鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０５ -20	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、北西6.1m、角地		商業 (100,500)
b	４３４９公０５ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m区道、中間画地		商業 (100,400)
c	６９３１公０５ -23	北区		借地権	（　）	ほぼ長方形	西22m都道、中間画地		商業高度地区最低7m 高度地区 (100,500)
d	６１６９公０５ -2	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東8m区道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,531)
e	６９３１公０５ -5	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.2m区道、北東4.2m、南西4.2m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,492)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,060,065	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,030,064	100 [ 94.8]	2,141,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,140,000
b	(　 ) 1,150,356	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,176,814	100 [ 59.2]	1,987,861		1,990,000
c	(　 1,158,329) 1,654,756	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,667,994	100 [ 66.2]	2,519,628		2,520,000
d	(　 ) 1,446,165	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,440,656	100 [ 73.4]	1,962,747		1,960,000
e	(　 ) 1,468,313	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,436,150	100 [ 72.2]	1,989,127		1,990,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.5	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.6	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,020,000 円／㎡]

豊島 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,069,629	13,015,070	29,054,559	21,402,000	7,652,559	（　0.9374） 7,173,509	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	193,878,622 円　　　　（　 1,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	92.15	Ｓ10	885.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	121 ㎡	8.3 m x 14.5 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗一括貸し、３階以上事務所で各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 94.8 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	178.50	91.7	163.67	4,500	736,515	6.0	4,419,090
							0.0	0
3～10	事務所	88.32	95.6	84.47	3,660	309,160	4.0	1,236,640
							0.0	0
～

～

～

計		885.06	94.8	839.43		3,209,795		14,312,210
								0

⑨年額支払賃料	3,209,795 円　×　12ヶ月　＝　 38,517,540 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 839.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,094,262 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,611,802 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,676,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,935,094 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,312,210 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 134,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,069,629 円　　　　（　 347,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６７１８公０５賃　　　　-20	3,537 ( 3,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,723	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,672 円/㎡　月額支払賃料（　 3,660 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６７１８公０５賃　　　　-21	3,118 ( 3,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,584
c	８１６７公０５賃　　　　-51	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,707

豊島 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,392,000 円	348,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	6,691,770 円	44,611,802　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,277,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,958,000 円	348,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	348,000 円	348,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	348,000 円	348,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,015,070 円　（　　　　　　 107,563 円／㎡）　　（経費率　　 30.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	348,000,000 円	設計監理料率　 375,000 円／㎡　×　 885.06 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,402,000 円（　　　　　 176,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,069,629 円
②総費用	13,015,070 円
③純収益　①－②	29,054,559 円
④建物等に帰属する純収益	21,402,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,652,559 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,173,509 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,285 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,878,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
豊島 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-8

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　瀬野尾　有以

TEL.

鑑定評価額

220,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,820,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区巣鴨１丁目１８番１２				②地積　(㎡)	121 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,700)
	1:2	取壊中	中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域	北東40m国道	水道、ガス、下水	巣鴨 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

巣鴨駅南方

120m

法令

規制

商業
(100,700)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

巣鴨駅からも近く中高層の店舗、事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変化はな
く、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,980,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊島区及び周辺区内の幹線道路沿いを中心とする中高層の店舗付事務所ビル等の存する商業地域であり、
ＪＲ山手線各駅に近接した繁華性の高い商業地域について、その代替性はより高い。需要者の中心は店舗付事務所ビル
等の不動産賃貸業を営む不動産会社や不動産投資会社等が想定される。土地の取引価格帯は立地、敷地規模、行政的条
件等により異なるが、標準的画地の規模を前提とした場合２億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層の店舗付事務所ビルを標準的使用とする最寄り駅からも近い幹線道路沿いの商業地域に存する。比準価格は類似
地域の取引事例より求めており市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方収益価格は駅前立地に比して元本価
値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,360,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[100.0]

100
[ 77.6]

[100.0]
100

1,860,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

法人の資金調達環境が比較的安定しており、
引き続き優良物件への投資需要は高い。駅前
飲食店舗の利用者に回復傾向がみられる。

中高層の店舗、事務所ビルが多い巣鴨駅に近
接した幹線道路沿いの商業地域として熟成度
が高く、特段の変動要因はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.7
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 -13.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６８６公０５ -13	文京区		建付地	（　）	長方形	東22m国道、中間画地		商業高度地区最高46m 特別用途地区 (100,600)
b	４３４９公０５ -38	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	６２７８公０５ -14	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西17m国道、東9.2m、二方路		商業高度地区最高46m (100,600)
d	７８５５公０５ -15	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,547,085	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,612,063	100 [ 84.6]	1,905,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,910,000
b	(　 ) 1,703,057	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,793,319	100 [ 91.1]	1,968,517		1,970,000
c	(　 ) 1,666,684	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,668,271	100 [ 88.1]	1,893,611		1,890,000
d	(　 ) 1,965,441	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,065,678	100 [ 100.0]	2,065,678		2,070,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,980,000 円／㎡]

豊島 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,757,685	13,734,866	28,022,819	20,401,500	7,621,319	（　0.9374） 7,144,224	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	193,087,135 円　　　　（　 1,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	92.15	Ｓ10	885.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	121 ㎡	8.3 m x 14.5 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階を店舗（一括貸し）、３階～１０階を事務所（フロア貸し）で想定

⑦有効率　 94.8 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	178.50	91.7	163.67	4,070	666,137	6.0	3,996,822
							1.0	666,137
3～10	事務所	88.32	95.6	84.47	3,539	298,939	4.0	1,195,756
							1.0	298,939
～

～

～

計		885.06	94.8	839.43		3,057,649		13,562,870
								3,057,649

⑨年額支払賃料	3,057,649 円　×　12ヶ月　＝　 36,691,788 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 839.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,043,896 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,735,684 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,564,141 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,171,543 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,562,870 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,491 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,057,649 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,458,651 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,757,685 円　　　　（　 345,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５６８６公０５賃　　　　-33	3,585 ( 3,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,700 円/㎡　月額支払賃料（　 3,539 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５６８６公０５賃　　　　-34	4,041 ( 3,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,041
c	５６８６公０５賃　　　　-35	3,191 ( 3,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,732

豊島 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,675,000 円	335,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,265,066 円	42,735,684　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,277,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,847,500 円	335,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,734,866 円　（　　　　　　 113,511 円／㎡）　　（経費率　　 32.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	335,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 885.06 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,401,500 円（　　　　　 168,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,757,685 円
②総費用	13,734,866 円
③純収益　①－②	28,022,819 円
④建物等に帰属する純収益	20,401,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,621,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,144,224 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,043 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,087,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600,000 円／㎡）