鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１７ -22	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m区道、中間画地		近商高度地区2種 (72,181)
b	５０１１８ -52	杉並区		建付地	（　）	長方形	南東3.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	５０８１８ -13	杉並区		更地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１８ -33	杉並区		更地	（　）	長方形	北西3.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	５０８１６ -19	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 642,768	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	653,587	100 [ 111.2]	587,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	611,000
b	(　 ) 625,819	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	607,767	100 [ 93.1]	652,811		679,000
c	(　 ) 707,168	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	700,368	100 [ 108.8]	643,721		669,000
d	(　 ) 717,063	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	729,132	100 [ 115.5]	631,283		657,000
e	(　 ) 696,716	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	703,547	100 [ 117.5]	598,763		623,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 625,000 円／㎡]

杉並 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,479,743	742,989	2,736,754	1,526,000	1,210,754	（　0.9725） 1,177,458	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	30,191,231 円　　　　（　 314,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	47.00	ＬＳ2	94.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	96 ㎡	7.3 m x 9.5 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ（専有面積４７㎡）２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段等を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	47.00	100.0	47.00	3,000	141,000	1.0	141,000
							1.0	141,000
2～ 2	住宅	47.00	100.0	47.00	3,060	143,820	1.0	143,820
							1.0	143,820
～

～

～

計		94.00	100.0	94.00		284,820		284,820
								284,820

⑨年額支払賃料	284,820 円　×　12ヶ月　＝　 3,417,840 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 94.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 169,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,587,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 179,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,407,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	284,820 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,706 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 284,820 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 69,349 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,479,743 円　　　　（　 36,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００６　　　　-35	3,234 ( 3,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,300	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,128 円/㎡　月額支払賃料（　 3,060 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００６　　　　-36	2,813 ( 2,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [ 96.0]	2,902
c	５００６　　　　-37	2,991 ( 2,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	3,125

杉並 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,800 円	21,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	279,789 円	3,587,040　×　　　　 7.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 185,300 円	21,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 742,989 円　（　　　　　　 7,739 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 94.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,526,000 円（　　　　　 15,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,479,743 円
②総費用	742,989 円
③純収益　①－②	2,736,754 円
④建物等に帰属する純収益	1,526,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,210,754 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,177,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,265 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,191,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 314,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -26

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　渡邉　剛

TEL.

鑑定評価額

60,000,000 円

１㎡当たりの価格

625,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区西荻南１丁目４３２番１３｢西荻南１－１０－１８｣				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域	南東5.4m区道	水道、ガス、下水	西荻窪 940m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 85 ｍ、南 85 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
．４ｍ区道

交通

施設

西荻窪駅南東方

940m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であり、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ
推移するものと予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 627,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 333,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主としてＪＲ中央線、京王井の頭線沿線に存する杉並区及び隣接市区の住宅地域。需要者は区内外の一
次取得者及び買替取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。新宿等都心部へのアクセスが良好な区西部の住
宅地域であり、物価高やウィズコロナの状況下においても堅調な需要がみられ、地価は上昇傾向にある。市場の中心価
格帯は土地が１００㎡程度で５千～６千万円台程度、新築の戸建住宅が７千～９千万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。周辺にはアパート等も存し収益目的の取引も見ら
れるが、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存している。土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 618,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[105.0]

100
[101.9]

[104.0]
100

625,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    603,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は微増、土地取引件数はやや減少、
建築着工件数は減少。景気は緩やかに持ち直
しているが、物価上昇や金融資本市場の変動
等が懸念される。

駅からやや距離があるが徒歩圏内のＪＲ中央
線沿線の住宅地域であり、地域要因に特段の
変化はない。地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１７ -22	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m区道、中間画地		近商高度地区2種 (72,181)
b	５０８１６ -19	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	５０１１７ -40	杉並区		建付地	（　）	長方形	西5.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１７ -39	杉並区		建付地	（　）	台形	北東4m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 642,768	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	653,587	100 [ 111.2]	587,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	611,000
b	(　 ) 696,716	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	703,547	100 [ 118.6]	593,210		617,000
c	(　 ) 675,369	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	676,031	100 [ 108.9]	620,781		646,000
d	(　 ) 621,468	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	624,545	100 [ 102.8]	607,534		632,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 627,000 円／㎡]

杉並 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,419,498	734,625	2,684,873	1,403,920	1,280,953	（　0.9745） 1,248,289	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	32,007,410 円　　　　（　 333,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	47.00	ＬＳ2	94.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	96 ㎡	7.3 m x 9.5 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積約４７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	47.00	100.0	47.00	2,950	138,650	1.0	138,650
							1.0	138,650
2～ 2	住宅	47.00	100.0	47.00	3,000	141,000	1.0	141,000
							1.0	141,000
～

～

～

計		94.00	100.0	94.00		279,650		279,650
								279,650

⑨年額支払賃料	279,650 円　×　12ヶ月　＝　 3,355,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 94.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 169,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,525,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,348,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	279,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 279,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 68,091 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,419,498 円　　　　（　 35,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１９　　　　-22	3,095 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,126	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,067 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１９　　　　-23	3,301 ( 3,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,007
c	５０１９　　　　-24	2,991 ( 2,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,052

杉並 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,800 円	21,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	271,425 円	3,525,000　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 185,300 円	21,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 734,625 円　（　　　　　　 7,652 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 94.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,403,920 円（　　　　　 14,624 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,419,498 円
②総費用	734,625 円
③純収益　①－②	2,684,873 円
④建物等に帰属する純収益	1,403,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,280,953 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,248,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,003 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,007,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333,000 円／㎡）