鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８０６ -1	杉並区		建付地	（　）	台形	西25m都道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,300)
b	５０１０８ -41	杉並区		建付地	（　）	長方形	西18m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	５０８０１ -12	杉並区		建付地	（　）	不整形	南15m都道、中間画地		近商高度地区2種 (100,300)
d	５０８０１ -19	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西25m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
e	５０８０８ -1	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m都道、西3m、角地		近商高度地区2種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 806,663	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	849,416	100 [ 72.7]	1,168,385	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,170,000
b	(　 ) 841,634	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	860,150	100 [ 80.0]	1,075,188		1,080,000
c	(　 ) 803,780	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	879,081	100 [ 77.6]	1,132,836		1,130,000
d	(　 ) 812,510	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	855,951	100 [ 76.4]	1,120,355		1,120,000
e	(　 ) 917,148	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	991,157	100 [ 87.1]	1,137,953		1,140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,130,000 円／㎡]

杉並 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,206,901	5,714,743	16,492,158	9,954,800	6,537,358	（　0.9593） 6,271,288	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	165,033,895 円　　　　（　 883,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	156.42	Ｓ3F1B	580.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区2種都市計画道路	100 ％	300 ％	300 ％	187 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 19.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２・３階、地下１階ともフロア貸の店舗、事務所を想定した

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

階段、廊下、エントランス等。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	151.63	64.2	97.42	5,000	487,100	6.0	2,922,600
							1.0	487,100
2～ 2	事務所	156.42	85.8	134.23	3,750	503,363	3.0	1,510,089
							1.0	503,363
3～ 3	事務所	124.85	82.2	102.66	3,250	333,645	3.0	1,000,935
							1.0	333,645
地下 1～ 1	店舗	147.48	90.8	133.87	3,550	475,239	3.0	1,425,717
							1.0	475,239
～

計		580.38	80.7	468.18		1,799,347		6,859,341
								1,799,347

⑨年額支払賃料	1,799,347 円　×　12ヶ月　＝　 21,592,164 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 468.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,404,540 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,996,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,149,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,846,869 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,859,341 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,799,347 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 294,868 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,206,901 円　　　　（　 118,753 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１０　　　　-19	2,820 ( 2,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,567	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,097 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０１０　　　　-20	5,056 ( 4,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,320
c	５０１０　　　　-21	3,996 ( 3,940)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,847

杉並 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	984,000 円	164,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,793,743 円	22,996,704　×　　　　 7.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,215,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,714,743 円　（　　　　　　 30,560 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9593

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 580.38 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,954,800 円（　　　　　 53,234 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,206,901 円
②総費用	5,714,743 円
③純収益　①－②	16,492,158 円
④建物等に帰属する純収益	9,954,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,537,358 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,271,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,536 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,033,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 883,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
杉並 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-6

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　森本　有応

TEL.

鑑定評価額

206,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	840,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区永福４丁目４７番２５｢永福４－１－４｣				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度地区2種都市計画道路 (100,300)
	1:1.5	店舗事務所Ｓ3F1B	小規模な小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西19.1m都道	水道、ガス、下水	永福町 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９．１ｍ都道

交通

施設

永福町駅北方

90m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度地区2種
都市計画道路

⑤地域要因の将
　来予測

永福町駅から至近の熟成した近隣商業地域であり、都市計画道路の指定はあるものの計画決定の状態であり、当
面は現状を維持していくものと予測される。地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 973,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は杉並区及び周辺区における店舗・事務所兼共同住宅、事務所ビル、マンション等が多い近隣商業地域であ
る。需要者の中心は中堅の不動産業者、法人投資家等である。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回復傾向にあり、店
舗・住宅の投資需要は堅調であり、それに伴い地価水準も上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の個別性
が強く把握は困難であるが、標準地規模の土地で概ね２億円台から３億円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する幹線通り沿いの近隣商業地・商業地の複数の取引事例を適切に比準して
求めた価格であり実証的かつ客観的である。需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人等であり、その意味では収
益価格に規範性が認められるものの、収益価格はやや低位に査定された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を標準
としつつ、収益価格も比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 808,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[ 76.7]

[100.0]
100

1,100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

杉並区内の人口は微増、土地取引件数はやや
減少。ウィズコロナの下、景気は穏やかな回
復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推
移している。

永福町駅から至近の幹線道路沿いに店舗併用
住宅や店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地
域で、地域要因に特段の変化ないが地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.8
交通・接近　　　  +0.1
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８０９ -20	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北20m都道、東3.8m、角地		近商高度3種最低7m (100,400)
b	５０８１２ -9	杉並区		その他	（　）	ほぼ長方形	北東25.3m都道、南東4m、南西4m、三方路		近商高度地区3種地区計画等 (100,400)
c	５０８１１ -20	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
d	１１公０５ -14	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m都道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 978,754	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.6]	1,056,181	100 [ 94.4]	1,118,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 867,747) 1,024,074	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.6]	1,062,757	100 [ 94.4]	1,125,802		1,130,000
c	(　 ) 1,305,043	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,378,125	100 [ 100.3]	1,374,003		1,370,000
d	(　 ) 1,447,685	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,470,848	100 [ 133.2]	1,104,240		1,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -10.1	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -10.1	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,130,000 円／㎡]

杉並 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,469,971	5,671,592	16,798,379	9,590,600	7,207,779	（　0.9593） 6,914,422	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	181,958,474 円　　　　（　 973,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	156.42	Ｓ3F1B	580.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区2種都市計画道路	100 ％	300 ％	300 ％	187 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 19.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・地下１階はフロア貸しの店舗、２階・３階はフロア貸しの事務所を想定

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	151.63	64.2	97.42	5,000	487,100	6.0	2,922,600
							1.0	487,100
2～ 2	事務所	156.42	85.8	134.23	3,750	503,363	3.0	1,510,089
							1.0	503,363
3～ 3	事務所	124.85	82.2	102.66	3,350	343,911	3.0	1,031,733
							1.0	343,911
地下 1～ 1	店舗	147.48	90.8	133.87	3,550	475,239	3.0	1,425,717
							1.0	475,239
～

計		580.38	80.7	468.18		1,809,613		6,890,139
								1,809,613

⑨年額支払賃料	1,809,613 円　×　12ヶ月　＝　 21,715,356 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 468.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,404,540 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,119,896 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,155,995 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,963,901 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,890,139 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,456 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,809,613 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 440,614 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,469,971 円　　　　（　 120,160 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１７　　　　-52	2,915 ( 2,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 76.6]	100 [100.0]	3,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,132 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０１７　　　　-53	3,974 ( 3,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.9]	100 [100.0]	4,103
c	５０１７　　　　-54	5,604 ( 5,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	6,220

杉並 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	948,000 円	158,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,849,592 円	23,119,896　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,215,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,671,592 円　（　　　　　　 30,329 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9593

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 580.38 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,590,600 円（　　　　　 51,287 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,469,971 円
②総費用	5,671,592 円
③純収益　①－②	16,798,379 円
④建物等に帰属する純収益	9,590,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,207,779 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,914,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,976 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,958,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 973,000 円／㎡）