０５賃　　　　-18	2,838 ( 2,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 88.6]	100 [104.0]	3,500
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	298,800 円	49,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	641,064 円	6,047,772　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 423,300 円	49,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,547,164 円　（　　　　　　 20,908 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,800,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 169.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,943,180 円（　　　　　 39,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,817,361 円
②総費用	1,547,164 円
③純収益　①－②	4,270,197 円
④建物等に帰属する純収益	2,943,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,327,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,267,832 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,133 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,364,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 451,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
豊島 5-32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-32

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　角田　綾子

TEL.

鑑定評価額

49,200,000 円

１㎡当たりの価格

665,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７｢西巣鴨１－１－２｣				②地積　(㎡)	74 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区3種 (100,400)
	1:2	事務所兼住宅Ｓ3	中層の店舗兼共同住宅の多く建ち並ぶ商業地域	東9.7m区道	水道、ガス、下水	大塚 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 10 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 72 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

折戸通り沿いに位置する。

街

路

９．７ｍ区道

交通

施設

大塚駅北方

570m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性の低い近隣型商業地域であり、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準はコロナ禍でも
堅調であるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 710,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 491,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として豊島区を中心とし、小規模事業所又は店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣型商業地域と把握され
る。主たる想定需要者層は、地縁性を有する個人、小規模事業者、転売目的の不動産事業者等である。商環境は劣るが
住環境は良好であり、交通・生活利便性等も背景に、コロナ禍にあっても取引は堅調である。需要の中心となる価格帯
は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額５千万円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用または賃貸マンション建設目的のいずれの取引も想定されるが、商業繁華性が低く店舗利用は低層階にとどまるこ
と、及び画地条件の制約等より、収益価格は低位に試算される結果となった。総額的にも値頃感があり、自用又は自社
利用を前提とした取引が主流と判断され、市場実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 735,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[100.0]

100
[116.1]

[100.0]
100

666,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    634,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近１年の人口・世帯数は微増、取引件数は
増加、住宅着工件数はやや減少。取引価格は
コロナ禍前の水準を回復し上昇傾向にある。

地域要因及び同一需給圏内における相対的位
置に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.3
交通・接近　　　  +7.8
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -5.3
その他　　　　　  -1.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０５ -14	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	東9.7m区道、南3.3m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
b	６１６９公０５ -19	豊島区		更地	（　）	ほぼ整形	西9.7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
c	４３４９公０５ -44	豊島区		更地	（　）	不整形	西9m区道、中間画地		近商 (100,400)
d	６１６９公０５ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東20m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,117,069	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,112,813	100 [ 105.9]	1,050,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,050,000
b	(　 ) 753,390	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	789,553	100 [ 114.6]	688,964		689,000
c	(　 ) 687,883	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	907,146	100 [ 126.8]	715,415		715,000
d	(　 ) 902,611	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	979,845	100 [ 134.0]	731,228		731,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.7	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 710,000 円／㎡]

豊島 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,599,028	1,384,256	4,214,772	2,803,300	1,411,472	（　0.9783） 1,380,843	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	36,337,974 円　　　　（　 491,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	49.93	Ｓ4	169.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	74 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 9.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（専有面積約３８㎡）

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

標準的な有効率、レイアウト等より

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	44.26	53.2	23.56	3,659	86,206	3.0	258,618
							1.0	86,206
2～ 2	共同住宅	41.80	91.8	38.38	3,160	121,281	1.0	121,281
							1.0	121,281
3～ 3	共同住宅	41.80	91.8	38.38	3,326	127,652	1.0	127,652
							1.0	127,652
4～ 4	共同住宅	41.80	91.8	38.38	3,326	127,652	1.0	127,652
							1.0	127,652
～

計		169.66	81.8	138.70		462,791		635,203
								462,791

⑨年額支払賃料	462,791 円　×　12ヶ月　＝　 5,553,492 円
⑩a共益費（管理費）	167 円／㎡　×　 138.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 277,955 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,831,447 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 349,887 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,481,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	635,203 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,971 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 462,791 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 111,497 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,599,028 円　　　　（　 75,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６２７８公０５賃　　　　-32	2,452 ( 2,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,468	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,400 円/㎡　月額支払賃料（　 3,326 円/㎡）　基準階 3 F B
b	７８５５公０５賃　　　　-21	3,353 ( 3,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,288
c	６７１８公０５賃　　　　-27	3,334 ( 3,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,545

豊島 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,500 円	48,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	548,156 円	5,831,447　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 412,200 円	48,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,384,256 円　（　　　　　　 18,706 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9783

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,500,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 169.66 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 45 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,803,300 円（　　　　　 37,882 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,599,028 円
②総費用	1,384,256 円
③純収益　①－②	4,214,772 円
④建物等に帰属する純収益	2,803,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,411,472 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,380,843 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,337,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 491,000 円／㎡）