鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８０６ -22	杉並区		建付地	（　）	長方形	南3.8m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	５０１０６ -26	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	５０１０６ -36	杉並区		建付地	（　）	不整形	西3.4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	５０１０６ -47	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	５０１０６ -52	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 536,163	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 93.0]	100 [ 105.0]	568,283	100 [ 112.3]	506,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	516,000
b	(　 ) 495,827	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 98.0]	100 [ 105.0]	498,236	100 [ 96.4]	516,842		527,000
c	(　 ) 481,836	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	478,555	100 [ 94.5]	506,407		517,000
d	(　 ) 486,957	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	479,465	100 [ 98.2]	488,254		498,000
e	(　 ) 534,590	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	516,770	100 [ 97.2]	531,656		542,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 521,000 円／㎡]

杉並 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,903,202	2,081,671	6,821,531	4,236,400	2,585,131	（　0.9771） 2,525,932	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	64,767,487 円　　　　（　 348,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	186 ㎡	17.6 m x 10.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２９㎡程度、１ＤＫタイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	90.0	81.00	3,150	255,150	1.0	255,150
							1.0	255,150
2～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	3,200	259,200	1.0	259,200
							1.0	259,200
3～ 3	住宅	75.00	90.0	67.50	3,200	216,000	1.0	216,000
							1.0	216,000
～

～

計		255.00	90.0	229.50		730,350		730,350
								730,350

⑨年額支払賃料	730,350 円　×　12ヶ月　＝　 8,764,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 413,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,177,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 458,865 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,718,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	730,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,938 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 730,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 177,829 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,903,202 円　　　　（　 47,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１８　　　　-10	2,743 ( 2,741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１８　　　　-11	3,076 ( 3,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,338
c	５０１８　　　　-12	3,405 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	3,374

杉並 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	68,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	780,071 円	9,177,300　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,000 円	68,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,081,671 円　（　　　　　　 11,192 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,000,000 円	設計監理料率　 259,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,236,400 円（　　　　　 22,776 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,903,202 円
②総費用	2,081,671 円
③純収益　①－②	6,821,531 円
④建物等に帰属する純収益	4,236,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,585,131 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,525,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,767,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 348,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
杉並 -45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -45

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小林　達哉

TEL.

鑑定評価額

96,000,000 円

１㎡当たりの価格

516,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区下高井戸１丁目１８０番６｢下高井戸１－３４－５｣				②地積　(㎡)	214 ( 28)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1.5:1	共同住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	桜上水 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

甲州街道背後の住宅地域

街

路

基準方位北　４ｍ私
道

交通

施設

桜上水駅北西方

540m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

既に成熟している戸建住宅地域であり、大きな変動要因はないと予測される。新型コロナウイルス感染症の影響
は軽微で、地価は上昇傾向になると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 528,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 343,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は杉並区及び世田谷区内の住宅地域で、主として京王線沿いの住宅地域である。需要者の特性は居住目的の
個人が中心であるが、アパート経営を目論む投資家、建売業者も多い。新型コロナの影響を受け杉並区土地取引件数、
取引面積は停滞している。一方、需給は逼迫し、同一需給圏においても同様の傾向と思料される。土地は総額５千～９
千万円台程度、建物付の場合は５千万円台～１億円程度が需要の中心価格帯と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が中心であるが、アパート等共同住宅も比較的多い住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信
頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要は、自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従
って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -51 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 505,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[104.0]

100
[ 99.2]

[102.0]
100

517,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    498,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇、為替不安定化、ウクライナ侵攻等
の影響はあるが経済は比較的堅調で、杉並区
の人口、世帯数共回復傾向で、住宅地需要に
も及んでいる。

住宅地域として成熟化しているが、利便性、
収益性があるため、一定の住宅地需要はある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.1
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８１６ -6	杉並区		更地	（　）	長方形	西4m区道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)
b	５０１０６ -27	杉並区		更地	（　）	台形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
c	５０８０６ -22	杉並区		建付地	（　）	長方形	南3.8m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	５０８０６ -20	杉並区		更地	（　）	台形	南東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 569,192	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	577,004	100 [ 109.6]	526,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	537,000
b	(　 ) 602,333	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 111.8]	553,306	100 [ 100.0]	553,306		564,000
c	(　 ) 536,163	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 93.0]	100 [ 105.0]	568,283	100 [ 123.4]	460,521		470,000
d	(　 ) 524,934	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	522,410	100 [ 92.0]	567,837		579,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 528,000 円／㎡]

杉並 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,736,377	2,018,088	6,718,289	4,112,640	2,605,649	（　0.9547） 2,487,613	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	63,784,949 円　　　　（　 343,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	186 ㎡	17.6 m x 10.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ～１ＤＫタイプ（平均専有面積約２８．７㎡）８戸を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	90.0	81.00	3,051	247,131	1.0	247,131
							1.0	247,131
2～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	3,082	249,642	1.0	249,642
							1.0	249,642
3～ 3	住宅	75.00	90.0	67.50	3,082	208,035	1.0	208,035
							1.0	208,035
～

～

計		255.00	90.0	229.50		704,808		704,808
								704,808

⑨年額支払賃料	704,808 円　×　12ヶ月　＝　 8,457,696 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 550,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,008,496 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 450,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,558,071 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	704,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,696 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 704,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 171,610 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,736,377 円　　　　（　 46,970 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００９　　　　-23	2,744 ( 2,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	3,077	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,150 円/㎡　月額支払賃料（　 3,082 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００９　　　　-24	3,156 ( 3,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,223
c	５００９　　　　-25	2,533 ( 2,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 88.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	3,160

杉並 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	403,200 円	67,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	729,688 円	9,008,496　×　　　　 8.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,200 円	67,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,200 円	67,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,200 円	67,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にないと査定。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,018,088 円　（　　　　　　 10,850 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,200,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,112,640 円（　　　　　 22,111 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,736,377 円
②総費用	2,018,088 円
③純収益　①－②	6,718,289 円
④建物等に帰属する純収益	4,112,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,605,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,487,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,784,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 343,000 円／㎡）