鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８１６７公０５ -1	豊島区		建付地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
b	８１６７公０５ -14	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
c	８１６７公０５ -17	豊島区		建付地	（　）	長方形	南5.7m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	６９３１公０５ -16	豊島区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
e	４３４９公０５ -7	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北西3.5m区道、南西4m、角地		１中専高度地区3種 (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 461,607	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	577,009	100 [ 74.7]	772,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	780,000
b	(　 ) 708,138	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	704,667	100 [ 93.1]	756,893		764,000
c	(　 ) 930,190	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	906,271	100 [ 116.8]	775,917		784,000
d	(　 ) 496,973	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	561,487	100 [ 70.4]	797,567		806,000
e	(　 ) 548,697	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	577,634	100 [ 78.1]	739,608		747,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 776,000 円／㎡]

豊島 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,353,348	5,791,550	18,561,798	11,205,600	7,356,198	（　0.9561） 7,033,261	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	190,088,135 円　　　　（　 471,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	220 ％	404 ㎡	15.0 m x 28.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡程度を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	220.00	90.0	198.00	3,230	639,540	1.0	639,540
							1.0	639,540
2～ 2	住宅	220.00	90.0	198.00	3,287	650,826	1.0	650,826
							1.0	650,826
3～ 3	住宅	220.00	90.0	198.00	3,287	650,826	1.0	650,826
							1.0	650,826
～

～

計		660.00	90.0	594.00		1,941,192		1,941,192
								1,941,192

⑨年額支払賃料	1,941,192 円　×　12ヶ月　＝　 23,294,304 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,069,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,363,504 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 974,540 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,388,964 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,941,192 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,635 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,941,192 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 945,749 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,353,348 円　　　　（　 60,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８３５２公０５賃　　　　-19	3,424 ( 3,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	3,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,429 円/㎡　月額支払賃料（　 3,287 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８３５２公０５賃　　　　-20	3,652 ( 3,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	3,511
c	５６８６公０５賃　　　　-21	3,209 ( 3,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	3,280

豊島 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	920,000 円	184,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,436,350 円	24,363,504　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 503,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,564,000 円	184,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,791,550 円　（　　　　　　 14,336 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,205,600 円（　　　　　 27,737 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,353,348 円
②総費用	5,791,550 円
③純収益　①－②	18,561,798 円
④建物等に帰属する純収益	11,205,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,356,198 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,033,261 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,088,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 471,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊島 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -5

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　渡邉　大樹

TEL.

鑑定評価額

305,000,000 円

１㎡当たりの価格

755,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区南大塚１丁目１５３２番２０｢南大塚１－４－２４｣				②地積　(㎡)	404 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,220)
	1:2	住宅ＬＳ2	大中規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	北西5.5m区道	水道、ガス、下水	新大塚 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．５ｍ区道

交通

施設

新大塚駅東方

750m

法令

規制

１中専
(70,220)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 795,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 468,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山手線沿線の各駅から徒歩圏内に存する住宅地域であり、豊島区・文京区内の住宅地と代替性が強い
。当該地域における主な需要者層は個人富裕層であるが、転売・開発分譲を目論む不動産業者等も相応に認められる。
中心となる価格帯は標準的な規模で３億円程度と高額であるが、根強い住宅需要が認められるエリアに存すること、金
利は低位で推移していること等から需要は旺盛である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の戸建住宅の取引が中心である地域であり、類似地域において多数の戸建住宅の取引事例を収集することがで
きた。一方、地域周辺ではマンションもみられるが、賃貸経営の投資採算性に基づく取引は少なく、収益性については
稀薄な地域であると思料する。以上より、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を反映した比準価格を重
視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 946,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[104.0]

100
[125.6]

[101.0]
100

758,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    724,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安による物価高、エネルギーコストの増大
等によりアセット間で需要の強弱がみられる
が、金融緩和政策継続を背景に地価は回復傾
向にある。

熟成している住宅地域であり、地域要因に格
別の変動要因はない。

個別的要因に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +4.4
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -4.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０５ -3	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
b	６１６９公０５ -14	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南4m区道、西4m、角地		１住居高度地区3種 (80,160)
c	６２７８公０５ -31	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.7m私道、北東3.7m、角地		１中専高度地区3種高度地区 (80,160)
d	７８５５公０５ -3	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 811,396	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	812,956	100 [ 96.5]	842,441	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	851,000
b	(　 ) 713,151	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	715,868	100 [ 97.0]	738,008		745,000
c	(　 ) 929,887	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	888,577	100 [ 113.2]	784,962		793,000
d	(　 ) 825,025	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	850,601	100 [ 109.2]	778,939		787,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 795,000 円／㎡]

豊島 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,959,281	6,290,680	19,668,601	12,423,600	7,245,001	（　0.9647） 6,989,252	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	188,898,703 円　　　　（　 468,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	220 ％	404 ㎡	15.0 m x 28.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５０㎡程度のファミリータイプを想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	220.00	90.0	198.00	3,400	673,200	1.0	673,200
							1.0	673,200
2～ 2	住宅	220.00	90.0	198.00	3,500	693,000	1.0	693,000
							1.0	693,000
3～ 3	住宅	220.00	90.0	198.00	3,550	702,900	1.0	702,900
							1.0	702,900
～

～

計		660.00	90.0	594.00		2,069,100		2,069,100
								2,069,100

⑨年額支払賃料	2,069,100 円　×　12ヶ月　＝　 24,829,200 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,425,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,254,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,312,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,942,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,069,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,656 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,069,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 997,565 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,959,281 円　　　　（　 64,256 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８８８９公０５賃　　　　-4	3,620 ( 3,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	3,670	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,651 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８８８９公０５賃　　　　-5	3,587 ( 3,584)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [112.0]	3,514
c	８８８９公０５賃　　　　-6	4,196 ( 4,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [108.0]	3,810

豊島 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	204,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,625,480 円	26,254,800　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 503,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,734,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,290,680 円　（　　　　　　 15,571 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9647

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,423,600 円（　　　　　 30,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,959,281 円
②総費用	6,290,680 円
③純収益　①－②	19,668,601 円
④建物等に帰属する純収益	12,423,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,245,001 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,989,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,898,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 468,000 円／㎡）