鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０５ -38	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	６１６９公０５ -2	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東8m区道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,531)
c	６９３１公０５ -43	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東40m国道、南西4.5m、二方路		商業 (100,500)
d	６９３１公０５ -28	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.3m区道、北8m、角地		近商 (100,400)
e	６９３１公０５ -40	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南20m都道、北西4m、北東4m、三方路		近商高度地区3種第２種文教地区 (97,385)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,703,057	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,793,319	100 [ 124.8]	1,436,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,440,000
b	(　 ) 1,446,165	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,440,656	100 [ 102.3]	1,408,266		1,410,000
c	(　 ) 1,421,372	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,465,435	100 [ 99.0]	1,480,237		1,480,000
d	(　 ) 952,437	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	956,136	100 [ 68.4]	1,397,860		1,400,000
e	(　 ) 1,323,196	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,333,277	100 [ 85.2]	1,564,879		1,560,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,430,000 円／㎡]

豊島 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,025,780	22,738,644	47,287,136	35,977,500	11,309,636	（　0.9374） 10,601,653	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	286,531,162 円　　　　（　 1,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	191.20	Ｓ10	1,747.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	268 ㎡	12.0 m x 23.0 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１０階各階フロアー貸しの事務所を想定。駐車場２台の内１台は身障者用。容積対象床面積は１６７０・８０㎡

⑦有効率　 66.8 ％
の理由

同種の建物のレンタブル比をを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.70	30.0	37.41	5,224	195,430	10.0	1,954,300
							1.0	195,430
2～ 8	事務所	175.20	72.0	126.14	4,353	549,087	6.0	3,294,522
							1.0	549,087
9～10	事務所	175.20	70.5	123.52	4,353	537,683	6.0	3,226,098
							1.0	537,683
～

～

計		1,747.50	66.8	1,167.43		5,114,405		31,468,150
								5,114,405

⑨年額支払賃料	5,114,405 円　×　12ヶ月　＝　 61,372,860 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 1,167.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,806,412 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費の水準を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	33,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	71,179,272 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 396,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,863,011 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	68,712,261 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,468,150 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 302,094 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,114,405 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,011,425 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,025,780 円　　　　（　 261,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１５０公０６賃　　　　-37	4,634 ( 4,634)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,450 円/㎡　月額支払賃料（　 4,353 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８１６７公０５賃　　　　-53	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,357
c	４３４９公０５賃　　　　-23	4,766 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,539

豊島 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,925,000 円	585,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,452,044 円	71,575,272　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,219,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,972,500 円	585,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	585,000 円	585,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	585,000 円	585,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,738,644 円　（　　　　　　 84,846 円／㎡）　　（経費率　　 32.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	585,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 1,747.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,977,500 円（　　　　　 134,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,025,780 円
②総費用	22,738,644 円
③純収益　①－②	47,287,136 円
④建物等に帰属する純収益	35,977,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,309,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,601,653 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 286,531,162 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,070,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
豊島 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-19

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉澤　真美

TEL.

鑑定評価額

375,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区西池袋３丁目３０番１５｢西池袋３－３０－５｣				②地積　(㎡)	268 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）特別用途地区駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	事務所兼診療所ＳＲＣ7F1B	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南12m区道	水道、ガス、下水	池袋 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ区道

交通

施設

池袋駅西方

380m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
特別用途地区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域北東方の百貨店跡地で高層店舗事務所ビルの建築が決定し、開発期待の高まりがみられる。近隣地域は事務
所需要がさほど旺盛ではないため、今後は共同住宅地としての需要が増加することが予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,540,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,050,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区及び周辺区のうち駅周辺に広がる普通商業地域と判定した。典型的需要者は収益目的の投資家等
が想定される。高度利用が可能であることから安定的な需要が存在し、近年共同住宅の立地も増加傾向にある。事務所
の賃貸市場は先行不透明ながら、コロナ禍が一服し経済活動の回復が見られる。また、金融緩和や円安を背景に投資用
物件の需要は堅調で、直近１年の地価は強含みで推移した。同規模の土地の中心価格帯は３～４億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、実際の市場において投資家等が取得した事例を中心に
求めており、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建築し賃貸
することを想定し求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格は共に説得力を有す
ると判断して相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,350,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[100.0]

100
[101.2]

[100.0]
100

1,400,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

池袋駅を中心とする区内商業地域の経済活動
は、コロナ禍による停滞から回復傾向にある
。投資需要は旺盛で利回りの低下が見られる
。

池袋駅西口の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商
業地域。地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.4
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０５ -40	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南20m都道、北西4m、北東4m、三方路		近商高度地区3種第２種文教地区 (97,385)
b	６９３１公０５ -5	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.2m区道、北東4.2m、南西4.2m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,492)
c	４３４９公０５ -38	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	６１６９公０５ -2	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東8m区道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,531)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,323,196	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,333,277	100 [ 90.3]	1,476,497	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,480,000
b	(　 ) 1,468,313	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,370,870	100 [ 86.4]	1,586,655		1,590,000
c	(　 ) 1,703,057	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,793,319	100 [ 119.7]	1,498,178		1,500,000
d	(　 ) 1,446,165	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,440,656	100 [ 97.1]	1,483,683		1,480,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.6	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,540,000 円／㎡]

豊島 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,831,198	21,319,761	45,511,437	34,440,000	11,071,437	（　0.9374） 10,378,365	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	280,496,351 円　　　　（　 1,050,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	191.20	Ｓ10	1,747.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	268 ㎡	12.0 m x 23.0 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し店舗、２～１０階：フロア貸し事務所を想定。

⑦有効率　 66.8 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.70	30.0	37.40	6,266	234,348	10.0	2,343,480
							1.0	234,348
2～ 8	事務所	175.20	72.0	126.20	4,177	527,137	6.0	3,162,822
							1.0	527,137
9～10	事務所	175.20	70.5	123.60	4,177	516,277	6.0	3,097,662
							1.0	516,277
～

～

計		1,747.50	66.8	1,168.00		4,956,861		30,678,558
								4,956,861

⑨年額支払賃料	4,956,861 円　×　12ヶ月　＝　 59,482,332 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,409,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	33,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,891,932 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 396,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,731,517 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,556,415 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,678,558 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 294,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,956,861 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 980,269 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,831,198 円　　　　（　 249,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１５０公０６賃　　　　-37	4,634 ( 4,634)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	4,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,270 円/㎡　月額支払賃料（　 4,177 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４３４９公０５賃　　　　-23	4,766 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.9]	100 [100.0]	4,421
c	８８８９公０５賃　　　　-29	4,276 ( 4,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,192

豊島 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,680,000 円	560,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	11,540,661 円	68,287,932　×　　　　 16.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,219,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,760,000 円	560,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	560,000 円	560,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	560,000 円	560,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,319,761 円　（　　　　　　 79,551 円／㎡）　　（経費率　　 31.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	560,000,000 円	設計監理料率　 311,000 円／㎡　×　 1,747.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,440,000 円（　　　　　 128,507 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,831,198 円
②総費用	21,319,761 円
③純収益　①－②	45,511,437 円
④建物等に帰属する純収益	34,440,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,071,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,378,365 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 280,496,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,050,000 円／㎡）