鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１０４ -37	杉並区		建付地	（　）	不整形	南西5.4m区道、北西4m、角地		近商高度地区2種 (90,300)
b	５０８１６ -25	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
c	５０８０１ -12	杉並区		建付地	（　）	不整形	南15m都道、中間画地		近商高度地区2種 (100,300)
d	５０８１６ -8	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m都道、東6m、西3.8m、三方路		２住居高度地区2種 (80,200)
e	５０１１６ -44	杉並区		更地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 652,900	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	654,168	100 [ 87.4]	748,476	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	748,000
b	(　 ) 630,908	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	671,286	100 [ 92.1]	728,866		729,000
c	(　 ) 803,780	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	879,081	100 [ 125.1]	702,703		703,000
d	(　 ) 671,337	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	645,851	100 [ 88.5]	729,775		730,000
e	(　 ) 907,416	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	927,379	100 [ 124.0]	747,886		748,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 726,000 円／㎡]

杉並 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,300,814	2,733,569	8,567,245	5,320,420	3,246,825	（　0.9563） 3,104,939	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	79,613,821 円　　　　（　 627,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	82.08	ＲＣ4F1B	292.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	300 ％	300 ％	127 ㎡	7.3 m x 17.5 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び地下１階を店舗（フロアー貸し）、２階以上を住宅（平均専有面積３２㎡程度の１Ｋタイプ中心）と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

開放廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	82.08	100.0	82.08	2,500	205,200	3.0	615,600
							0.0	0
1～ 1	店舗	82.08	100.0	82.08	3,800	311,904	6.0	1,871,424
							0.0	0
2～ 2	住宅	67.50	100.0	67.50	3,150	212,625	1.0	212,625
							1.0	212,625
3～ 3	住宅	41.25	100.0	41.25	3,150	129,938	1.0	129,938
							1.0	129,938
4～ 4	住宅	20.00	100.0	20.00	3,100	62,000	1.0	62,000
							1.0	62,000

計		292.91	100.0	292.91		921,667		2,891,587
								404,563

⑨年額支払賃料	921,667 円　×　12ヶ月　＝　 11,060,004 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 292.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 702,984 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,762,988 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 588,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,174,839 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,891,587 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,470 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 404,563 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 98,505 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,300,814 円　　　　（　 88,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１８　　　　-25	3,036 ( 3,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	3,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,220 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１８　　　　-26	2,981 ( 2,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,042
c	５０１８　　　　-27	3,084 ( 3,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,246

杉並 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	427,000 円	85,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,058,669 円	11,762,988　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 351,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 725,900 円	85,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,400 円	85,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,400 円	85,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,733,569 円　（　　　　　　 21,524 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,400,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 292.91 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,320,420 円（　　　　　 41,893 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,300,814 円
②総費用	2,733,569 円
③純収益　①－②	8,567,245 円
④建物等に帰属する純収益	5,320,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,246,825 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,104,939 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,613,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 627,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-15

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　伊藤　彩絵子

TEL.

鑑定評価額

90,200,000 円

１㎡当たりの価格

710,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区高井戸西２丁目２１４０番５外｢高井戸西２－１０－９｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区2種 (90,300)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	小規模な小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域	西6.3m区道	水道、ガス、下水	富士見ヶ丘 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

６．３ｍ区道

交通

施設

富士見ヶ丘駅　北東方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅周辺の商業地域として熟成しており、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を
維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 740,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 675,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

標準地は京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅前の近隣商業地域にあり、同一需給圏は杉並区及びその周辺区の駅に近い商業
地域または住商混在地域等である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は、店
舗または投資用不動産購入目的の個人または法人である。駅周辺という立地条件により需要は底堅く、需要の中心とな
る価格帯は、標準地と同程度の規模で１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を
示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人または法人は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の
市場性を重視するとともに、収益性をも考慮して購入の意思決定を行うと考えられることから、両試算価格を関連づけ
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 808,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[119.4]

[100.0]
100

707,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    678,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しており、住宅建設も
底堅く推移しているが、金融資本市場の動き
に注意が必要。杉並区の人口及び世帯数は微
増傾向。

小売店舗等が建ち並ぶ駅周辺の近隣商業地域
として熟成しており、格別の変動要因はない
。

格別の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８１９ -1	杉並区		更地	（　）	不整形	東8m区道、南5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	５０１１５ -16	杉並区		更地	（　）	長方形	東3.8m区道、中間画地		商業高度地区3種 (100,240)
c	５０８０１ -12	杉並区		建付地	（　）	不整形	南15m都道、中間画地		近商高度地区2種 (100,300)
d	５０８０６ -9	杉並区		底地	（　）	台形	北3.7m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 662,000	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	695,166	100 [ 102.0]	681,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	682,000
b	(　 ) 738,263	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	763,364	100 [ 92.9]	821,705		822,000
c	(　 ) 803,780	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	879,081	100 [ 122.9]	715,282		715,000
d	(　 215,789) 719,296	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	757,077	100 [ 100.3]	754,813		755,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 740,000 円／㎡]

杉並 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,219,293	2,961,756	9,257,537	5,770,700	3,486,837	（　0.9585） 3,342,133	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	85,695,718 円　　　　（　 675,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	82.08	ＲＣ4F1B	292.91
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	300 ％	300 ％	127 ㎡	7.3 m x 17.5 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階：店舗（フロア貸し）、２階以上：１Ｋ及び１ＤＫ（平均専有面積約３２㎡）タイプの共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段、開放廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	82.08	100.0	82.08	3,000	246,240	4.0	984,960
							0.0	0
1～ 1	店舗	82.08	100.0	82.08	4,000	328,320	4.0	1,313,280
							0.0	0
2～ 2	住宅	67.50	100.0	67.50	3,200	216,000	1.0	216,000
							1.0	216,000
3～ 3	住宅	41.25	100.0	41.25	3,200	132,000	1.0	132,000
							1.0	132,000
4～ 4	住宅	20.00	100.0	20.00	3,250	65,000	1.0	65,000
							1.0	65,000

計		292.91	100.0	292.91		987,560		2,711,240
								413,000

⑨年額支払賃料	987,560 円　×　12ヶ月　＝　 11,850,720 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 292.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 878,730 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,729,450 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 636,473 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,092,977 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,711,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,757 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 413,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 100,559 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,219,293 円　　　　（　 96,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００１　　　　-35	2,981 ( 2,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	3,170	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００１　　　　-36	2,980 ( 2,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	3,169
c	５００１　　　　-37	2,975 ( 2,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	3,442

杉並 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	579,000 円	96,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,018,356 円	12,729,450　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 351,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 820,200 円	96,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,500 円	96,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,500 円	96,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,961,756 円　（　　　　　　 23,321 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,500,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 292.91 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,770,700 円（　　　　　 45,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,219,293 円
②総費用	2,961,756 円
③純収益　①－②	9,257,537 円
④建物等に帰属する純収益	5,770,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,486,837 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,342,133 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,695,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 675,000 円／㎡）