鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１０６ -44	杉並区		更地	（　）	長方形	東7.9m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
b	５０１０８ -32	杉並区		更地	（　）	台形	南5m区道、西3.2m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
c	５０１０２ -27	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	南東32m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	５０８１６ -25	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
e	５０１１８ -19	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.2m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,027,604	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,058,432	100 [ 136.6]	774,840	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	775,000
b	(　 ) 697,674	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	707,250	100 [ 96.3]	734,424		734,000
c	(　 ) 1,318,564	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.0]	1,158,533	100 [ 145.9]	794,060		794,000
d	(　 ) 630,908	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	671,286	100 [ 90.3]	743,395		743,000
e	(　 ) 708,852	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	814,392	100 [ 108.7]	749,211		749,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.1	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.8	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 759,000 円／㎡]

杉並 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,889,609	7,661,090	22,228,519	16,488,900	5,739,619	（　0.9563） 5,488,798	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	140,738,410 円　　　　（　 690,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	161.00	ＲＣ6F1B	932.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	204 ㎡	11.1 m x 18.5 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、１階：事務所、２～６階：平均専有面積４５㎡程度の１ＤＫ共同住宅

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	事務所	169.00	100.0	169.00	3,050	515,450	3.0	1,546,350
							1.0	515,450
地上 1～ 1	事務所	161.00	64.4	103.72	3,350	347,462	6.0	2,084,772
							1.0	347,462
地上 2～ 3	住宅	161.00	87.1	140.26	3,054	428,354	1.0	428,354
							1.0	428,354
地上 4～ 5	住宅	103.88	80.0	83.14	3,154	262,224	1.0	262,224
							1.0	262,224
地上 6～ 6	住宅	73.06	71.6	52.32	3,204	167,633	1.0	167,633
							1.0	167,633

計		932.82	82.7	771.84		2,411,701		5,179,911
								2,411,701

⑨年額支払賃料	2,411,701 円　×　12ヶ月　＝　 28,940,412 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 771.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,852,416 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,792,828 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,539,641 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,253,187 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,179,911 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,411,701 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 587,213 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,889,609 円　　　　（　 146,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００５　　　　-40	3,478 ( 3,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.6]	100 [100.0]	3,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,111 円/㎡　月額支払賃料（　 3,054 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５００５　　　　-41	3,171 ( 3,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.5]	100 [100.0]	3,134
c	５００５　　　　-42	3,225 ( 3,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.2]	100 [103.0]	2,976

杉並 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,674,000 円	279,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,617,390 円	30,792,828　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,371,500 円	279,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段計上する費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,661,090 円　（　　　　　　 37,554 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	279,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 932.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,488,900 円（　　　　　 80,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,889,609 円
②総費用	7,661,090 円
③純収益　①－②	22,228,519 円
④建物等に帰属する純収益	16,488,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,739,619 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,488,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,906 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,738,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 690,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-17

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　稲野邉　俊

TEL.

鑑定評価額

152,000,000 円

１㎡当たりの価格

747,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区和泉４丁目２５６番６｢和泉４－４０－３３｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＲＣ5	店舗、事務所兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域	東25m都道	水道、ガス、下水	方南町 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

方南町駅南方

390m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度3種最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

環七通り沿いの路線商業地域として、将来的にも概ね現状を維持していくものと思われる。地価水準は上昇傾向
で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 755,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 737,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、杉並区及び隣接区市の路線商業地域である。需要者は特に杉並区内に限定されることなく、価格と立地
次第で投資する法人事業者及び投資家が考えられる。ただし当該地は事務所、共同住宅としての需要が強く、店舗とし
ての需要は弱い。商業地は取引の個別性が強いが、標準的規模の土地で１億５千万円程度の水準とみられる。新型コロ
ナウイルス感染症の影響は緩和の傾向にあり、店舗需要が回復する動きも見られ、地価は上昇している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中層店舗、事務所兼共同住宅地等が多くみられる路線商業地域である。取引事例については区内広域の取引
事例を収集分析して試算価格を査定した。一方収益価格は規範性のある事例を集め、最有効使用の事務所兼共同住宅を
想定して試算価格を査定した。いずれの価格も規範性があると判断されるので、比準価格を標準とし、これに収益価格
を参酌し、さらに代表標準地との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 855,000 円／㎡

[105.3]
100

100
[100.0]

100
[120.5]

[100.0]
100

747,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    712,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下、政策の効果から景気の持
直しが期待されるが、ウクライナ状勢の長期
化、物価上昇、金融資本市場の変動等のリス
クが懸念される。

方南町駅から徒歩圏に位置し、事務所兼共同
住宅等が建ち並ぶ環七通りに面する。新型コ
ロナウイルス感染症の影響が緩和され地価は
上昇傾向にある。

特段の個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１７ -49	杉並区		建付地	（　）	長方形	北12m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
b	５０１０８ -41	杉並区		建付地	（　）	長方形	西18m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	５０１１８ -20	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、南5.4m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
d	５０８０１ -12	杉並区		建付地	（　）	不整形	南15m都道、中間画地		近商高度地区2種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 439,053	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	446,956	100 [ 60.7]	736,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	736,000
b	(　 ) 841,634	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	860,150	100 [ 111.2]	773,516		774,000
c	(　 ) 746,895	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	749,796	100 [ 99.3]	755,082		755,000
d	(　 ) 803,780	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	879,081	100 [ 116.2]	756,524		757,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 755,000 円／㎡]

杉並 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,320,595	7,698,815	22,621,780	16,488,900	6,132,880	（　0.9563） 5,864,873	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	150,381,359 円　　　　（　 737,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	161.00	ＲＣ6F1B	932.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	204 ㎡	11.1 m x 18.5 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、１階：事務所、２～６階：平均専有面積４５㎡程度の１ＤＫの共同住宅。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

概ね地域の標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	事務所	169.00	100.0	169.00	3,050	515,450	3.0	1,546,350
							1.0	515,450
地上 1～ 1	事務所	161.00	64.4	103.72	3,350	347,462	6.0	2,084,772
							1.0	347,462
地上 2～ 3	住宅	161.00	87.1	140.26	3,150	441,819	1.0	441,819
							1.0	441,819
地上 4～ 5	住宅	103.88	80.0	83.14	3,200	266,048	1.0	266,048
							1.0	266,048
地上 6～ 6	住宅	73.06	71.6	52.32	3,250	170,040	1.0	170,040
							1.0	170,040

計		932.82	82.7	771.84		2,448,686		5,216,896
								2,448,686

⑨年額支払賃料	2,448,686 円　×　12ヶ月　＝　 29,384,232 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 771.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,852,416 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準から算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,236,648 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,561,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,674,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,216,896 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,561 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,448,686 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 596,218 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,320,595 円　　　　（　 148,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５９１２　　　　-27	2,671 ( 2,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	2,905	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,220 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５９１２　　　　-29	3,057 ( 2,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	3,255
c	５００５　　　　-40	3,478 ( 3,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,378

杉並 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,674,000 円	279,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,655,115 円	31,236,648　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,371,500 円	279,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,698,815 円　（　　　　　　 37,739 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	279,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 932.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,488,900 円（　　　　　 80,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,320,595 円
②総費用	7,698,815 円
③純収益　①－②	22,621,780 円
④建物等に帰属する純収益	16,488,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,132,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,864,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,381,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 737,000 円／㎡）