鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１９ -37	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	５０１１９ -40	杉並区		建付地	（　）	ほぼ整形	北8m区道、西3.4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
c	５０１１９ -31	杉並区		更地	（　）	ほぼ台形	東9.5m区道、北7.3m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
d	５０１１９ -33	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m区道、東5m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e	５０８１９ -2	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.5m区道、北東1.8m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 479,002	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	467,141	100 [ 106.7]	437,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	460,000
b	(　 ) 548,361	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	534,274	100 [ 111.8]	477,884		502,000
c	(　 ) 471,871	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	466,373	100 [ 108.3]	430,631		452,000
d	(　 ) 476,213	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	465,338	100 [ 94.8]	490,863		515,000
e	(　 ) 432,233	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	444,644	100 [ 98.0]	453,718		476,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.9	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 472,000 円／㎡]

杉並 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,524,818	747,355	2,777,463	1,523,090	1,254,373	（　0.9725） 1,219,878	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	31,278,923 円　　　　（　 301,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.50	ＬＳ2	103.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	104 ㎡	6.4 m x 16.5 m	前面道路：区道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ（平均専有面積５１．５㎡）２戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段等を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	51.50	100.0	51.50	2,634	135,651	1.0	135,651
							1.0	135,651
2～ 2	住宅	51.50	100.0	51.50	2,661	137,042	1.0	137,042
							1.0	137,042
～

～

～

計		103.00	100.0	103.00		272,693		272,693
								272,693

⑨年額支払賃料	272,693 円　×　12ヶ月　＝　 3,272,316 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 103.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 185,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,457,716 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 181,886 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,455,830 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,693 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,591 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,693 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 66,397 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,524,818 円　　　　（　 33,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００９　　　　-19	1,896 ( 1,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 91.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	2,528	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,720 円/㎡　月額支払賃料（　 2,661 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００９　　　　-20	2,716 ( 2,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,800
c	５００９　　　　-21	2,588 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	2,724

杉並 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,800 円	22,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	294,655 円	3,637,716　×　　　　 8.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,500 円	22,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にないと査定した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 747,355 円　（　　　　　　 7,186 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,300,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 103.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0687 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,523,090 円（　　　　　 14,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,524,818 円
②総費用	747,355 円
③純収益　①－②	2,777,463 円
④建物等に帰属する純収益	1,523,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,254,373 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,219,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,278,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 301,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -27

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊夫

TEL.

鑑定評価額

48,700,000 円

１㎡当たりの価格

468,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区上井草２丁目６７番１３｢上井草２－２９－３｣				②地積　(㎡)	104 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南4.6m区道	水道、ガス、下水	井荻 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 105 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北４．６
ｍ区道

交通

施設

井荻駅南西方

620m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

西武新宿線沿線駅徒歩圏の閑静な低層住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後とも当面の間は現状を維
持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、概ね強含み傾向にて推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 473,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として西武新宿線沿線を中心とするＪＲ中央線以北の杉並区北部方面に位置する低層住宅地域である。
需要者は、区内及び周辺に地縁的選好性を有する在住者等の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、他区部や周
辺市域からの転入等もみられる。日常における通勤、通学等、生活の利便性は概ね良好であり、閑静な住宅地として需
要は概ね堅調で、地価は強含み傾向にある。標準地規模の土地で５千万円前後が需要の中心的価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅としての取引が
主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件において
は市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 480,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[108.7]

[105.0]
100

469,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    455,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

為替や物価高の動向、景況の先行きに不透明
感が拭えぬ中、金融緩和の継続、供給制約、
需給バランス等から区内の不動産市況は総じ
て強含んでいる。

西武新宿線沿線駅徒歩圏にある区北部の閑静
な既成住宅地として熟成しており、地域要因
に特別な変動はみられない。地価は総じて強
含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +3.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１９ -37	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	５０１１２ -56	杉並区		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	５０８１９ -2	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.5m区道、北東1.8m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１９ -32	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	東5m私道、南東5m、準角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 479,002	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	467,141	100 [ 104.5]	447,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	469,000
b	(　 ) 396,543	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 96.1]	100 [ 87.3]	476,445	100 [ 104.1]	457,680		481,000
c	(　 ) 432,233	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	444,644	100 [ 99.9]	445,089		467,000
d	(　 ) 472,492	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	456,015	100 [ 99.2]	459,693		483,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 473,000 円／㎡]

杉並 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,386,818	732,036	2,654,782	1,409,360	1,245,422	（　0.9760） 1,215,532	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	31,167,487 円　　　　（　 300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.50	ＬＳ2	103.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	104 ㎡	6.4 m x 16.5 m	前面道路：区道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ、平均専有面積約５２㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	51.50	100.0	51.50	2,650	136,475	1.0	136,475
							1.0	136,475
2～ 2	住宅	51.50	100.0	51.50	2,700	139,050	1.0	139,050
							1.0	139,050
～

～

～

計		103.00	100.0	103.00		275,525		275,525
								275,525

⑨年額支払賃料	275,525 円　×　12ヶ月　＝　 3,306,300 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 103.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 185,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域周辺における同種・同用途の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,491,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 174,585 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,317,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	275,525 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,617 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 275,525 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 67,086 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,386,818 円　　　　（　 32,566 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１８　　　　-3	2,776 ( 2,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	2,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,760 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００４　　　　-4	2,454 ( 2,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,615
c	５００１　　　　-33	2,556 ( 2,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	2,670

杉並 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,800 円	22,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	279,336 円	3,491,700　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,500 円	22,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 732,036 円　（　　　　　　 7,039 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,300,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 103.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,409,360 円（　　　　　 13,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,386,818 円
②総費用	732,036 円
③純収益　①－②	2,654,782 円
④建物等に帰属する純収益	1,409,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,245,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,215,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,167,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,000 円／㎡）