鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１８ -20	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、南5.4m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
b	５０１０７ -23	中野区		更地	（　）	不整形	南東11m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	５０８１８ -5	杉並区		更地	（　）	ほぼ整形	東10.8m区道、北西5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	５０８１６ -8	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m都道、東6m、西3.8m、三方路		２住居高度地区2種 (80,200)
e	５０８１９ -14	杉並区		更地	（　）	袋地等	北10.9m都道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 746,895	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	749,796	100 [ 114.4]	655,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	655,000
b	(　 ) 689,703	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	760,125	100 [ 112.0]	678,683		679,000
c	(　 ) 727,457	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	738,757	100 [ 111.6]	661,969		662,000
d	(　 ) 671,337	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	645,851	100 [ 100.5]	642,638		643,000
e	(　 ) 471,217	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	620,828	100 [ 92.0]	674,813		675,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 663,000 円／㎡]

杉並 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,657,558	2,187,610	7,469,948	4,223,940	3,246,008	（　0.9563） 3,104,157	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	79,593,769 円　　　　（　 585,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	101.80	Ｓ3	248.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	300 ％	300 ％	136 ㎡	9.7 m x 13.9 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸店舗、２～３階コンパクトタイプ・平均専有面積約３７㎡・各階２戸、全４戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 98.9 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.80	97.2	99.00	3,500	346,500	6.0	2,079,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	73.36	100.0	73.36	2,984	218,906	1.0	218,906
							1.0	218,906
3～ 3	住宅	73.36	100.0	73.36	3,014	221,107	1.0	221,107
							1.0	221,107
～

～

計		248.52	98.9	245.72		786,513		2,519,013
								440,013

⑨年額支払賃料	786,513 円　×　12ヶ月　＝　 9,438,156 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 245.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 589,728 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準、店舗・賃貸面積割合等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,027,884 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 501,394 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,526,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,519,013 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,931 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 440,013 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 107,137 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,657,558 円　　　　（　 71,011 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１１　　　　-19	2,833 ( 2,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,046	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,984 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１１　　　　-20	3,130 ( 3,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,099
c	５０１１　　　　-21	2,814 ( 2,753)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,026

杉並 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	406,800 円	67,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	902,510 円	10,027,884　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 576,300 円	67,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,800 円	67,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,800 円	67,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,187,610 円　（　　　　　　 16,085 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,800,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 248.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,223,940 円（　　　　　 31,058 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,657,558 円
②総費用	2,187,610 円
③純収益　①－②	7,469,948 円
④建物等に帰属する純収益	4,223,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,246,008 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,104,157 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,825 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,593,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 585,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-12

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　稲野邉　俊

TEL.

鑑定評価額

87,900,000 円

１㎡当たりの価格

646,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区成田東３丁目１３７番２７｢成田東３－６－４｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区2種 (90,300)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小規模な小売店舗の建ち並ぶ街道沿いの商業地域	南東15m都道	水道、ガス、下水	新高円寺 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

新高円寺駅南西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からやや遠い、小規模な小売店舗の多い近隣商業地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測
される。地価水準は上昇気味である。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 571,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、杉並区及び隣接区市の路線商業地域である。需要者は特に杉並区内に限定されることなく、価格と立地
次第で投資する法人事業者及び投資家が考えられる。ただし、最寄駅からやや遠く、小規模な小売店舗が多い地域で、
繁華性は弱い。商業地は取引の個別性が強いが、標準的規模の土地で８千５百～９千万円程度の水準とみられる。新型
コロナウイルス感染症の影響は緩和の傾向にあり、店舗需要が回復する動きも見られ、地価は上昇している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低層店舗兼共同住宅等が多くみられる路線商業地域である。取引事例については区内広域の取引事例を収集
分析して試算価格を査定した。一方収益価格は規範性のある事例を集め、最有効使用の低層店舗兼共同住宅を想定して
試算価格を査定した。いずれの価格も規範性があると判断されるので、比準価格を標準とし、これに収益価格を参酌し
、さらに代表標準地との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 808,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[130.8]

[100.0]
100

646,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    618,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下、政策の効果から景気の持
直しが期待されるが、ウクライナ状勢の長期
化、物価上昇、金融資本市場の変動等のリス
クが懸念される。

新高円寺駅からやや遠い、低層店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ五日市街道に面する。店舗需
要の回復が見られ、地価は上昇傾向にある。

特段の個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +13.8
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１７ -49	杉並区		建付地	（　）	長方形	北12m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
b	５０１０８ -41	杉並区		建付地	（　）	長方形	西18m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	５０１１８ -20	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、南5.4m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
d	５０８０１ -12	杉並区		建付地	（　）	不整形	南15m都道、中間画地		近商高度地区2種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 439,053	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	446,956	100 [ 71.3]	626,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	627,000
b	(　 ) 841,634	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	860,150	100 [ 127.9]	672,518		673,000
c	(　 ) 746,895	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	749,796	100 [ 122.1]	614,084		614,000
d	(　 ) 803,780	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	879,081	100 [ 128.8]	682,516		683,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

杉並 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,569,297	2,281,079	7,288,218	4,192,790	3,095,428	（　0.9779） 3,027,019	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	77,615,872 円　　　　（　 571,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	101.80	Ｓ3	248.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	300 ％	300 ％	136 ㎡	9.7 m x 13.9 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階１ＤＫ、１ＬＤＫタイプ４戸を想定した。

⑦有効率　 98.9 ％
の理由

エントランス、廊下、階段等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.80	97.2	98.95	3,550	351,273	6.0	2,107,638
							0.0	0
2～ 2	住宅	73.36	100.0	73.36	2,950	216,412	1.0	216,412
							1.0	216,412
3～ 3	住宅	73.36	100.0	73.36	3,000	220,080	1.0	220,080
							1.0	220,080
～

～

計		248.52	98.9	245.67		787,765		2,544,130
								436,492

⑨年額支払賃料	787,765 円　×　12ヶ月　＝　 9,453,180 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 245.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 589,608 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準から算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,042,788 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 602,567 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,440,221 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,544,130 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,915 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 436,492 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 105,161 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,569,297 円　　　　（　 70,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００３　　　　-37	2,762 ( 2,762)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１１　　　　-19	2,833 ( 2,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	2,891
c	５００２　　　　-17	3,065 ( 2,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,070

杉並 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	403,800 円	67,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,004,279 円	10,042,788　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 572,000 円	67,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,300 円	67,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,300 円	67,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,281,079 円　（　　　　　　 16,773 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9779

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,300,000 円	設計監理料率　 263,000 円／㎡　×　 248.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,192,790 円（　　　　　 30,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,569,297 円
②総費用	2,281,079 円
③純収益　①－②	7,288,218 円
④建物等に帰属する純収益	4,192,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,095,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,027,019 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,257 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,615,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 571,000 円／㎡）