鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１９ -26	杉並区		建付地	（　）	長方形	西5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	５０１１９ -23	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	５０１１８ -22	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１７ -23	杉並区		建付地	（　）	袋地等	南東4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	５０１１９ -21	杉並区		建付地	（　）	不整形	北西4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 481,972	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	485,280	100 [ 98.9]	490,677	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	496,000
b	(　 ) 519,882	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	523,450	100 [ 103.0]	508,204		513,000
c	(　 ) 539,063	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	548,576	100 [ 105.0]	522,453		528,000
d	(　 ) 494,113	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	634,318	100 [ 117.6]	539,386		545,000
e	(　 ) 512,650	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	541,421	100 [ 105.0]	515,639		521,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 521,000 円／㎡]

杉並 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,494,364	890,705	3,603,659	1,590,680	2,012,979	（　0.9745） 1,961,648	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	50,298,667 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -49　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	152 ㎡	13.9 m x 11.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２７㎡のワンルームタイプを想定した。屋外駐車場２台を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

玄関、廊下等を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	90.0	54.00	3,018	162,972	1.0	162,972
							1.0	162,972
2～ 2	住宅	60.00	90.0	54.00	3,068	165,672	1.0	165,672
							1.0	165,672
～

～

～

計		120.00	90.0	108.00		328,644		328,644
								328,644

⑨年額支払賃料	328,644 円　×　12ヶ月　＝　 3,943,728 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 194,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,138,128 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　％　＝　　 206,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,411,222 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	328,644 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,122 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 328,644 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,020 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,494,364 円　　　　（　 29,568 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００５　　　　-25	3,268 ( 3,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,136 円/㎡　月額支払賃料（　 3,068 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００５　　　　-38	3,106 ( 3,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,075
c	５００３　　　　-31	2,939 ( 2,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,999

杉並 -49　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,200 円	24,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	332,505 円	4,618,128　×　　　　 7.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,900 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 890,705 円　（　　　　　　 5,860 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,590,680 円（　　　　　 10,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,494,364 円
②総費用	890,705 円
③純収益　①－②	3,603,659 円
④建物等に帰属する純収益	1,590,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,012,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,961,648 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,906 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,298,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 -49　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -49

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　稲野邉　俊

TEL.

鑑定評価額

78,600,000 円

１㎡当たりの価格

517,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区善福寺３丁目１２６番３｢善福寺３－１４－１４｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) 準防（その他）高度地区1種 (50,80)
	1.2:1	住宅Ｗ3	中小規模住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北東5.4m区道	水道、ガス、下水	上石神井 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北　　　
５．４ｍ区道

交通

施設

上石神井駅南方

1.2km

法令

規制

１低専
(50,80)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中規模戸建住宅が多い低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現
状のまま推移していくものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 517,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 325,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として西武新宿線沿線等で、概ね杉並区内の住宅地域である。需要者の中心は杉並区内を中心とする都
内西部地域に居住している一次取得者層及び買い替え取得者層で、それ以外の広域的な転入者も想定しうる。旧来から
の閑静な住宅地であり、杉並区に対する住環境及び教育環境等に関する評価から地域的選好性も認められ、需要は根強
く、地価は上昇している。中心価格帯は土地で７～８千万円、新築戸建で８～９千万円台の物件となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、自用目的の住宅地としての需要が中心であり、賃貸目的の居住用不動産としての需要は従たる目的と考えら
れるので、収益性よりも、居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の取引事例の中から適切と認
められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ
、代表標準地との均衡等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 480,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[ 94.8]

[101.0]
100

517,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    506,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下、政策の効果から景気の持
直しが期待されるが、ウクライナ状勢の長期
化、物価上昇、金融資本市場の変動等のリス
クが懸念される。

上石神井駅からやや離れた閑静な住宅地域で
、希少性、ブランド力を備えている。地域要
因に変動は認められず、地価は上昇傾向にあ
る。

特段の個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -49　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１９ -45	杉並区		更地	（　）	長方形	西2.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	５０１１９ -23	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	５０１１９ -36	杉並区		建付地	（　）	長方形	北西5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１８ -31	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m区道、南4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 596,288	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	593,365	100 [ 112.1]	529,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	535,000
b	(　 ) 519,882	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	523,450	100 [ 102.0]	513,186		518,000
c	(　 ) 524,819	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	528,976	100 [ 103.0]	513,569		519,000
d	(　 ) 552,603	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	535,252	100 [ 109.1]	490,607		496,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 517,000 円／㎡]

杉並 -49　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,447,711	879,836	3,567,875	1,590,680	1,977,195	（　0.9745） 1,926,777	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	49,404,538 円　　　　（　 325,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -49　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	152 ㎡	13.9 m x 11.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２７㎡程度、１Ｋタイプの共同住宅、平面駐車場２台を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

廊下、エントランス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	90.0	54.00	3,000	162,000	1.0	162,000
							1.0	162,000
2～ 2	住宅	60.00	90.0	54.00	3,050	164,700	1.0	164,700
							1.0	164,700
～

～

～

計		120.00	90.0	108.00		326,700		326,700
								326,700

⑨年額支払賃料	326,700 円　×　12ヶ月　＝　 3,920,400 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 194,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準から算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,114,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 229,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,365,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	326,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,104 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 326,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 79,547 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,447,711 円　　　　（　 29,261 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１６　　　　-11	3,095 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	100 [104.0]	2,981	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,118 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１６　　　　-10	3,067 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,009
c	５０１１　　　　-30	3,448 ( 3,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [103.0]	3,256

杉並 -49　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,200 円	24,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	321,636 円	4,594,800　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,900 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 879,836 円　（　　　　　　 5,788 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,590,680 円（　　　　　 10,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,447,711 円
②総費用	879,836 円
③純収益　①－②	3,567,875 円
④建物等に帰属する純収益	1,590,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,977,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,926,777 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,404,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 325,000 円／㎡）