鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０５ -31	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東30m区道、東4.2m、西4.1m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,900)
b	６７１８公０５ -6	豊島区		更地	（　）	長方形	東40m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
c	６７１８公０５ -13	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	東28m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	５４公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m区道、南西13.6m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,394,476	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	7,380,062	100 [ 94.1]	7,842,786	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	7,840,000
b	(　 ) 4,052,166	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,238,566	100 [ 51.4]	8,246,237		8,250,000
c	(　 ) 4,233,020	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,436,205	100 [ 53.6]	8,276,502		8,280,000
d	(　 ) 11,142,047	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,239,405	100 [ 131.1]	8,573,154		8,570,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -17.2	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 -15.2	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,240,000 円／㎡]

豊島 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	224,584,808	64,444,587	160,140,221	75,438,000	84,702,221	（　0.9405） 79,662,439	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	2,343,012,912 円　　　　（　 6,380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	292.60	Ｓ12F1B	3,791.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	367 ㎡	21.5 m x 17.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階は店舗、３階以上をフロア貸しの事務所とした。地下１階の床面積にはピット部分を含む。

⑦有効率　 68.8 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	150.00

地下 1～ 1	店舗	292.60	35.5	104.00	8,168	849,472	10.0	8,494,720
							1.0	849,472
1～ 2	店舗	280.50	49.6	139.00	11,200	1,556,800	12.0	18,681,600
							1.0	1,556,800
3～12	事務所	276.09	80.7	222.83	5,550	1,236,707	6.0	7,420,242
							1.0	1,236,707
13～13	塔屋	27.00

計		3,791.50	68.8	2,610.30		16,330,142		120,060,340
								16,330,142

⑨年額支払賃料	16,330,142 円　×　12ヶ月　＝　 195,961,704 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 2,610.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 28,410,505 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	224,372,209 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,280,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 11,482,610 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	218,169,599 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,060,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,140,573 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,330,142 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,274,636 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	224,584,808 円　　　　（　 611,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６７１８公０５賃　　　　-31	5,481 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,769	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,735 円/㎡　月額支払賃料（　 5,550 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６７１８公０５賃　　　　-32	6,955 ( 6,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	5,796
c	６７１８公０５賃　　　　-30	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,579

豊島 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,810,000 円	1,270,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	29,854,787 円	229,652,209　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,444,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,795,000 円	1,270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,270,000 円	1,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,270,000 円	1,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 64,444,587 円　（　　　　　　 175,598 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,270,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 3,791.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	75,438,000 円（　　　　　 205,553 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	224,584,808 円
②総費用	64,444,587 円
③純収益　①－②	160,140,221 円
④建物等に帰属する純収益	75,438,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	84,702,221 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	79,662,439 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,343,012,912 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,380,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊島 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-23

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森永　愼一

TEL.

鑑定評価額

2,760,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	5,780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区南池袋１丁目１番１１外｢南池袋１－２１－５｣				②地積　(㎡)	367 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,900)
	1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域	西22m都道	水道、ガス、下水	池袋 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

池袋駅南東方

120m

法令

規制

商業
(100,900)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口駅前の商業地域として熟成しており、老朽化した建物の建
替え等を除き当面の間は現状維持で推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,900,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,440,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は池袋駅周辺だけではなく同じ副都心である新宿及び渋谷駅周辺の高度商業地域を含む。需要者の中心は収
益物件を探す投資法人及び開発用地を探す不動産業者であるが、自社ビル及びその用地を探す事業会社も需要者として
考えられる。所在、規模、法規制等により取引価格は大きく異なるので市場の中心価格帯を把握することは非常に困難
であるが、画地規模３００～４００㎡程度の土地で２０億～３０億円、建物付きで３０億～４５億円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

池袋駅周辺の高度商業地の事例が少ないので取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われ
ており比準価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格であるものと判断する。他方、対象標準地は池袋駅東口に形
成された高度商業地域に存するので収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件では市場性を反映し
た比準価格を中心に収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,800,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[190.3]

[100.0]
100

7,510,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊島区内の商業地においてはコロナ禍により
飲食を中心に減退していた店舗需要が回復し
、地価は上昇基調にて推移している。

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口駅
前の高度商業地域として熟成しており、地域
要因に特段の変動は見受けられない。

店舗事務所ビル用地として適正な画地規模で
あり、最寄り駅への接近性に優れているので
、市場競争力は高い。個別的要因に特段の変
動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.3
交通・接近　　　  -0.4
環境　　　　　　 +85.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０５ -9	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m区道、東4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,867)
b	６９３１公０５ -44	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南8m区道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,606)
c	５１５０公０５ -31	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東30m区道、東4.2m、西4.1m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,900)
d	６７１８公０５ -6	豊島区		更地	（　）	長方形	東40m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 6,664,376) 12,881,257	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	12,918,775	100 [ 162.0]	7,974,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	7,970,000
b	(　 ) 7,965,596	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	8,139,276	100 [ 101.8]	7,995,360		8,000,000
c	(　 ) 7,394,476	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	7,380,062	100 [ 94.1]	7,842,786		7,840,000
d	(　 ) 4,052,166	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,238,566	100 [ 55.3]	7,664,676		7,660,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +70.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -17.2	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,900,000 円／㎡]

豊島 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	224,564,980	64,449,779	160,115,201	74,676,000	85,439,201	（　0.9405） 80,355,569	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	2,363,399,088 円　　　　（　 6,440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	292.60	Ｓ12F1B	3,791.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	367 ㎡	21.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階は店舗、３階以上は事務所のフロア貸しを想定した。なお、地下１階の床面積にはピット部分を含む。

⑦有効率　 68.8 ％
の理由

同種同規模の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	150.00

地下 1～ 1	店舗	292.60	35.5	104.00	8,200	852,800	10.0	8,528,000
							1.0	852,800
1～ 2	店舗	280.50	49.6	139.00	11,200	1,556,800	10.0	15,568,000
							1.0	1,556,800
3～12	事務所	276.09	80.7	222.83	5,550	1,236,707	6.0	7,420,242
							1.0	1,236,707
13～13	塔屋	27.00

計		3,791.50	68.8	2,610.30		16,333,470		113,866,420
								16,333,470

⑨年額支払賃料	16,333,470 円　×　12ヶ月　＝　 196,001,640 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 2,610.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 28,410,505 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の類似建物の共益費水準を基に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	224,412,145 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,280,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 11,484,607 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	218,207,538 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	113,866,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,081,731 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,333,470 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,275,711 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	224,564,980 円　　　　（　 611,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０５賃　　　　-2	6,737 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.7]	100 [100.0]	7,040	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,735 円/㎡　月額支払賃料（　 5,550 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６９３１公０５賃　　　　-3	6,094 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.8]	100 [100.0]	6,295
c	６９３１公０５賃　　　　-44	4,590 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.9]	100 [100.0]	5,106

豊島 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,810,000 円	1,270,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	29,859,979 円	229,692,145　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,444,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,795,000 円	1,270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,270,000 円	1,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,270,000 円	1,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 64,449,779 円　（　　　　　　 175,612 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,270,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 3,791.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,676,000 円（　　　　　 203,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	224,564,980 円
②総費用	64,449,779 円
③純収益　①－②	160,115,201 円
④建物等に帰属する純収益	74,676,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	85,439,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	80,355,569 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,363,399,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,440,000 円／㎡）