鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０５ -7	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北西3.5m区道、南西4m、角地		１中専高度地区3種 (80,160)
b	４３４９公０５ -13	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	南東4m私道、北東4m、角地		１中専高度地区3種 (80,160)
c	５１５０公０５ -1	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m未舗装私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
d	８１６７公０５ -7	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東4.7m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (100,188)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 548,697	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	577,634	100 [ 105.6]	547,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	558,000
b	(　 ) 678,904	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	695,593	100 [ 123.5]	563,233		574,000
c	(　 ) 465,620	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	510,727	100 [ 89.9]	568,106		579,000
d	(　 ) 665,552	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	691,277	100 [ 113.8]	607,449		620,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 585,000 円／㎡]

豊島 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,524,557	1,105,787	3,418,770	2,174,880	1,243,890	（　0.9774） 1,215,778	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	31,994,158 円　　　　（　 400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.68	Ｓ3	127.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	160 ％	80 ㎡	8.0 m x 10.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４２㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	43.15	100.0	43.15	2,800	120,820	1.0	120,820
							1.0	120,820
2～ 2	住宅	42.30	100.0	42.30	2,900	122,670	1.0	122,670
							1.0	122,670
3～ 3	住宅	42.30	100.0	42.30	2,900	122,670	1.0	122,670
							1.0	122,670
～

～

計		127.75	100.0	127.75		366,160		366,160
								366,160

⑨年額支払賃料	366,160 円　×　12ヶ月　＝　 4,393,920 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 127.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 229,950 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,623,870 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 277,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,346,438 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	366,160 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 366,160 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 174,677 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,524,557 円　　　　（　 56,557 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８８８９公０５賃　　　　-19	3,080 ( 3,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [101.0]	3,023	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,025 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８８８９公０５賃　　　　-20	3,269 ( 3,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [102.0]	3,059
c	８８８９公０５賃　　　　-21	3,046 ( 2,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	3,016

豊島 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,000 円	36,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	462,387 円	4,623,870　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,800 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,105,787 円　（　　　　　　 13,822 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9774

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 127.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,174,880 円（　　　　　 27,186 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,524,557 円
②総費用	1,105,787 円
③純収益　①－②	3,418,770 円
④建物等に帰属する純収益	2,174,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,243,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,215,778 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,197 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,994,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊島 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -13

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　千佳子

TEL.

鑑定評価額

44,400,000 円

１㎡当たりの価格

555,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区駒込７丁目７９５番１１｢駒込７－１４－１５｣				②地積　(㎡)	80 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (70,160)
	1:1.2	住宅Ｗ3	小規模住宅、アパート等の建ち並ぶ住宅地域	東4m区道	水道、ガス、下水	駒込 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ区道

交通

施設

駒込駅北西方

920m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はなく、当面は、低層一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域として推移するものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 575,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 436,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区北東部を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の属性は、主に豊島区内の在住者の他に区外
からの参入者である個人又は建売業者等である。市場の需給動向は、豊島区の住宅地においては参入しやすい価格帯で
あることを反映し、都区部での住宅取得希望者らを中心に需要は堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、土
地は標準地程度の規模で概ね４千万円以上、新築戸建住宅は概ね６千万円以上である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域であるが、居住環境の快適性等を重視する自用を前提と
した住宅取得の傾向が強い。比準価格は、類似地域の取引事例により求めた価格であり、不動産取引の実態を反映して
いる。想定建物の賃料収入による収益性を重視した収益価格は低位となる傾向があり、当該標準地も同様である。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 705,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[104.0]

100
[132.0]

[102.0]
100

551,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、経済活動の正常化により持ち直しつ
つある。不動産需要も堅調に推移している。
今後の景気は、物価高の悪影響が懸念されて
いる。

重要な変動はない。豊島区北東部の住宅地域
であり、住環境などの地域的特性を維持して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０５ -31	豊島区		更地	（　）	長方形	北西6m区道、中間画地		１住居 (70,240)
b	６７１８公０５ -19	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m区道、中間画地		１中専高度地区3種地区計画等 (70,168)
c	７１１７公０５ -18	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、北西4m、角地		１住居高度地区3種地区計画等 (80,160)
d	６７１８公０５ -18	豊島区		建付地	（　）	長方形	南4m区道、西3.8m、角地		１中専高度地区3種地区計画等 (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 729,572	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	757,296	100 [ 135.6]	558,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	570,000
b	(　 ) 528,173	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	538,838	100 [ 100.2]	537,762		549,000
c	(　 ) 561,804	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	532,429	100 [ 93.6]	568,834		580,000
d	(　 ) 589,703	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	576,623	100 [ 97.5]	591,408		603,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 575,000 円／㎡]

豊島 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,733,673	1,123,429	3,610,244	2,254,560	1,355,684	（　0.9774） 1,325,046	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	34,869,632 円　　　　（　 436,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.68	Ｓ3	127.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	160 ％	80 ㎡	8.0 m x 10.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４２㎡程度を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	43.15	100.0	43.15	2,900	125,135	1.0	125,135
							1.0	125,135
2～ 2	住宅	42.30	100.0	42.30	2,960	125,208	1.0	125,208
							1.0	125,208
3～ 3	住宅	42.30	100.0	42.30	2,960	125,208	1.0	125,208
							1.0	125,208
～

～

計		127.75	100.0	127.75		375,551		375,551
								375,551

⑨年額支払賃料	375,551 円　×　12ヶ月　＝　 4,506,612 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 127.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 229,950 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,736,562 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,462 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,547,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	375,551 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,605 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 375,551 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 182,968 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,733,673 円　　　　（　 59,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８３５２公０５賃　　　　-21	3,158 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [103.0]	3,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,088 円/㎡　月額支払賃料（　 2,960 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８３５２公０５賃　　　　-22	3,581 ( 3,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	3,311
c	６９３１公０５賃　　　　-6	3,296 ( 3,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [105.0]	2,907

豊島 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,000 円	36,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	483,129 円	4,736,562　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,100 円	36,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,123,429 円　（　　　　　　 14,043 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9774

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,600,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 127.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,254,560 円（　　　　　 28,182 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,733,673 円
②総費用	1,123,429 円
③純収益　①－②	3,610,244 円
④建物等に帰属する純収益	2,254,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,355,684 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,325,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,869,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436,000 円／㎡）