鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８１８ -12	杉並区		建付地	（　）	不整形	北西5.4m区道、南西4m、角地		近商 (100,300)
b	５０１１８ -19	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.2m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
c	５０１１０ -25	杉並区		更地	（　）	不整形	西5m区道、東2.9m、二方路		近商高度地区2種 (90,300)
d	５０１１７ -38	杉並区		更地	（　）	長方形	南7.2m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
e	５０１１９ -20	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m区道、南5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 697,596	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	750,150	100 [ 102.4]	732,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	733,000
b	(　 ) 708,852	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	814,392	100 [ 98.0]	831,012		831,000
c	(　 ) 638,725	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	793,380	100 [ 99.9]	794,174		794,000
d	(　 ) 828,659	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	846,889	100 [ 106.6]	794,455		794,000
e	(　 ) 679,264	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	672,148	100 [ 87.3]	769,929		770,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 790,000 円／㎡]

杉並 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,559,850	2,764,633	8,795,217	6,159,400	2,635,817	（　0.9585） 2,526,431	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	64,780,282 円　　　　（　 697,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	54.82	ＲＣ5F1B	317.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	93 ㎡	6.5 m x 14.5 m	前面道路：区道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階：店舗（フロア貸し）、２階以上：１Ｋ（平均専有面積約２６㎡）、１ＤＫ（専有面積３８㎡程度）タイプの共同住宅

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	76.14	94.7	72.14	3,000	216,420	4.0	865,680
							0.0	0
1～ 1	店舗	54.82	59.8	32.80	4,200	137,760	4.0	551,040
							0.0	0
2～ 3	住宅	54.60	92.7	50.60	3,350	169,510	1.0	169,510
							1.0	169,510
4～ 4	住宅	42.42	90.6	38.42	3,400	130,628	1.0	130,628
							1.0	130,628
5～ 5	住宅	35.10	88.6	31.10	3,450	107,295	1.0	107,295
							1.0	107,295

計		317.68	86.8	275.66		931,123		1,993,663
								576,943

⑨年額支払賃料	931,123 円　×　12ヶ月　＝　 11,173,476 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 275.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 826,980 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,000,456 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 600,023 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,400,433 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,993,663 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 576,943 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 140,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,559,850 円　　　　（　 124,299 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００１　　　　-45	3,026 ( 2,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,183	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００１　　　　-39	3,842 ( 3,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,659
c	５００１　　　　-44	3,701 ( 3,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,525

杉並 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	618,000 円	103,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	864,033 円	12,000,456　×　　　　 7.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,500 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,764,633 円　（　　　　　　 29,727 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 317.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,159,400 円（　　　　　 66,230 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,559,850 円
②総費用	2,764,633 円
③純収益　①－②	8,795,217 円
④建物等に帰属する純収益	6,159,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,635,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,526,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,780,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 697,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
杉並 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-20

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　田村　竜二

TEL.

鑑定評価額

69,300,000 円

１㎡当たりの価格

745,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区荻窪５丁目６３番３｢荻窪５－４－８｣				②地積　(㎡)	93 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区3種 (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	南東7.4m区道	水道、ガス、下水	荻窪 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 75 ｍ、南 25 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 95 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

７．４ｍ区道

交通

施設

荻窪駅南西方

600m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、成熟した近隣商業地域で、商業集積はそれほど高くない。現在の利用形態に影響を与える要因は確
認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 762,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 650,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央線等の沿線徒歩圏の、主に近隣住民を顧客とする商業地域である。駅前商店街からは外れた立
地であるため、商業集積は高くないが、物件の供給量がそれ程多くないため、需要は堅調である。主な需要者は、自己
営業の用に供する個人事業者等が中心である。土地取引は、それほど多くなく、規模や需要目的で取引価格にばらつき
があるため、中心価格帯の把握はやや困難であるが、標準地の規模で６，５００～７，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域に存する近隣商業地域等の取引事例から求めており、実際の市場性を反映した信頼性の高い価格
である。他方、近隣地域においては、店舗、住宅等の賃貸需要が認められ、適切な想定建物プランや事業計画を反映さ
せた収益価格は、想定要素が多いものの重視すべき価格である。以上から、本件では、比準価格を標準とし、収益価格
を参酌したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 808,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[113.4]

[100.0]
100

745,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    714,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

引き続きのコロナ禍の下、急速な為替変動、
資源高等の影響を受けつつも、景気は一部に
回復傾向もみられ、区内の地価は上昇傾向に
ある。

店舗併用住宅が見受けられる近隣商業地域と
して熟成しており、地域要因に大きな変動は
ないが、市況から、地価水準は、上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.9
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８１５ -12	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	西8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	５０８１８ -6	杉並区		更地	（　）	長方形	西11m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	５０１０４ -37	杉並区		建付地	（　）	不整形	南西5.4m区道、北西4m、角地		近商高度地区2種 (90,300)
d	５０８１６ -25	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 616,575	100 [ 90.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	711,802	100 [ 89.5]	795,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	795,000
b	(　 ) 750,310	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	784,824	100 [ 97.6]	804,123		804,000
c	(　 ) 652,900	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	654,168	100 [ 83.4]	784,374		784,000
d	(　 ) 630,908	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	671,286	100 [ 90.8]	739,302		739,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +8.0
a	その他	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 762,000 円／㎡]

杉並 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,167,804	2,851,560	8,316,244	5,849,970	2,466,274	（　0.9563） 2,358,498	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	60,474,308 円　　　　（　 650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	54.82	ＲＣ5F1B	317.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	93 ㎡	6.5 m x 14.5 m	前面道路：区道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階はフロア貸し店舗、２階以上は専有面積約３０㎡の１Ｋタイプの共同住宅

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

廊下、エントランス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	76.14	94.7	72.14	2,800	201,992	3.0	605,976
							0.0	0
1～ 1	店舗	54.82	59.8	32.80	3,600	118,080	4.0	472,320
							0.0	0
2～ 3	住宅	54.60	92.7	50.60	3,350	169,510	1.0	169,510
							1.0	169,510
4～ 4	住宅	42.42	90.6	38.42	3,400	130,628	1.0	130,628
							1.0	130,628
5～ 5	住宅	35.10	88.6	31.10	3,450	107,295	1.0	107,295
							1.0	107,295

計		317.68	86.8	275.66		897,015		1,655,239
								576,943

⑨年額支払賃料	897,015 円　×　12ヶ月　＝　 10,764,180 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 275.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 826,980 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,591,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 579,558 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,011,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,655,239 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 576,943 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 140,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,167,804 円　　　　（　 120,084 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１４　　　　-53	3,457 ( 3,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	3,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１４　　　　-54	3,453 ( 3,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [ 94.0]	3,464
c	５０１４　　　　-55	3,388 ( 3,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [105.0]	100 [101.0]	3,277

杉並 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	563,400 円	93,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,101,160 円	11,591,160　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 798,100 円	93,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,851,560 円　（　　　　　　 30,662 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,900,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 317.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,849,970 円（　　　　　 62,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,167,804 円
②総費用	2,851,560 円
③純収益　①－②	8,316,244 円
④建物等に帰属する純収益	5,849,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,466,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,358,498 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,360 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,474,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 650,000 円／㎡）