鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０５ -31	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東30m区道、東4.2m、西4.1m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,900)
b	５１５０公０５ -33	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	東27m区道、西4.2m、二方路		商業 (100,500)
c	６７１８公０５ -6	豊島区		更地	（　）	長方形	東40m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	６７１８公０５ -13	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	東28m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e	６７１８公０５ -30	豊島区		貸家建付地	（　）	正方形	北東20m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,394,476	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	7,380,062	100 [ 153.0]	4,823,570	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,820,000
b	(　 ) 5,825,439	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	5,796,855	100 [ 103.4]	5,606,243		5,610,000
c	(　 ) 4,052,166	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,238,566	100 [ 85.2]	4,974,843		4,970,000
d	(　 ) 4,233,020	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,436,205	100 [ 90.2]	4,918,187		4,920,000
e	(　 ) 5,170,987	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,289,920	100 [ 77.5]	6,825,703		6,830,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -22.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -29.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,900,000 円／㎡]

豊島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	208,871,347	69,203,333	139,668,014	83,981,000	55,687,014	（　0.9395） 52,317,950	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	1,494,798,571 円　　　　（　 4,060,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.70	Ｓ11F1B	3,329.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	368 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場と店舗、１、２階は店舗、３～１１階はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

同種同規模の建物の一般的な有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	140.00

地下 1～ 1	店舗	181.10	40.5	73.40	7,911	580,667	12.0	6,968,004
							1.0	580,667
1～ 1	店舗	283.70	18.5	52.50	12,658	664,545	12.0	7,974,540
							1.0	664,545
2～ 2	店舗	270.50	83.5	226.00	9,494	2,145,644	12.0	25,747,728
							1.0	2,145,644
3～11	事務所	272.65	78.5	214.06	6,329	1,354,786	6.0	8,128,716
							1.0	1,354,786

計		3,329.15	68.4	2,278.44		15,583,930		113,848,716
								15,583,930

⑨年額支払賃料	15,583,930 円　×　12ヶ月　＝　 187,007,160 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 2,278.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 21,873,024 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	208,880,184 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 10,924,009 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	202,756,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	113,848,716 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,081,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 15,583,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,033,609 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	208,871,347 円　　　　（　 567,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１５０公０６賃　　　　-28	6,100 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	6,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,540 円/㎡　月額支払賃料（　 6,329 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１５０公０６賃　　　　-29	5,001 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 89.4]	100 [100.0]	6,581
c	５１５０公０６賃　　　　-30	5,388 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.5]	100 [ 94.7]	100 [100.0]	6,357

豊島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,480,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	38,462,433 円	213,680,184　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,875,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,645,000 円	1,370,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 69,203,333 円　（　　　　　　 188,053 円／㎡）　　（経費率　　 33.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,370,000,000 円	設計監理料率　 400,000 円／㎡　×　 3,329.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	83,981,000 円（　　　　　 228,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	208,871,347 円
②総費用	69,203,333 円
③純収益　①－②	139,668,014 円
④建物等に帰属する純収益	83,981,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	55,687,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	52,317,950 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,168 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,494,798,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,060,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
豊島 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-14

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　千葉　健一

TEL.

鑑定評価額

1,770,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	3,660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区西池袋１丁目１０番３｢西池袋１－１０－１５｣				②地積　(㎡)	368 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ9F1B	中高層店舗、事務所等が建ち並ぶ高度商業地域	南東16m区道	水道、ガス、下水	池袋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ区道

交通

施設

池袋近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍によって低下していた繁華性は、経済活動の正常化に伴い回復しつつある。よって地価の回復も進むも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,900,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,430,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、低層階は店舗として、上層階は事務所として利用されている建物が多いＪＲ池袋駅等の都内ターミナル
駅周辺を中心とする商業地域である。需要者はＪリートや不動産ファンド等の投資家や資力のある不動産業者が中心で
ある。コロナ禍の影響も残るものの、供給が限定的な優良商業地の需要は堅調である。中心となる価格帯は見出しにく
いが、標準的画地の規模を前提とすれば土地価格で１８億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内には賃貸用不動産が多く見られ、収益性が土地の価格形成に影響を与えていると認められるが、収益価格
は建築費等の想定要素に左右され、シナリオ次第で収益価格に幅が生じうるという特性がある。一方、比準価格は市場
性を反映した実証的な価格であり、その信頼性は高い。したがって本件では信頼性の高い比準価格を重視しつつ、これ
に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,750,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[100.0]

100
[ 81.8]

[100.0]
100

4,820,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響で減少していた豊島区の人口
は、令和４年になってから増加に転じた。不
動産取引も活発である。

池袋駅に近接する優良な商業地域で投資対象
として需要が高い。コロナ禍の影響も薄れつ
つある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９（公）５ -9	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	６７１８公０５ -13	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	東28m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	６７１８公０５ -6	豊島区		更地	（　）	長方形	東40m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	７８５５公０５ -16	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30.8m都道、南5.8m、西4.8m、三方路		商業高度地区最高46m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,686,120	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,686,120	100 [ 75.4]	4,888,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,890,000
b	(　 ) 4,233,020	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,436,205	100 [ 88.3]	5,024,015		5,020,000
c	(　 ) 4,052,166	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,238,566	100 [ 87.2]	4,860,741		4,860,000
d	(　 ) 4,546,354	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	4,386,390	100 [ 78.7]	5,573,558		5,570,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,900,000 円／㎡]

豊島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	195,431,073	59,612,905	135,818,168	75,125,000	60,693,168	（　0.9395） 57,021,231	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	1,629,178,029 円　　　　（　 4,430,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.70	Ｓ11F1B	3,329.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	368 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階が駐車場、地下１階から２階が店舗、３階から１１階までが事務所の店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

建物想定図面を参考に設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	140.00

地下 1～ 1	店舗	181.10	40.5	73.40	6,547	480,550	10.0	4,805,500
							1.0	480,550
1～ 1	店舗	283.70	18.5	52.50	10,416	546,840	10.0	5,468,400
							1.0	546,840
2～ 2	店舗	270.50	83.5	226.00	6,845	1,546,970	10.0	15,469,700
							1.0	1,546,970
3～11	事務所	272.65	78.5	214.06	5,952	1,274,085	6.0	7,644,510
							1.0	1,274,085

計		3,329.15	68.4	2,278.44		14,041,125		94,544,190
								14,041,125

⑨年額支払賃料	14,041,125 円　×　12ヶ月　＝　 168,493,500 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,278.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 24,607,152 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	193,100,652 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 7,964,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	189,936,626 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	94,544,190 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 907,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,041,125 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 4,583,023 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,800 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	195,431,073 円　　　　（　 531,063 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０５賃　　　　-28	4,492 ( 4,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.2]	100 [ 95.0]	6,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,150 円/㎡　月額支払賃料（　 5,952 円/㎡）　基準階 3 F B
b	７８５５公０５賃　　　　-29	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.2]	100 [ 90.0]	6,486
c	７８５５公０５賃　　　　-30	4,233 ( 4,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.4]	100 [ 90.0]	5,444

豊島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,750,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	31,862,005 円	197,900,652　×　　　　 16.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,875,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,625,000 円	1,250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 59,612,905 円　（　　　　　　 161,992 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,250,000,000 円	設計監理料率　 365,000 円／㎡　×　 3,329.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0601	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 × 35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	75,125,000 円（　　　　　 204,144 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	195,431,073 円
②総費用	59,612,905 円
③純収益　①－②	135,818,168 円
④建物等に帰属する純収益	75,125,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,693,168 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	57,021,231 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,629,178,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,430,000 円／㎡）