鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０５ -18	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東13m区道、中間画地		商業 (100,600)
b	５６８６公０５ -21	文京区		建付地	（　）	長方形	西22m都道、東3.5m、二方路		商業高度地区最高46m (100,600)
c	１９－５公Ｙ -15	北区		建付地	（　）	台形	東11.9m区道、西6.2m、二方路		商業 (100,500)
d	６９３１公０５ -10	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	北東20m都道、中間画地		近商高度3種最低7m 第二種文教地区 (100,400)
e	７１１７公０５ -5	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m都道、南東4.7m、二方路		近商高度地区3種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,288,369	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,329,560	100 [ 91.2]	2,554,342	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,610,000
b	(　 ) 2,348,414	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,433,602	100 [ 92.1]	2,642,347		2,700,000
c	(　 ) 2,151,863	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,224,985	100 [ 86.9]	2,560,397		2,610,000
d	(　 ) 1,905,323	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,964,985	100 [ 78.3]	2,509,559		2,560,000
e	(　 ) 1,719,777	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,726,456	100 [ 65.6]	2,631,793		2,680,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,640,000 円／㎡]

豊島 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	230,076,687	70,519,033	159,557,654	101,536,000	58,021,654	（　0.9385） 54,453,322	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	1,512,592,278 円　　　　（　 2,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	580.10	ＲＣ8F1B	4,822.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	732 ㎡	25.0 m x 28.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～８階は事務所、地下１階は駐車場を想定

⑦有効率　 66.3 ％
の理由

同種の建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	210.00

1～ 1	店舗	552.20	31.6	174.30	7,314	1,274,830	10.0	12,748,300
							1.0	1,274,830
2～ 2	事務所	580.10	74.5	432.17	5,224	2,257,656	6.0	13,545,936
							1.0	2,257,656
3～ 8	事務所	580.10	74.5	432.17	5,224	2,257,656	6.0	13,545,936
							1.0	2,257,656
～

計		4,822.90	66.3	3,199.49		17,078,422		107,569,852
								17,078,422

⑨年額支払賃料	17,078,422 円　×　12ヶ月　＝　 204,941,064 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 3,199.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 23,228,297 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似店舗兼事務所ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	228,169,361 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 9,702,774 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	225,666,587 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	107,569,852 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,032,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,078,422 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,377,429 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	230,076,687 円　　　　（　 314,312 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８１６７公０５賃　　　　-53	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	5,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,340 円/㎡　月額支払賃料（　 5,224 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８１６７公０５賃　　　　-54	4,859 ( 4,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,331
c	５１５０公０６賃　　　　-30	5,388 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	5,557

豊島 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,350,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	32,010,233 円	235,369,361　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,623,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,195,000 円	1,670,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,670,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,670,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 70,519,033 円　（　　　　　　 96,337 円／㎡）　　（経費率　　 30.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,670,000,000 円	設計監理料率　 337,000 円／㎡　×　 4,822.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0551 × 35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	101,536,000 円（　　　　　 138,710 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	230,076,687 円
②総費用	70,519,033 円
③純収益　①－②	159,557,654 円
④建物等に帰属する純収益	101,536,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	58,021,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	54,453,322 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,390 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,512,592,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,070,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
豊島 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-12

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉澤　真美

TEL.

鑑定評価額

1,860,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,540,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,920,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区南池袋１丁目３５番７外｢南池袋１－１１－２２｣				②地積　(㎡)	732 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	大規模な高層ビルが建ち並ぶ都道沿いの商業地域	東22m都道、北側道	水道、ガス、下水	池袋 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 670 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

池袋駅南方

550m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層店舗事務所ビルや高層店舗付マンションが建ち並び、専門学校等も介在する明治通り沿いの商業地域。事務
所需要はやや弱いため、今後は上層階をマンションとして使用する傾向が強まると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,760,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,050,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区及び周辺区のうち、広幅員道路沿いを中心とする普通商業地域。共同住宅の立地も増加傾向にあ
る。典型的需要者は相応の資本力を持つ投資家が想定され、投資需要は安定的である。事務所の賃貸市場は先行不透明
ながら、コロナ禍が一服し経済活動の回復が見られる。また、金融緩和や円安を背景に投資用物件の需要は堅調で、直
近１年間の地価は強含みで推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１５～２０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、実際の市場において投資家等が取得した事例から求め
ており、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建設し賃貸する
ことを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格共に説得力を有すると
判断して相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,750,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[100.0]

100
[158.0]

[102.0]
100

2,540,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

池袋駅を中心とする区内商業地域の経済活動
は、コロナ禍による停滞から回復傾向にある
。投資需要は旺盛で利回りの低下が見られる
。

池袋駅勢圏の高層店舗事務所ビルや高層店舗
付マンションが建ち並ぶ商業地域。地域要因
に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +5.4
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　 +13.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１公０５ -4	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	東27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 地区計画等 (100,500)
b	５１５０公０５ -32	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東25m都道、北西4m、南西5.4m、三方路		商業 (100,440)
c	５１５０公０５ -18	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東13m区道、中間画地		商業 (100,600)
d	４３４９公０５ -40	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東40m国道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,722,842	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,908,108	100 [ 105.1]	2,766,991	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,820,000
b	(　 ) 2,650,529	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	2,486,098	100 [ 89.8]	2,768,483		2,820,000
c	(　 ) 2,288,369	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,329,560	100 [ 82.7]	2,816,880		2,870,000
d	(　 ) 1,939,522	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,040,377	100 [ 77.5]	2,632,745		2,690,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,760,000 円／㎡]

豊島 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	227,456,411	70,160,737	157,295,674	99,712,000	57,583,674	（　0.9385） 54,042,278	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	1,501,174,389 円　　　　（　 2,050,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	580.10	ＲＣ8F1B	4,822.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	732 ㎡	25.0 m x 28.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～８階：事務所、地下１階：駐車場、フロア貸しが中心。

⑦有効率　 66.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	210.00

1～ 1	店舗	552.20	31.6	174.30	7,342	1,279,711	10.0	12,797,110
							0.0	0
2～ 2	事務所	580.10	74.5	432.17	5,244	2,266,299	6.0	13,597,794
							0.0	0
3～ 8	事務所	580.10	74.5	432.17	5,244	2,266,299	6.0	13,597,794
							0.0	0
～

計		4,822.90	66.3	3,199.49		17,143,804		107,981,668
								0

⑨年額支払賃料	17,143,804 円　×　12ヶ月　＝　 205,725,648 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 3,199.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 23,228,297 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似店舗兼事務所ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	228,953,945 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 9,734,158 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	226,419,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	107,981,668 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,036,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	227,456,411 円　　　　（　 310,733 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４１２公０５賃　　　　-36	5,481 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [112.2]	100 [ 95.0]	5,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,270 円/㎡　月額支払賃料（　 5,244 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５４１２公０５賃　　　　-37	5,588 ( 5,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [113.3]	100 [ 95.0]	5,244
c	５４１２公０５賃　　　　-40	5,498 ( 5,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [111.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,264

豊島 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,200,000 円	1,640,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	32,116,937 円	236,153,945　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,623,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,940,000 円	1,640,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,640,000 円	1,640,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,640,000 円	1,640,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 70,160,737 円　（　　　　　　 95,848 円／㎡）　　（経費率　　 30.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,640,000,000 円	設計監理料率　 331,000 円／㎡　×　 4,822.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0551 × 35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	99,712,000 円（　　　　　 136,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	227,456,411 円
②総費用	70,160,737 円
③純収益　①－②	157,295,674 円
④建物等に帰属する純収益	99,712,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	57,583,674 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	54,042,278 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,828 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,501,174,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,050,000 円／㎡）