鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０５ -10	豊島区		建付地	（　）	袋地等	北東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 第１種文教地区 (70,150)
b	５４１２公０５ -7	豊島区		貸家建付地	（　）	長方形	東3.7m区道、北3.1m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
c	６９３１公０５ -13	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
d	７８５５公０５ -3	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e	６２７８公０５ -26	文京区		建付地	（　）	ほぼ整形	西3.8m区道、中間画地		１低専高度地区1種都市計画公園 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 846,908	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	953,460	100 [ 104.0]	916,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	935,000
b	(　 ) 731,930	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.5]	836,260	100 [ 87.6]	954,635		974,000
c	(　 ) 731,244	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	719,291	100 [ 76.5]	940,250		959,000
d	(　 ) 825,025	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	850,601	100 [ 94.6]	899,155		917,000
e	(　 ) 718,494	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	794,993	100 [ 86.9]	914,837		933,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -9.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 944,000 円／㎡]

豊島 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,444,072	1,880,750	7,563,322	3,003,560	4,559,762	（　0.9752） 4,446,680	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	120,180,541 円　　　　（　 562,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	214 ㎡	13.5 m x 15.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５５㎡程度の２ＬＤＫの住戸を各階２戸、計４戸を配置した２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	3,450	379,500	1.0	379,500
							1.0	379,500
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	3,500	385,000	1.0	385,000
							1.0	385,000
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		764,500		764,500
								764,500

⑨年額支払賃料	764,500 円　×　12ヶ月　＝　 9,174,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 396,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,570,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 382,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,187,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	764,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 764,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 249,533 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,444,072 円　　　　（　 44,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０５賃　　　　-13	3,687 ( 3,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.6]	100 [102.0]	3,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,602 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６９３１公０５賃　　　　-14	4,113 ( 3,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	3,844
c	６９３１公０５賃　　　　-32	4,223 ( 4,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	4,022

豊島 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,800 円	47,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	909,150 円	9,570,000　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 329,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 404,600 円	47,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,880,750 円　（　　　　　　 8,789 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,003,560 円（　　　　　 14,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,444,072 円
②総費用	1,880,750 円
③純収益　①－②	7,563,322 円
④建物等に帰属する純収益	3,003,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,559,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,446,680 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,779 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,180,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 562,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
豊島 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -4

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉澤　真美

TEL.

鑑定評価額

198,000,000 円

１㎡当たりの価格

924,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区目白４丁目４３番７２外｢目白４－１９－２９｣				②地積　(㎡)	214 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度1種最高10m (70,150)
	1:1.2	住宅ＲＣ3F1B	中規模一般住宅が多く環境の良い住宅地域	東5.5m区道	水道、ガス、下水	目白 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 25 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 195 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ区道

交通

施設

目白駅北西方

570m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

品等の良い住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 560,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区及び隣接区の住環境が良好な中規模低層住宅地域。典型的需要者は、自己の住宅取得目的の中高
所得者層である。利便性・住環境とも良好でブランドイメージも伴うエリアであり、安定的な需要が存する一方で供給
は限定的である。金融緩和が継続する中、中高所得者層の優良若しくは準優良住宅地への需要は堅調で、直近１年間の
地価は強含みで推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１～２億円台が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性、ブランドイメージ等を取引指標とする。比準価格は試算段階にお
いてこれらの要因を織り込んで求められている。収益価格は低位に試算されたが、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で
、収益性にて土地価格が形成されていないためと考えられる。以上より、より説得力を有するのは比準価格と判断して
これを重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,160,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[105.0]

100
[126.1]

[102.0]
100

924,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により減少していた人口は令和４年
４月頃から増加に転じた。住宅着工戸数も、
分譲住宅を中心に増加傾向にある。

目白駅徒歩圏の環境良好な住宅地域。地域要
因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５４１２公０５ -7	豊島区		貸家建付地	（　）	長方形	東3.7m区道、北3.1m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
b	５１５０公０５ -20	文京区		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.5m区道、南西5.4m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
c	６２７８公０５ -15	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
d	７８５５公０５ -3	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 731,930	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.5]	836,260	100 [ 79.8]	1,047,945	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,070,000
b	(　 ) 1,286,922	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	1,252,430	100 [ 129.4]	967,875		987,000
c	(　 ) 915,833	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	941,871	100 [ 92.5]	1,018,239		1,040,000
d	(　 ) 825,025	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	850,601	100 [ 94.6]	899,155		917,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -9.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

豊島 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,463,875	1,916,207	7,547,668	3,003,560	4,544,108	（　0.9752） 4,431,414	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	119,767,946 円　　　　（　 560,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	113.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	214 ㎡	13.5 m x 15.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５５㎡程度のファミリー向け２ＬＤＫを各階２戸、計４戸想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	3,468	381,480	2.0	762,960
							1.0	381,480
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	3,539	389,290	2.0	778,580
							1.0	389,290
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		770,770		1,541,540
								770,770

⑨年額支払賃料	770,770 円　×　12ヶ月　＝　 9,249,240 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 396,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似アパートの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,645,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 385,810 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,259,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,541,540 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 770,770 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 189,646 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,463,875 円　　　　（　 44,224 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４１２公０５賃　　　　-15	3,713 ( 3,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	3,678	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,620 円/㎡　月額支払賃料（　 3,539 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５４１２公０５賃　　　　-16	3,685 ( 3,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [102.7]	100 [100.0]	3,590
c	５４１２公０５賃　　　　-17	3,703 ( 3,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	3,603

豊島 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,400 円	47,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	897,007 円	9,645,240　×　　　　 9.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 329,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 404,600 円	47,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,916,207 円　（　　　　　　 8,954 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,003,560 円（　　　　　 14,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,463,875 円
②総費用	1,916,207 円
③純収益　①－②	7,547,668 円
④建物等に帰属する純収益	3,003,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,544,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,431,414 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,767,946 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 560,000 円／㎡）