鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０５ -42	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.1m区道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,486)
b	４３４９公０５ -46	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、南西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,565)
c	６９３１公０５ -5	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.2m区道、北東4.2m、南西4.2m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,492)
d	４３４９公０５ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m区道、中間画地		商業 (100,400)
e	６１６９公０５ -2	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東8m区道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,531)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,174,753	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,200,985	100 [ 67.8]	1,771,364	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,860,000
b	(　 ) 1,526,141	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,533,408	100 [ 80.1]	1,914,367		2,010,000
c	(　 ) 1,468,313	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,370,870	100 [ 68.6]	1,998,353		2,100,000
d	(　 ) 1,150,356	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,176,814	100 [ 62.5]	1,882,902		1,980,000
e	(　 ) 1,446,165	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,440,656	100 [ 77.9]	1,849,366		1,940,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.6	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.8	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.4	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.8	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.8	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,970,000 円／㎡]

豊島 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	162,127,406	53,035,958	109,091,448	78,720,000	30,371,448	（　0.9374） 28,470,195	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	769,464,730 円　　　　（　 1,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	333.00	Ｓ10F2B	3,514.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	502 ㎡	25.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階：駐車場、地下１階～１階：フロア貸し店舗、２～１０階：フロア貸し事務所。

⑦有効率　 77.8 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	99.00

地下 1～ 1	店舗	174.00	67.2	117.00	4,279	500,643	6.0	3,003,858
							0.0	0
1～ 1	店舗	244.00	65.2	159.00	6,419	1,020,621	10.0	10,206,210
							0.0	0
2～10	事務所	333.00	82.0	273.00	4,279	1,168,167	6.0	7,009,002
							0.0	0
～

計		3,514.00	77.8	2,733.00		12,034,767		76,291,086
								0

⑨年額支払賃料	12,034,767 円　×　12ヶ月　＝　 144,417,204 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 2,733.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,677,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	164,094,804 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,899,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	161,395,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	76,291,086 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 732,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	162,127,406 円　　　　（　 322,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４１２公０５賃　　　　-36	5,481 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,300 円/㎡　月額支払賃料（　 4,279 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５４１２公０５賃　　　　-37	5,588 ( 5,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [131.3]	100 [100.0]	4,299
c	６９３１公０５賃　　　　-5	5,193 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [112.2]	100 [100.0]	4,246

豊島 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,400,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	27,263,758 円	168,294,804　×　　　　 16.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,932,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,880,000 円	1,280,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 53,035,958 円　（　　　　　　 105,649 円／㎡）　　（経費率　　 32.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,280,000,000 円	設計監理料率　 355,000 円／㎡　×　 3,514.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	78,720,000 円（　　　　　 156,813 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	162,127,406 円
②総費用	53,035,958 円
③純収益　①－②	109,091,448 円
④建物等に帰属する純収益	78,720,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,371,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,470,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 769,464,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,530,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
豊島 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-20

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　長谷川　宏樹

TEL.

鑑定評価額

914,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,820,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区東池袋３丁目６７番６｢東池袋３－１２－１２｣				②地積　(㎡)	502 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南東15m区道、南西側道	水道、ガス、下水	池袋 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アニメグッズを扱う店舗が点
在する通称「乙女ロード」沿
いの商業地域

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

池袋駅東方

700m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、当面は現状を維持するものと予測する。地価について
は回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,530,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は池袋駅を中心とする豊島区内の商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に不動産賃貸経
営を目的とする投資法人、自用目的の一般法人等が多い。また、投資物件用地需要はあるものの、売り物件の供給が少
なく、結果として取引は低調である。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で２０億円程度までである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度で、収益性も求め
られる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,750,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[100.0]

100
[226.5]

[105.0]
100

1,830,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資物件需要は新型コロナウイルス感染症の
影響に伴う経済状況の悪化から回復傾向にあ
る。

事務所需要は低迷しているものの、アニメ関
連の根強い需要やマンション用地需要は回復
傾向にあり、地価は強含み傾向で推移してい
る。

角地としての希少性はあるものの、それ以外
の個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +96.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０５ -4	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西23m国道、南東4m、角地		商業 (100,500)
b	４３４９公０５ -40	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東40m国道、中間画地		商業 (100,600)
c	４３４９公０５ -46	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、南西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,565)
d	５１５０公０５ -18	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東13m区道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,389,444	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	2,371,239	100 [ 102.0]	2,324,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,440,000
b	(　 ) 1,939,522	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,040,377	100 [ 103.7]	1,967,577		2,070,000
c	(　 ) 1,526,141	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,533,408	100 [ 84.4]	1,816,834		1,910,000
d	(　 ) 2,288,369	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,329,560	100 [ 119.9]	1,942,919		2,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,000,000 円／㎡]

豊島 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	164,255,703	59,526,000	104,729,703	74,415,000	30,314,703	（　0.9374） 28,417,003	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	768,027,108 円　　　　（　 1,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	333.00	Ｓ10F2B	3,514.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	502 ㎡	25.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともフロア貸を想定

⑦有効率　 77.8 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	99.00

地下 1～ 1	店舗	174.00	67.2	117.00	4,200	491,400	10.0	4,914,000
							1.0	491,400
1～ 1	店舗	244.00	65.2	159.00	5,900	938,100	10.0	9,381,000
							1.0	938,100
2～10	事務所	333.00	82.0	273.00	4,200	1,146,600	6.0	6,879,600
							1.0	1,146,600
～

計		3,514.00	77.8	2,733.00		11,748,900		76,211,400
								11,748,900

⑨年額支払賃料	11,748,900 円　×　12ヶ月　＝　 140,986,800 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 2,733.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,957,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	163,944,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 8,407,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	159,736,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	76,211,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 724,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,748,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,794,895 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	164,255,703 円　　　　（　 327,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３４９公０５賃　　　　-21	5,745 ( 5,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,340 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４３４９公０５賃　　　　-22	5,193 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	4,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,260,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	33,628,800 円	168,144,000　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,932,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,285,000 円	1,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 59,526,000 円　（　　　　　　 118,578 円／㎡）　　（経費率　　 36.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 3,514.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,415,000 円（　　　　　 148,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	164,255,703 円
②総費用	59,526,000 円
③純収益　①－②	104,729,703 円
④建物等に帰属する純収益	74,415,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,314,703 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,417,003 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 768,027,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,530,000 円／㎡）