鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１０１ -27	杉並区		更地	（　）	長方形	南東3.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	５０１１２ -53	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m私道、北西4.7m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
c	５０１０１ -45	杉並区		建付地	（　）	長方形	西3.5m区道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,160)
d	５０８１５ -14	杉並区		建付地	（　）	長方形	南東5.7m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	５０１１１ -23	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 629,943	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	620,252	100 [ 100.6]	616,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	647,000
b	(　 ) 647,169	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 97.4]	100 [ 109.2]	611,508	100 [ 101.9]	600,106		630,000
c	(　 ) 534,445	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	533,397	100 [ 93.6]	569,869		598,000
d	(　 ) 547,432	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	540,589	100 [ 92.9]	581,904		611,000
e	(　 ) 468,821	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 99.0]	100 [ 104.0]	464,905	100 [ 83.8]	554,779		583,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 614,000 円／㎡]

杉並 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,097,488	1,478,038	5,619,450	2,691,920	2,927,530	（　0.9745） 2,852,878	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	73,150,718 円　　　　（　 311,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	ＬＳ2	178.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	235 ㎡	14.5 m x 15.6 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約２２㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.00	100.0	89.00	3,250	289,250	1.0	289,250
							1.0	289,250
2～ 2	住宅	89.00	100.0	89.00	3,300	293,700	1.0	293,700
							1.0	293,700
～

～

～

計		178.00	100.0	178.00		582,950		582,950
								582,950

⑨年額支払賃料	582,950 円　×　12ヶ月　＝　 6,995,400 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 320,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,315,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 365,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,950,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	582,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,538 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 582,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 141,940 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,097,488 円　　　　（　 30,202 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０１９　　　　-16	3,264 ( 3,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０１９　　　　-17	2,988 ( 2,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,387
c	５０１９　　　　-18	3,234 ( 3,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,475

杉並 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	250,800 円	41,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	526,738 円	7,315,800　×　　　　 7.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 261,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 355,300 円	41,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,800 円	41,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,800 円	41,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,478,038 円　（　　　　　　 6,290 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,800,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,691,920 円（　　　　　 11,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,097,488 円
②総費用	1,478,038 円
③純収益　①－②	5,619,450 円
④建物等に帰属する純収益	2,691,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,927,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,852,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,140 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,150,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
杉並 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -17

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　樫野　匡彦

TEL.

鑑定評価額

144,000,000 円

１㎡当たりの価格

614,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区高井戸東２丁目６６９番２５外｢高井戸東２－２４－２｣				②地積　(㎡)	235 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) 準防（その他）高度地区1種 (50,80)
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模程度の一般住宅が多い住宅地域	南4.5m区道	水道、ガス、下水	高井戸 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 100 ｍ、南 55 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 235 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北４．５
ｍ区道

交通

施設

高井戸駅　南東方

390m

法令

規制

１低専
(50,80)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

環八通り背後の中規模一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域として成熟しており、当面は現状維持と
予測した。堅調な需要と供給不足を背景に、地価は上昇基調と予測した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 616,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 307,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね京王井の頭線・京王線沿線等に在る住宅地域。主な需要者は区部南部・周辺地域居住者の１次・買替
え取得者層で同一需給圏外からの転入者も見られる。当該圏内住宅地の昨年地価動向は概ね堅調に推移し、特に住環境
等が相対的に優る物件への需要は強含んでいる。近年における中心総額価格帯は、土地：５～６千万円台、新築戸建：
７～８千万円台であるが、対象標準地と同規模程度の土地のみでは１．２億円～１．５憶円前後に集中している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模戸建住宅の他、共同住宅も見られる住宅地域で類似・周辺地域において適切な賃貸事例も収集し得たが、高度利
用が公法上の規制により制約されることから、土地価格に見合う賃料等の果実が得られず、収益価格が低位に試算され
たものと推量した。ここで、近隣地域は、快適性を重視する住宅地域であるため、本件鑑定評価においては、実証性に
富む比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 724,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[129.9]

[105.0]
100

614,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が緩やかに持ち直す一方、物価上昇、金
融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生
産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は
減少傾向にある。

京王井の頭線沿線の住宅地価は全般的に堅調
に推移している。なお、高井戸東地区及びそ
の周辺街区の需給均衡に関しては、やや逼迫
した状態にある。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０１１７ -27	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m区道、中間画地		準住居高度3種最低7m 地区計画等 (70,184)
b	５０１０１ -45	杉並区		建付地	（　）	長方形	西3.5m区道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,160)
c	５０１１５ -36	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	５０８１５ -14	杉並区		建付地	（　）	長方形	南東5.7m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 815,536	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	832,662	100 [ 133.3]	624,653	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	656,000
b	(　 ) 534,445	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	533,397	100 [ 92.6]	576,023		605,000
c	(　 ) 558,099	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	577,632	100 [ 91.2]	633,368		665,000
d	(　 ) 547,432	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	540,589	100 [ 92.0]	587,597		617,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 616,000 円／㎡]

杉並 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,221,941	1,541,753	5,680,188	2,793,440	2,886,748	（　0.9760） 2,817,466	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	72,242,718 円　　　　（　 307,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	ＬＳ2	178.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	50 ％	80 ％	80 ％	235 ㎡	14.5 m x 15.6 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｒ（平均専有面積：約２２㎡）×８戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段構造のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.00	100.0	89.00	3,300	293,700	1.0	293,700
							1.0	293,700
2～ 2	住宅	89.00	100.0	89.00	3,370	299,930	1.0	299,930
							1.0	299,930
～

～

～

計		178.00	100.0	178.00		593,630		593,630
								593,630

⑨年額支払賃料	593,630 円　×　12ヶ月　＝　 7,123,560 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 320,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,443,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,198 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,071,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	593,630 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,639 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 593,630 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 144,540 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,221,941 円　　　　（　 30,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５００６　　　　-29	3,570 ( 3,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,608	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,445 円/㎡　月額支払賃料（　 3,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５００６　　　　-30	3,527 ( 3,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,606
c	５００６　　　　-31	3,385 ( 3,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,292

杉並 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,200 円	44,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	550,853 円	7,443,960　×　　　　 7.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 261,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,700 円	44,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,541,753 円　（　　　　　　 6,561 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,200,000 円	設計監理料率　 241,000 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,793,440 円（　　　　　 11,887 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,221,941 円
②総費用	1,541,753 円
③純収益　①－②	5,680,188 円
④建物等に帰属する純収益	2,793,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,886,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,817,466 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,989 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,242,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 307,000 円／㎡）