鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１１７公０５ -7	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
b	７１１７公０５ -1	豊島区		底地	（　）	ほぼ整形	南西40m都道、南4m、西2m、三方路		近商高度地区3種 (100,400)
c	６１６９公０５ -19	豊島区		更地	（　）	ほぼ整形	西9.7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
d	Ｒ５公７ -28	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西15.2m都道、北西5.5m、角地		近商高度3種最高35m (100,400)
e	Ｒ５公１０ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最高35m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,122,808	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,165,475	100 [ 101.6]	1,147,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	1,140,000
b	(　 244,534) 815,113	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	872,562	100 [ 83.8]	1,041,243		1,030,000
c	(　 ) 753,390	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	789,553	100 [ 77.2]	1,022,737		1,010,000
d	(　 ) 971,648	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	935,558	100 [ 86.8]	1,077,832		1,070,000
e	(　 ) 929,591	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	954,690	100 [ 92.9]	1,027,653		1,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.4	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

豊島 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,152,818	4,905,694	13,247,124	10,097,500	3,149,624	（　0.9374） 2,952,458	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	79,796,162 円　　　　（　 858,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	67.19	ＲＣ9	535.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	93 ㎡	8.0 m x 12.7 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階以上は平均専有面積約５３㎡の２ＬＤＫを想定。容積対象床４６３．８２㎡。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

同種の建物の標準的な共用面積を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.93	51.3	32.81	3,604	118,247	6.0	709,482
							1.0	118,247
2～ 2	住宅	58.98	90.0	53.11	3,080	163,579	1.0	163,579
							1.0	163,579
3～ 5	住宅	58.98	90.0	53.11	3,142	166,872	1.0	166,872
							1.0	166,872
6～ 7	住宅	58.98	90.0	53.11	3,172	168,465	1.0	168,465
							1.0	168,465
8～ 9	住宅	58.98	90.0	53.11	3,203	170,111	1.0	170,111
							1.0	170,111

計		535.77	85.4	457.69		1,459,594		2,050,829
								1,459,594

⑨年額支払賃料	1,459,594 円　×　12ヶ月　＝　 17,515,128 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 457.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,098,456 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,613,584 円　　×　　 4.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 837,611 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,775,973 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,050,829 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,459,594 円　×　　 95.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 357,260 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,152,818 円　　　　（　 195,192 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１１７公０５賃　　　　-31	3,019 ( 2,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	3,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,148 円/㎡　月額支払賃料（　 3,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７１１７公０５賃　　　　-32	2,967 ( 2,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.7]	100 [100.0]	3,131
c	７１１７公０５賃　　　　-33	3,212 ( 3,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 99.8]	100 [101.0]	3,580

豊島 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,047,494 円	18,613,584　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,487,500 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,905,694 円　（　　　　　　 52,749 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 318,000 円／㎡　×　 535.77 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,097,500 円（　　　　　 108,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,152,818 円
②総費用	4,905,694 円
③純収益　①－②	13,247,124 円
④建物等に帰属する純収益	10,097,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,149,624 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,952,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,796,162 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 858,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊島 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-27

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森永　愼一

TEL.

鑑定評価額

90,700,000 円

１㎡当たりの価格

975,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区要町１丁目５番１０｢要町１－１３－１０｣				②地積　(㎡)	93 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7	中高層店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域	南東40m都道	水道、ガス、下水	要町 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

要町駅北東方

170m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ山手通り沿いの商業地域で、当面の間は現状維持で推移するものと思われる
。コロナ禍により減退していた低層階店舗の賃貸需要も回復し、地価は上昇基調にて推移している。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 878,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊島区及び隣接区内に所在する幹線道路又は準幹線道路沿いに形成された商業地域。需要者は同一需給圏
内において賃貸用不動産を運営する中小法人や個人が中心になるものと思われるが、規模が大きければ大手不動産会社
や投資法人の参入も考えられる。コロナ禍により一時期減退していた低層階店舗の賃貸需要が回復し、地価は上昇基調
にて推移している。市場の中心価格帯については１００㎡程度の画地で総額８千万～１億２千万円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事例の収集範囲を拡大するとともに取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較ともに適正に行なわれて
いるので比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、標準地は山手通り沿いに存し周辺
には賃貸物件が多数存するので収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件評価では市場性を反映し
た比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 920,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[102.0]

100
[ 96.6]

[ 99.0]
100

977,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    925,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊島区内の路線沿いの商業地域においては業
務用物件の需要が弱い反面、利便性には恵ま
れているのでマンション用地の需要は堅調に
推移している。

中高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ山手通り沿
いの商業地域として熟成しており地域要因に
特段の変動は見受けられない。

賃貸用店舗兼共同住宅敷地として地域の標準
的規模の画地であり、地域内の競争力は普通
程度である。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.4
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０５ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東20m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
b	６９３１公０５ -40	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南20m都道、北西4m、北東4m、三方路		近商高度地区3種第２種文教地区 (97,385)
c	７１１７公０５ -7	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
d	Ｒ５公１０ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最高35m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 902,611	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	979,845	100 [ 94.2]	1,040,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	1,030,000
b	(　 ) 1,323,196	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,333,277	100 [ 127.4]	1,046,528		1,040,000
c	(　 ) 1,122,808	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,165,475	100 [ 113.5]	1,026,850		1,020,000
d	(　 ) 929,591	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	954,690	100 [ 92.4]	1,033,214		1,020,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -8.6	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

豊島 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,389,477	4,839,595	13,549,882	10,328,300	3,221,582	（　0.9374） 3,019,911	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	81,619,216 円　　　　（　 878,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	67.19	ＲＣ9	535.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	93 ㎡	8.0 m x 12.7 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均専有面積約５３㎡の２ＬＤＫを各階１戸ずつ配置。容積対象床面積は４６３．８２㎡。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

同種同規模の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.93	51.3	32.81	3,600	118,116	6.0	708,696
							1.0	118,116
2～ 2	住宅	58.98	90.0	53.11	3,100	164,641	1.0	164,641
							1.0	164,641
3～ 5	住宅	58.98	90.0	53.11	3,150	167,297	1.0	167,297
							1.0	167,297
6～ 7	住宅	58.98	90.0	53.11	3,200	169,952	1.0	169,952
							1.0	169,952
8～ 9	住宅	58.98	90.0	53.11	3,250	172,608	1.0	172,608
							1.0	172,608

計		535.77	85.4	457.69		1,469,768		2,060,348
								1,469,768

⑨年額支払賃料	1,469,768 円　×　12ヶ月　＝　 17,637,216 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 457.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,098,456 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の類似建物の共益費水準を基に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,735,672 円　　×　　 4.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 843,105 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,892,567 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,060,348 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,469,768 円　×　　 95.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 477,234 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,389,477 円　　　　（　 197,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０５賃　　　　-33	3,938 ( 3,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 97.3]	100 [101.0]	3,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,190 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６９３１公０５賃　　　　-34	4,050 ( 3,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.3]	100 [104.0]	3,106
c	６９３１公０５賃　　　　-36	3,926 ( 3,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	3,305

豊島 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	716,000 円	179,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,098,395 円	18,735,672　×　　　　 11.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,521,500 円	179,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,839,595 円　（　　　　　　 52,039 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 535.77 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,328,300 円（　　　　　 111,057 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,389,477 円
②総費用	4,839,595 円
③純収益　①－②	13,549,882 円
④建物等に帰属する純収益	10,328,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,221,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,019,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,472 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,619,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 878,000 円／㎡）