鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１８ -44	杉並区		更地	（　）	長方形	北東7.3m区道、北西2.9m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
b	５０１１８ -42	杉並区		建付地	（　）	袋地等	南東8m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	５０１１８ -32	杉並区		建付地	（　）	長方形	北5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１８ -31	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m区道、南4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e	５０８１２ -12	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.2m区道、南西2m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 630,706	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	653,898	100 [ 92.0]	710,759	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	718,000
b	(　 ) 511,119	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	615,748	100 [ 90.0]	684,164		691,000
c	(　 ) 631,773	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	643,145	100 [ 92.3]	696,798		704,000
d	(　 ) 552,603	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	535,252	100 [ 86.3]	620,222		626,000
e	(　 ) 748,740	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 89.5]	854,149	100 [ 112.9]	756,554		764,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -10.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 685,000 円／㎡]

杉並 -50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,971,842	2,320,891	7,650,951	4,603,890	3,047,061	（　0.9779） 2,979,721	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	76,403,103 円　　　　（　 404,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	189 ㎡	12.7 m x 14.7 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ３階建。平均専有面積３２平米程度。地域の標準的な容積消化率で想定。

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	90.0	90.00	3,190	287,100	1.0	287,100
							1.0	287,100
2～ 2	住宅	100.00	92.0	92.00	3,240	298,080	1.0	298,080
							1.0	298,080
3～ 3	住宅	80.00	90.0	72.00	3,240	233,280	1.0	233,280
							1.0	233,280
～

～

計		280.00	90.7	254.00		818,460		818,460
								818,460

⑨年額支払賃料	818,460 円　×　12ヶ月　＝　 9,821,520 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 254.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 457,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,278,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 513,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,764,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	818,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 818,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 199,283 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,971,842 円　　　　（　 52,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００３　　　　-34	3,653 ( 3,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,310 円/㎡　月額支払賃料（　 3,240 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００３　　　　-35	3,071 ( 3,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,230
c	５００３　　　　-36	2,728 ( 2,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,087

杉並 -50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,500 円	77,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	873,691 円	10,278,720　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 662,100 円	77,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,320,891 円　（　　　　　　 12,280 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9779

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,603,890 円（　　　　　 24,359 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,971,842 円
②総費用	2,320,891 円
③純収益　①－②	7,650,951 円
④建物等に帰属する純収益	4,603,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,047,061 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,979,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,403,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 404,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 -50　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -50

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　曽我　一郎

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

675,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区西荻北３丁目２１番１６｢西荻北３－１４－８｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北西4.5m区道	水道、ガス、下水	西荻窪 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．５
ｍ区道

交通

施設

西荻窪駅北西方

330m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は，商店街背後に一般住宅，アパート等が建ち並ぶ既成の住宅地域として安定しており，今後も現状を
維持していくものと予測される。地価水準は，利便性の良い住宅地域として，上昇基調で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 682,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 443,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は，主に杉並区内のＪＲ中央線駅徒歩圏に所在する標準的な住宅地域である。需要者は，杉並区及び周辺区
市のＪＲ中央線沿線の居住目的の個人が中心であるが，再販目的の不動産業者の参入も見受けられる。利便性の高さか
ら，当該地域に対する需要は根強いものがあり，土地についての中心価格帯は対象標準地規模で１億円～１．３億円程
度である。新築戸建住宅は総額で７千万円～８千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は，一般住宅及び低層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域にある。個人が居住を目的として取引を行う場合が多
く，共同住宅等の収益物件も散見されるが，土地の有効活用や相続対策を目的として建築されたものであり，取引件数
は多くはない。したがって，取引事例比較法による比準価格を重視し，収益還元法による収益価格を参考に留め，さら
に，代表標準地との検討も踏まえ，上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 626,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[105.0]

100
[ 94.0]

[101.0]
100

668,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    647,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染拡大の影響，金利上
昇懸念及び国際情勢等により不安定な状況が
続いており，先行きは不透明である。

最寄り駅から徒歩５分圏内の住宅地域であり
，従来から人気は高い。地域要因に大きな変
動はないが，底堅い需要があり，地価は上昇
基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -50　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１９ -45	杉並区		更地	（　）	長方形	西2.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	５０８０４ -4	杉並区		建付地	（　）	長方形	北西7.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	５０１１８ -31	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m区道、南4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
d	５０１１８ -24	杉並区		建付地	（　）	長方形	南3.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 596,288	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	593,365	100 [ 79.5]	746,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	754,000
b	(　 ) 490,478	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	504,561	100 [ 79.2]	637,072		643,000
c	(　 ) 552,603	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	535,252	100 [ 82.2]	651,158		658,000
d	(　 ) 573,168	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	560,613	100 [ 84.0]	667,396		674,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 682,000 円／㎡]

杉並 -50　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,866,650	2,169,652	7,696,998	4,361,580	3,335,418	（　0.9779） 3,261,705	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	83,633,462 円　　　　（　 443,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -50　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	189 ㎡	12.7 m x 14.7 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ、平均専有面積約３２㎡，全８戸の共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	90.0	90.00	3,100	279,000	1.0	279,000
							1.0	279,000
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	3,200	288,000	1.0	288,000
							1.0	288,000
3～ 3	住宅	80.00	90.0	72.00	3,200	230,400	1.0	230,400
							1.0	230,400
～

～

計		280.00	90.0	252.00		797,400		797,400
								797,400

⑨年額支払賃料	797,400 円　×　12ヶ月　＝　 9,568,800 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 604,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,173,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 508,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,664,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	797,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 797,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 194,155 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,866,650 円　　　　（　 52,204 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１３　　　　-3	3,380 ( 3,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１７　　　　-6	2,885 ( 2,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,274
c	５０１６　　　　-28	2,933 ( 2,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,023

杉並 -50　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	442,800 円	73,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	712,152 円	10,173,600　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 627,300 円	73,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,800 円	73,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,800 円	73,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,169,652 円　（　　　　　　 11,480 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9779

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,800,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,361,580 円（　　　　　 23,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,866,650 円
②総費用	2,169,652 円
③純収益　①－②	7,696,998 円
④建物等に帰属する純収益	4,361,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,335,418 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,261,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,258 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,633,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 443,000 円／㎡）