鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０５ -18	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東13m区道、中間画地		商業 (100,600)
b	６７１８公０５ -17	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	西6m区道、北4.6m、角地		商業高度地区最低7m (100,540)
c	６９３１公０５ -5	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.2m区道、北東4.2m、南西4.2m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,492)
d	６９３１公０５ -42	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.1m区道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,486)
e	６９３１公０５ -47	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m区道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,372)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,288,369	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,329,560	100 [ 95.2]	2,447,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,450,000
b	(　 ) 1,632,904	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	1,714,713	100 [ 65.2]	2,629,928		2,630,000
c	(　 ) 1,468,313	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,436,150	100 [ 56.5]	2,541,858		2,540,000
d	(　 ) 1,174,753	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,200,985	100 [ 52.2]	2,300,738		2,300,000
e	(　 ) 1,768,479	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,770,196	100 [ 66.9]	2,646,033		2,650,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,510,000 円／㎡]

豊島 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,662,021	14,651,388	33,010,633	18,388,500	14,622,133	（　0.9374） 13,706,787	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	370,453,703 円　　　　（　 2,080,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	121.70	Ｓ8	827.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	800 ％	598 ％	178 ㎡	13.0 m x 14.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 35.5 ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３階以上を事務所として各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

同種建物と比較して概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	111.60	76.5	85.40	7,400	631,960	12.0	7,583,520
							0.0	0
2～	店舗	106.70	88.7	94.60	5,500	520,300	12.0	6,243,600
							0.0	0
3～ 6	事務所	104.70	90.4	94.60	4,670	441,782	6.0	2,650,692
							0.0	0
7～	事務所	101.40	90.0	91.30	4,670	426,371	6.0	2,558,226
							0.0	0
8～	事務所	88.60	88.6	78.50	4,670	366,595	6.0	2,199,570
							0.0	0

計		827.10	88.0	728.20		3,712,354		29,187,684
								0

⑨年額支払賃料	3,712,354 円　×　12ヶ月　＝　 44,548,248 円
⑩a共益費（管理費）	610 円／㎡　×　 728.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,330,424 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,878,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,493,934 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,384,738 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,187,684 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 277,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,662,021 円　　　　（　 267,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０５賃　　　　-5	5,193 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.9]	100 [100.0]	4,769	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,693 円/㎡　月額支払賃料（　 4,670 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６７１８公０５賃　　　　-31	5,481 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.3]	100 [100.0]	4,594
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,495,000 円	299,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,980,588 円	49,878,672　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,036,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,541,500 円	299,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,651,388 円　（　　　　　　 82,311 円／㎡）　　（経費率　　 30.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	299,000,000 円	設計監理料率　 351,000 円／㎡　×　 827.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,388,500 円（　　　　　 103,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,662,021 円
②総費用	14,651,388 円
③純収益　①－②	33,010,633 円
④建物等に帰属する純収益	18,388,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,622,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,706,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,004 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 370,453,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,080,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
豊島 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-24

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　安田　明芳

TEL.

鑑定評価額

411,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区東池袋１丁目２２番２｢東池袋１－２２－１４｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,598)
	1:1	ホテルＲＣ5	中高層の店舗、ホテル等が混在する商業地域	東8m区道	水道、ガス、下水	池袋 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

池袋駅東方

450m

法令

規制

商業
(100,598)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ホテル、飲食店舗を中心とした繁華性の高い商業地域であり、概ね現状を維持すると思われる。新型コロナウイ
ルス感染症の影響も残り、他の商業地域と比較し回復が、やや遅れている。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区及び隣接区を含むターミナル駅近の繁華な商業地域である。主な需要者は収益物件の取得を目的
とした企業法人及び不動産業者となる。景気の回復傾向は鮮明であり、投資家等の投資意欲は回復している。土地需要
の中心となる店舗ビル用地の価格帯は２００㎡程度で総額４億円から６億円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域は、幹線道路沿背後の飲食店舗を主体とした繁華な商業地域である。主な市場参加者は、豊
島区及び隣接区の企業法人、賃貸用物件を管理、投資対象とする不動産業者等であり、収益性の他、市場での取引動向
に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格及び収益性を反映する収益価格を相互に関
連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,350,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[100.0]

100
[ 62.1]

[100.0]
100

2,290,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費の増加等により景気は回復傾向にあ
る。商業地域の不動産市場も地価は上昇傾向
にあるが、飲食店舗の一部では回復の遅れが
見られる。

池袋駅の東口に展開される繁華で熟成度の高
い商業地域である。地域要因に大きな変動は
ない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８１６７公０５ -13	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m区道、南5m、西5m、三方路		商業 (100,500)
b	６９３１公０５ -47	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m区道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,372)
c	６９３１公０５ -45	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	北東25m国道、中間画地		商業 (100,500)
d	５１５０公０５ -18	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東13m区道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,422,887	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	2,326,976	100 [ 92.3]	2,521,101	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,520,000
b	(　 ) 1,768,479	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,770,196	100 [ 72.0]	2,458,606		2,460,000
c	(　 ) 1,936,433	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,096,139	100 [ 86.2]	2,431,716		2,430,000
d	(　 ) 2,288,369	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,329,560	100 [ 94.5]	2,465,143		2,470,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,450,000 円／㎡]

豊島 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,281,875	15,430,961	33,850,914	18,863,400	14,987,514	（　0.9351） 14,014,824	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	378,779,027 円　　　　（　 2,130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	121.70	Ｓ8	827.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	800 ％	598 ％	178 ㎡	13.0 m x 14.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階を店舗、３階以上を事務所でそれぞれフロア貸しを想定

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

同種の建物のレンタブル比を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.60	76.5	85.37	7,956	679,204	10.0	6,792,040
							0.0	0
2～ 2	店舗	106.70	88.7	94.64	6,084	575,790	10.0	5,757,900
							0.0	0
3～ 6	事務所	104.70	90.4	94.65	4,680	442,962	5.0	2,214,810
							0.0	0
7～ 7	事務所	101.40	91.3	92.58	4,680	433,274	5.0	2,166,370
							0.0	0
8～ 8	事務所	88.60	88.6	78.50	4,680	367,380	5.0	1,836,900
							0.0	0

計		827.10	88.2	729.69		3,827,496		25,412,450
								0

⑨年額支払賃料	3,827,496 円　×　12ヶ月　＝　 45,929,952 円
⑩a共益費（管理費）	650 円／㎡　×　 729.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,691,582 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費の水準を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,621,534 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,581,077 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,040,457 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,412,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 241,418 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,281,875 円　　　　（　 276,864 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８１６７公０５賃　　　　-74	5,891 ( 5,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,700 円/㎡　月額支払賃料（　 4,680 円/㎡）　基準階 3 F B
b	８８８９公０５賃　　　　-29	4,276 ( 4,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,751
c	８１６７公０５賃　　　　-52	5,157 ( 4,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	4,640

豊島 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,490,000 円	298,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,775,661 円	51,621,534　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,036,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,533,000 円	298,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	298,000 円	298,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	298,000 円	298,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,430,961 円　（　　　　　　 86,691 円／㎡）　　（経費率　　 31.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	298,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 827.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,863,400 円（　　　　　 105,974 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,281,875 円
②総費用	15,430,961 円
③純収益　①－②	33,850,914 円
④建物等に帰属する純収益	18,863,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,987,514 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,014,824 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 378,779,027 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,130,000 円／㎡）