鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８０１ -5	杉並区		建付地	（　）	不整形	南東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	５０１１２ -27	杉並区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	５０８０６ -3	杉並区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	５０１０６ -39	杉並区		建付地	（　）	台形	南10.1m区道、東3.7m、角地		１低専高度地区1種風致地区 (55,100)
e	５０１０１ -48	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.9m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 588,843	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	605,767	100 [ 104.9]	577,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	583,000
b	(　 ) 580,483	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	670,135	100 [ 100.9]	664,158		671,000
c	(　 ) 605,373	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	628,377	100 [ 96.2]	653,199		660,000
d	(　 ) 588,015	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 105.0]	597,541	100 [ 94.6]	631,650		638,000
e	(　 ) 577,916	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	576,805	100 [ 101.9]	566,050		572,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 625,000 円／㎡]

杉並 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,389,166	2,670,180	9,718,986	4,853,760	4,865,226	（　0.9760） 4,748,461	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	121,755,410 円　　　　（　 369,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.00	ＬＳ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	330 ㎡	13.7 m x 25.9 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２７㎡程度、１Ｋタイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	165.00	100.0	165.00	3,050	503,250	1.0	503,250
							1.0	503,250
2～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	3,100	511,500	1.0	511,500
							1.0	511,500
～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		1,014,750		1,014,750
								1,014,750

⑨年額支払賃料	1,014,750 円　×　12ヶ月　＝　 12,177,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 594,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,771,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 638,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,132,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,014,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,640 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,014,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 247,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,389,166 円　　　　（　 37,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１４　　　　-29	2,935 ( 2,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	3,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１４　　　　-30	2,844 ( 2,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [103.0]	3,194
c	５０１４　　　　-32	2,607 ( 2,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.5]	100 [ 99.0]	3,095

杉並 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	460,800 円	76,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,021,680 円	12,771,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 381,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 652,800 円	76,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,800 円	76,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,800 円	76,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,670,180 円　（　　　　　　 8,091 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,800,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,853,760 円（　　　　　 14,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,389,166 円
②総費用	2,670,180 円
③純収益　①－②	9,718,986 円
④建物等に帰属する純収益	4,853,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,865,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,748,461 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,389 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,755,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 369,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -22

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小國　敏雄

TEL.

鑑定評価額

205,000,000 円

１㎡当たりの価格

620,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区浜田山１丁目８４５番１３｢浜田山１－９－１２｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:2	住宅Ｓ3	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	北東4m区道	水道、ガス、下水	浜田山 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 25 ｍ、南 35 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ区
道

交通

施設

浜田山駅南東方

600m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

　戸建住宅地域として成熟しており、今後もこの状態が続くものと予測される。不動産需給はほぼ安定しており
、今後、地価はやや上昇傾向にあるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 624,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 371,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は主として杉並区内で京王井の頭線及び京王線沿線各駅の利用が可能な圏域である。需要者の中心は個人
の二次取得者であるが、小規模住宅に関しては一次取得者も考えられる。圏内は旧来の住宅地域であるが、需給は安定
している。中心価格帯は規模・形状等により異なるが、土地は対象標準地規模のもので２０千万円～２１千万円程度で
あり、小規模の新築戸建住宅は８千万円から９千万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた市場性を反映した試算価格である。一方、収益
性を反映した収益価格は理論的価格であるが、当該地域は住宅地域である為、居住環境がより重視される傾向にあるも
のと考えられ、市場性を反映した比準価格を相対的に重視すべきものと判断された。以上より、比準価格を標準として
、収益価格も参酌し、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 724,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[123.5]

[101.0]
100

622,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    595,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や資源高に直面しているが、行動制限の
緩和と経済活動の正常化により、新型コロナ
の影響から内需を中心に持ち直し傾向にある
。

地域の特性に影響を与える要因は見受けられ
ない。住宅地として成熟した地域であり、現
下の情勢により、地価はやや上昇傾向である
。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１７ -36	杉並区		更地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (50,80)
b	５０８１１ -13	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.8m区道、南西4m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
c	５０１０１ -27	杉並区		更地	（　）	長方形	南東3.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	５０１１２ -57	杉並区		更地	（　）	ほぼ整形	西4m区道、北4m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
e	５０１０６ -35	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	北3.2m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 558,520	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	546,705	100 [ 93.1]	587,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	593,000
b	(　 ) 580,672	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	569,612	100 [ 94.7]	601,491		608,000
c	(　 ) 629,943	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	620,252	100 [ 98.0]	632,910		639,000
d	(　 ) 681,540	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	641,449	100 [ 98.9]	648,583		655,000
e	(　 ) 580,645	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	606,451	100 [ 97.9]	619,460		626,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 624,000 円／㎡]

杉並 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,469,922	2,654,770	9,815,152	4,916,960	4,898,192	（　0.9760） 4,780,635	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	122,580,385 円　　　　（　 371,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.00	ＬＳ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	330 ㎡	13.7 m x 25.9 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸あたりの専有面積約２７．５㎡、１Ｋタイプの共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	165.00	100.0	165.00	3,071	506,715	1.0	506,715
							1.0	506,715
2～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	3,121	514,965	1.0	514,965
							1.0	514,965
～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		1,021,680		1,021,680
								1,021,680

⑨年額支払賃料	1,021,680 円　×　12ヶ月　＝　 12,260,160 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 594,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,854,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 642,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,211,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,021,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,706 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,021,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 248,764 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,469,922 円　　　　（　 37,788 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００６　　　　-54	3,176 ( 3,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,190 円/㎡　月額支払賃料（　 3,121 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００９　　　　-24	3,156 ( 3,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,035
c	５００８　　　　-10	3,359 ( 3,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,261

杉並 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	466,800 円	77,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	989,770 円	12,854,160　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 381,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 661,300 円	77,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,800 円	77,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,800 円	77,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,654,770 円　（　　　　　　 8,045 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,800,000 円	設計監理料率　 229,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,916,960 円（　　　　　 14,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,469,922 円
②総費用	2,654,770 円
③純収益　①－②	9,815,152 円
④建物等に帰属する純収益	4,916,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,898,192 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,780,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,580,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 371,000 円／㎡）