鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０５ -40	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南20m都道、北西4m、北東4m、三方路		近商高度地区3種第２種文教地区 (97,385)
b	６１６９公０５ -19	豊島区		更地	（　）	ほぼ整形	西9.7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
c	６９３１公０５ -28	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.3m区道、北8m、角地		近商 (100,400)
d	４３４９公０５ -39	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、中間画地		商業 (100,500)
e	８３５２公０５ -13	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m区道、中間画地		近商高度3種最高24m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,323,196	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,333,277	100 [ 118.3]	1,127,030	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 753,390	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	789,553	100 [ 74.4]	1,061,227		1,060,000
c	(　 ) 952,437	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	956,136	100 [ 89.5]	1,068,308		1,070,000
d	(　 ) 904,307	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	951,331	100 [ 87.3]	1,089,726		1,090,000
e	(　 ) 877,915	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	894,595	100 [ 82.7]	1,081,735		1,080,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.2	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.6	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

豊島 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,237,271	5,286,556	14,950,715	10,792,600	4,158,115	（　0.9374） 3,897,817	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	105,346,405 円　　　　（　 900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.51	ＲＣ8	546.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種第２種文教地区	100 ％	400 ％	400 ％	117 ㎡	12.9 m x 8.7 m	前面道路：都道　 18.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、２階～６階は１Ｋ、７階と８階は１ＬＤＫと１ＤＫを想定した。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.51	79.3	67.82	4,400	298,408	6.0	1,790,448
							0.0	0
2～ 5	住宅	72.99	84.9	62.00	3,411	211,482	1.0	211,482
							1.0	211,482
6～ 6	住宅	61.74	82.2	50.75	3,450	175,088	1.0	175,088
							1.0	175,088
7～ 7	住宅	56.34	80.5	45.35	3,500	158,725	1.0	158,725
							1.0	158,725
8～ 8	住宅	50.49	78.2	39.50	3,550	140,225	1.0	140,225
							1.0	140,225

計		546.04	82.7	451.42		1,618,374		3,110,414
								1,319,966

⑨年額支払賃料	1,618,374 円　×　12ヶ月　＝　 19,420,488 円
⑩a共益費（管理費）	218 円／㎡　×　 451.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,180,915 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,601,403 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,030,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,571,333 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,110,414 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,549 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,319,966 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 636,389 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,237,271 円　　　　（　 172,968 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８３５２公０５賃　　　　-25	3,949 ( 3,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,558 円/㎡　月額支払賃料（　 3,411 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８３５２公０５賃　　　　-26	3,822 ( 3,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	3,534
c	５６８６公０５賃　　　　-37	3,440 ( 3,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,449

豊島 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	910,000 円	182,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,286,756 円	20,601,403　×　　　　 11.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 178,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,547,000 円	182,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,286,556 円　（　　　　　　 45,184 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 323,000 円／㎡　×　 546.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,792,600 円（　　　　　 92,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,237,271 円
②総費用	5,286,556 円
③純収益　①－②	14,950,715 円
④建物等に帰属する純収益	10,792,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,158,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,897,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,346,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 900,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
豊島 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-21

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　犬嶋　和彦

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区高田１丁目３２７番５１外｢高田１－３７－１０｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区3種第二種文教地区 (100,400)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅等Ｓ5F1B	中層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東18.2m都道	水道、ガス、下水	雑司が谷 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 38 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８．２ｍ都道

交通

施設

雑司が谷駅南東方

210m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区3種
第二種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

都道沿いに中高層店舗付共同住宅の建ち並ぶ地域であり、今後徐々に高層化が図られつつ推移してゆくものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 879,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、豊島区及び周辺区内に存する幹線道路乃至準幹線道路沿いの商業地域と把握した。中心的な需要
者は地縁的選好性を有する個人、事業者、貸しビル業者等である。商業集積は高くはないが、副都心線の開通により利
便性は向上しており、最寄り駅との位置関係から需要が見込める地域である。中心となる価格帯は規模により差がある
ものの、総額で４億円弱程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は中層店舗付共同住宅等を中心とする商業地域に存し、周辺では収益物件の外自用物件の取引も見られる。類似
の商業地域における取引市場性を反映した比準価格は実証的であり、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格は
理論的であるが一部想定要素を内包する面を有する。本件ではより実証的な比準価格を中心に検討を行い収益価格を比
較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 975,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[100.0]

100
[101.1]

[100.0]
100

1,020,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    983,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

依然としてコロナ禍にはあるが社会経済活動
の正常化に伴い先行き経済回復への期待感は
増加している。

最寄り駅との位置関係もあり不動産需要は底
堅く推移している。地域要因に大きな変化は
無いが、一般的要因の影響を受け地価は持ち
直している。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０５ -46	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		近商地区計画等 (100,345)
b	８３５２公０５ -21	文京区		建付地	（　）	長方形	北東7m区道、中間画地		商業高度地区最高31m 高度地区 (100,400)
c	７８５５公０５ -20	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18.2m都道、北西4.5m、角地		近商高度3種最高31m (100,400)
d	６２７８公０５ -28	文京区		貸家建付地	（　）	不整形	東20m区道、北西4m、角地		近商高度地区最高31m 高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 989,204	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,046,578	100 [ 95.1]	1,100,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 1,139,802	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,193,373	100 [ 104.7]	1,139,802		1,140,000
c	(　 ) 901,578	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	908,656	100 [ 86.5]	1,050,469		1,050,000
d	(　 ) 1,557,454	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,570,804	100 [ 128.9]	1,218,622		1,220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,130,000 円／㎡]

豊島 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,175,914	5,146,407	15,029,507	10,970,500	4,059,007	（　0.9374） 3,804,913	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	102,835,486 円　　　　（　 879,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.51	ＲＣ8	546.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種第二種文教地区	100 ％	400 ％	400 ％	117 ㎡	12.9 m x 8.7 m	前面道路：都道　 18.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階以上単身者向けタイプを想定

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

同種建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.51	79.3	67.82	4,420	299,764	6.0	1,798,584
							0.0	0
2～ 5	居宅	72.99	84.9	62.00	3,520	218,240	2.0	436,480
							1.0	218,240
6～ 6	居宅	61.74	82.2	50.75	3,570	181,178	2.0	362,356
							1.0	181,178
7～ 7	居宅	56.34	80.5	45.35	3,620	164,167	2.0	328,334
							1.0	164,167
8～ 8	居宅	50.49	78.2	39.50	3,680	145,360	2.0	290,720
							1.0	145,360

計		546.04	82.7	451.42		1,663,429		4,525,914
								1,363,665

⑨年額支払賃料	1,663,429 円　×　12ヶ月　＝　 19,961,148 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 451.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 812,556 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例の共益費水準を勘案の上査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,773,704 円　　×　　 5.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,080,233 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,693,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,525,914 円　×　　 94.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,906 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,363,665 円　×　　 94.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 439,537 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,175,914 円　　　　（　 172,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６７１８公０５賃　　　　-15	3,829 ( 3,670)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.5]	100 [100.0]	3,635	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,675 円/㎡　月額支払賃料（　 3,520 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７１１７公０５賃　　　　-22	3,849 ( 3,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.6]	100 [ 97.0]	3,834
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	740,000 円	185,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,285,107 円	20,773,704　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 178,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,146,407 円　（　　　　　　 43,986 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 329,000 円／㎡　×　 546.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,970,500 円（　　　　　 93,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,175,914 円
②総費用	5,146,407 円
③純収益　①－②	15,029,507 円
④建物等に帰属する純収益	10,970,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,059,007 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,804,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,835,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 879,000 円／㎡）