鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１６ -51	杉並区		更地	（　）	不整形	南6.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	５０８１７ -13	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m区道、西5.6m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
c	５０８１６ -21	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	５０１１６ -50	杉並区		建付地	（　）	長方形	南4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	５０８１６ -14	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 364,146	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	464,741	100 [ 84.3]	551,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	573,000
b	(　 ) 506,937	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	472,008	100 [ 83.0]	568,684		591,000
c	(　 ) 512,287	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	504,406	100 [ 87.4]	577,124		600,000
d	(　 ) 575,155	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	559,270	100 [ 94.9]	589,326		613,000
e	(　 ) 532,198	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	541,156	100 [ 90.3]	599,287		623,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 600,000 円／㎡]

杉並 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,222,121	2,247,347	7,974,774	4,334,120	3,640,654	（　0.9745） 3,547,817	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	90,969,667 円　　　　（　 306,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	148.50	ＬＳ2	297.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	297 ㎡	16.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３３．４㎡、１ＤＫの共同住宅。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

廊下・エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	148.50	90.0	133.65	3,120	416,988	1.0	416,988
							1.0	416,988
2～ 2	住宅	148.50	90.0	133.65	3,150	420,998	1.0	420,998
							1.0	420,998
～

～

～

計		297.00	90.0	267.30		837,986		837,986
								837,986

⑨年額支払賃料	837,986 円　×　12ヶ月　＝　 10,055,832 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 267.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 481,140 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的なアパートの共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,536,972 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 526,849 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,010,123 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	837,986 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,961 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 837,986 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 204,037 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,222,121 円　　　　（　 34,418 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１６　　　　-4	3,163 ( 3,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [102.2]	100 [ 98.0]	3,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,220 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１６　　　　-5	2,538 ( 2,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.7]	100 [ 98.0]	2,847
c	５０１６　　　　-6	2,837 ( 2,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.7]	100 [101.0]	3,258

杉並 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	403,800 円	67,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	811,347 円	10,536,972　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 325,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 572,000 円	67,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,300 円	67,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,300 円	67,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,247,347 円　（　　　　　　 7,567 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,300,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 297.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,334,120 円（　　　　　 14,593 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,222,121 円
②総費用	2,247,347 円
③純収益　①－②	7,974,774 円
④建物等に帰属する純収益	4,334,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,640,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,547,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,969,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 306,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -24

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　渡邉　剛

TEL.

鑑定評価額

177,000,000 円

１㎡当たりの価格

597,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区久我山４丁目１４４番３｢久我山４－２４－１８｣				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東5m区道	水道、ガス、下水	三鷹台 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
ｍ区道

交通

施設

三鷹台駅北東方

340m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模住宅が多い住宅地域であり、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測
される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 327,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として京王井の頭線、京王線、ＪＲ中央線沿線に存する杉並区及び隣接市区の住宅地域。需要者は区
内外の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。都心部へのアクセスや住環境の良好な
住宅地域で、物価高やウィズコロナの状況下でも堅調な需要がみられ、地価は上昇傾向。市場の中心価格帯は土地が１
００㎡で６千万円前後、新築の戸建住宅が７千～８千万円台、標準地と同程度の画地規模で土地が１億８千万円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。周辺にはアパート等も見られ収益目的の取引も
あるが、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存している。土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 724,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[132.8]

[104.0]
100

595,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は微増、土地取引件数はやや減少、
建築着工件数は減少。景気は緩やかに持ち直
しているが、物価上昇や金融資本市場の変動
等が懸念される。

三鷹市との境界近くで駅から徒歩圏内に存す
る京王井の頭線沿線の住環境の良好な住宅地
域。地域要因に特段の変化はない。地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１６ -51	杉並区		更地	（　）	不整形	南6.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	５０１１７ -15	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	５０１１６ -49	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.3m区道、西4.5m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
d	５０１１６ -46	杉並区		更地	（　）	長方形	南東3.8m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 364,146	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	464,741	100 [ 85.5]	543,557	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	565,000
b	(　 ) 557,779	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	552,416	100 [ 94.0]	587,677		611,000
c	(　 ) 617,697	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	597,107	100 [ 99.0]	603,138		627,000
d	(　 ) 499,606	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	494,802	100 [ 86.4]	572,688		596,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 600,000 円／㎡]

杉並 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,048,413	2,133,653	7,914,760	4,025,000	3,889,760	（　0.9745） 3,790,571	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	97,194,128 円　　　　（　 327,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	133.00	ＬＳ2	266.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	297 ㎡	16.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、平均専有面積約３３㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	133.00	100.0	133.00	3,070	408,310	1.0	408,310
							1.0	408,310
2～ 2	住宅	133.00	100.0	133.00	3,120	414,960	1.0	414,960
							1.0	414,960
～

～

～

計		266.00	100.0	266.00		823,270		823,270
								823,270

⑨年額支払賃料	823,270 円　×　12ヶ月　＝　 9,879,240 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 266.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 478,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,358,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 517,902 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,840,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	823,270 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,821 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 823,270 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 200,454 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,048,413 円　　　　（　 33,833 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１９　　　　-19	2,881 ( 2,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,189 円/㎡　月額支払賃料（　 3,120 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１９　　　　-20	3,017 ( 2,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,141
c	５０１９　　　　-21	3,086 ( 3,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,386

杉並 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,000 円	62,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	776,853 円	10,358,040　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 325,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 531,200 円	62,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,500 円	62,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,500 円	62,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,133,653 円　（　　　　　　 7,184 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,500,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 266.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,025,000 円（　　　　　 13,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,048,413 円
②総費用	2,133,653 円
③純収益　①－②	7,914,760 円
④建物等に帰属する純収益	4,025,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,889,760 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,790,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,194,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327,000 円／㎡）